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主题:说一说我亲历的房屋维修基金使用情况。 -- hansens

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家园 跟请个保姆略有不同

毕竟物业所做的是公共区域的管理,很容易顺得哥情失嫂意,小区对比请保姆,多了很多哥嫂。

PS:别说小区那么复杂了,就连我父母请保姆做家务都能够有分歧。。。。。

家园 业主们的诉求不同

无论是谁做业委会,无论哪个物业公司,都不可能同时满足所有业主的要求。

我现在的小区,有的业主要求扩建车位,有的要求保留绿化,不管怎么做都挨骂,没有私心的话,谁都不愿蹚这趟浑水,结果就是想搞钱的人进了业委会,然后和社区、物业勾结。

小区一年的公共收益一百多万,但租金收不上来,上届业委会就一句话:人家不给。

第一届业委会扩建的车位,卖出n年使用权,早都到期了,但买主装的地锁没人拆除,谁都不愿得罪人,结果就成了私人的永久车位。

单元门维修过一次,修理费基本上可以买个新的。

小区业主有多少辆车,永远都统计不出来,物业放外面车子进来可以收费,然后和业委会分成。

现在这届业委会还过得去,有几个口碑好的热心业主监督,允许业委会合理的灰色收益,但做得太过的话,就会被公之于众,基本上算是得到大多数业主的认可。

家园 你是盼着赶紧“矛盾严重”吧

恶性事件每天都有,矛盾严重得很呀

家园 最近放出不少新闻供讨论,也许有含义在后面吧
家园 祝你天天活在新闻联播里面

比较适合你的智商和道德

家园 谈谈我的理解

关于这个问题,没有深入思考过,不过这么多年,经历的小区有6、7个,大多业主群还是保留着,有空还是会看一看,姑且盲人摸象一把。

1、业委会、街道、社区存在感一直很低,业委会大多数情况下就是个橡皮图章,只在重大决议时出现,大多还是物业代为出面(因为要投票之类)。听过讨论,业委会成立主要就是2/3业主同意,所以一般小区成立毫无难度,小区群里喊一嗓子,然后热心业主和物业把选票送上门一般就结了(寄意寒星说的那个金都雅苑,一查都第三届业委会了,而且就那篇引用的文章,也说了上届业委会不欢而散,很可能就是业主意见分歧太大,导致2/3达不到。其实引文里说的高端、低端、安置小区业委会成立比例低很容易理解,高端小区业主找不到,可能群都没有;低端、安置全是租户,不是自己房子没人对小区改造上心。寄意的老毛病就是阅历不够,逻辑分析短板明显,不熟悉领域推导谬误极大,论据能看,结论完全不能看)。

2、也听过业委会和物业的狗屁倒灶的事,经人演绎更是传奇,据说都有提刀堵人的,但现实中没见过啥出格的事。物业工作人员基本都是吐槽权限小责任大,不好做,收物业费难,养不住人,但其实物业人员稳定性感觉挺高。业委会和社区街道人员基本就是出重大事件时现场点卯出现,解决不了继续点卯,真正办事的还是主要靠物业配合业主完成。

3、重大事件业委会和物业强力介入促成的基本没啥印象,比如提到的电梯,是有业主发政府补贴政策,然后有各楼栋热心业主主动串联,一栋一栋自行搞定。而水管,则是有业主发水管维修的图,触目惊心,马上有人就搞选票一蹴而就。当然失败案例也有,绿化换车位,投票都搞定了,结果临近的业主几个12345一打,事情就黄了。所以从我的角度看,街道、社区、业委会、物业全是草台班子,都是被业主推着走,推业主基本不成功。

家园 我认为不是也许

我这靠近 @hensen 河友的描述

生关死劫。

看大家怎么选。

家园 业委会拿着公共账户的钱请人做事,业主只能自掏腰包

付出代价不对等。

我们小区业委会想上一个项目,雇佣第三方调查公司扫楼,业主大都反对,但调查公司做假票,业主也没可能核实每一张票的真实性,通过几乎是必然的,最终在唱票的时候,被一个业主偷藏了一摞投票,业委会总算没能得逞。

每一届业委会都想毁绿改建车位,有的楼栋业主心齐,就成功抵制了,有的楼栋一盘散沙,绿化就被毁掉了。

去年一栋临街的小高层,一楼铺面租给了开饭馆的,老板要把几部空调的外机安装在小区内墙上,噪声可想而知,其他楼栋业主,包括业委会,都呼吁那栋楼的业主出面阻止,但那栋楼的业主们表示很忙抽不开身,于是那几部空调外机都顺利安装。

家园 补充以下我们经历过选票造假风波

我们是实打实拿到66%面积投票的。 但是被投诉选票造假,然后提供了所有原始选票交到街道,街道随机抽选票打电话到业主核实。

我想说的,如果业主没有对抗物业和街道的能力,那么权益被侵害是必然的。

坏的业委会其实也不少,但是比没有强。

有行动力的业主要瘫痪业委会也很容易,比如起诉业委会侵权,一个官司两年下来业委会也环节了。至于投诉业委会受贿、选票作假、过程瑕疵(我和你讲要过程无瑕疵是很不容易的)。如果没有街道支持,业委会分分钟就瘫痪了。

你这个例子,只要有业主抓住一个选票造假的例子,就直接去起诉选票造假好了。真正的关键还是看街道帮谁,街道不帮你能叫你去提供原始材料核实选票真实性。逼业委会在换电梯合同上签字,否则就停电梯,逼大家走楼梯。。。。 街道要帮你,那么一切好说。 所有不好的业委会或多或少都有街道在后面支持才能干的下去。

家园 关键是查账

现在住的小区,除物业费收入也有几百万,早年也闹过风波,业委会压着物业不让查账,结果一群业主就策划改选业委会换物业,具体过程不知,但是物业老老实实走人,新来物业把账面都清了,老业委会人员也就不吱声了。然后业主群里出来一批有野心的,串联把这届业委会也干掉了,我当初也被邀请过,新来的一查帐,核对了收入和花销,发现油水不大,真要用心搞也能套出钱来,但精力牵扯过大,谁也不想把这个当主业,于是那几个主事的就放羊了,过了1、2年再次改选业委会,再次换物业,现在就很正常了。

其实小区里的倒灶事,也就是经济层面上比较麻烦,但是物业这点收入,真细究了油水并不大,所以至少江浙这边,自己经历的、身边传言的,基本没听到哪个小区闹得特别不可开交的。象电梯这事,其实没搞定的楼栋、放弃政府补贴自费筹集的都有,但都是少数,而且往往和租住用户多有关系。牵涉到业主自身利益的时候,街道、社区、物业都是辅助,关键在于业主自身,也因此这些岗位都是些没啥油水的职位,自然没有什么大的破事(小事其实大部分业主根本不关心)。

家园 我们小区成功解散过业委会

有一届业委会胡作非为,一位年轻女业主脾气很火爆,一怒之下发起投票解散业委会,虽然很多人都支持这位女业主,但毕竟近2000户的小区,工作量非常大,仅靠在小区出入口放置投票箱拿不到足够的票。

实际上,还有不少人根本不愿意投票,认为不管谁上来都是搞钱。

我家领导人缘很好,觉得这位女业主的确是为大家的利益,就组织了几个业主,每天晚上扫楼,花了半个多月时间,总算拿到足够投票解散了业委会。

那个女业主和我家领导都不愿进业委会,但通过这件事,大家基本上都对那个女业主和我家领导很信任,业委会也知道要想在小区做事,必须取得我家领导和那位女业主的支持。

前一段时间小区换监控,合同报价比正常合理报价高出60%,和业委会沟通后,价格下调到高出正常价格20%。

业委会忙前忙后不拿工资,合理回扣应该支持。

现在业委会和业主之间基本上能互相配合工作。

家园 哪里有什么难题?

纽约很多楼房的产权形式是co-op,就是公司。所谓业主,法律上是股东,购买了楼这个公司的若干股权,从而长期(永久)地从楼这个公司租住对应的单元。楼里的居民按照股权选举董事会,制定公司章程,聘请物业公司提供服务。业主要缴纳maintainance fee,用于日常保洁、公共用电等项目,以及积累起来用于大修。那么多楼,那么多公司,管理得好好的,哪里有天朝那么多烂事?

不过呢,看看上市公司的治理,也别说谁了。

家园 说没有油水的真是小看了物业了

一个小区一年几百万收入是轻轻松松的事情。

北京的物业基本上是一帮东北人把持。老板招一大堆东北老家农村的七大姑八大姨,干保安、保洁、水电工,一个小区养活一个村不是开玩笑。

你要换物业,那就是断了一大家子的饭碗,不和你拼命都是法治社会的光辉。

我们业委会就经历过,车胎放气、门钥匙被插入半截木条只能换锁,业委会成员被人殴打(报警不了了之)。

真是没见过底层社会的斗争就是朴实无华的上拳头。

家园 这个恰恰就是不同制度的安排了

美国那种方式,有一个公司拥有整个大楼,某个单位的业主只是这家公司的股东。

中国没有这种制度的安排,业委会是业主付款雇来的,业主并非业委会的股东。

还有一个次要的原因,美国那种做法,规模跟中国的没得比吧?美国一栋楼的股东数量,估计远不如中国一个小区的吧?

家园 确实有不同

美国还有另外一种产权形式,condo,单元都是业主自己的,好像也有某种董事会一类的机构负责。

至于规模,确实没有国内小区那么多人,但也有不少不小的住宅楼,论户数,不必中国的居民楼少。可以先把楼搞好,再说小区。

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