主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王
原主人应该有这个纪录，county也应该有。
没听说过HUD？赶紧记下这个：
www.HUD.gov
HUD(HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT)是美国政府专管房地产规划发展的部门。它的职责一大堆，最主要的任务就是实现“人人有房住”。伟大吧？它的工作对象主要是穷人，想方设法让穷人能好坏住上个地方。当然这些地方大部分是你我这些硕士博士永远不会去的贫民区。
有人该说了，山而王，我虽然是升斗小民，三瓜俩枣还是有的。你怎么让我去住贫民窟阿？不是住，是投资。
穷人容易破产，破产后他们的房子HUD就收回来重新卖。所以HUD的房产到处都是，偶尔也会在曼哈顿这种地方有一两个公寓出售。刚上网查了查，现在列着一个布鲁克林独立屋，三卧室两个半浴室，起价47万。
既然我说的是升斗小民，那47万用来投资，房租又不能收5000一个月，就太亏了。您再往巴尔的摩瞅瞅，最便宜的TOWNHOUSE，3万美金一套。这就有点意思了。
当然，破房子到处都是，您自己上网兴许能找到更便宜的。但是这HUD的好处可不光是又房子破又便宜，它还有别的呢：
- 信誉好。它是政府阿，没必要跟你撒谎。所以房子有啥毛病写得清清楚楚。要是真找出该卖方负责而它没做到的，没二话，它一定负责到底。
- 贷款便宜。HUD自身并不能给你贷款，但是有了HUD的房产去贷款，您可以很容易得到很好的贷款利率。许多穷人只有通过HUD才能买得起房，就是因为只有HUD的房，银行才敢给他们放贷。
- 由于HUD的房子大多有问题，所以往往在银行贷款时可以把房子翻修重建的钱也贷下来。我一个朋友用贷款将一座楼里外翻新，除了皮一切都是新的。18万买入，10万翻新，等了一年，叫价37万出售。
- 最后一条也是令我最感动的一条是，HUD不是只为美国人服务，也不是只为穷人服务。任何人，任何国籍，只要你需要房子，就可以去买HUD的房子。但条件是：至少一年内，这所房子是你的主要居所。我前面那个朋友光是修房就用了半年多。空了不到半年就挂牌卖了。他自己根本没去那儿住。
HUD还有多家庭、商住混合型和公寓大楼出售。多家庭和商住混合型很少，一般价钱也比较高。HUD的公寓大楼往往有很多限制，如：租金限制(RENT CONTROL)，不得迁走低收入户等等。而且动不动几百个单元，不是咱们小百姓买得起的。
现在HUD上的房价相差很远。有的地方的HUD房您要是看了，能吓一跳：穷人住这么贵的房子？47万？没错，这几年房地产热，把所有的破房子连同HUD的房子都炒上去了。更可笑的是，有时候，HUD的房价比正常房价还高。但是因为贷款容易，还是有很多人抢着买。我坚信，随着房地产降温，HUD房产的跌幅会比一般房产要大。
您要是认识什么人需要住房，又买不起房，可以介绍他们看看HUD的房子：地区或许破些危险些，但总比没有房子住强些不是？再有就是有人以一年买入一座HUD房的方式进行投资。也是个不错的主意。其实出租公寓楼，越是这种低收入地区越赚钱。回头我另开帖子讲吧。
总而言之对于特别想拥有很多房子，或者想弄个便宜点的房子练练手的，我建议您看看HUD的房子。在HUD的网站上，还有VA和国税局拍卖的房子，您都不妨瞅瞅。
最后提醒您一句，HUD的房子是要通过HUD的地产经纪，在网上用拍卖的方式竞标获得的。您只能出价一次。祝您好运!
星巴克05年的revenue是6.4B，共有大约10000家店。profit margin只有7.几个百分点。麦当劳差不多是它的3倍大，05年revenue是20B，3万多家店，12% profit margin。
item 2:
1.The income of a government from all sources appropriated for the payment of the public expenses.
2. Yield from property or investment; income.
3. All the income produced by a particular source.
4. A governmental department set up to collect public funds.
revenue好像翻成收入。不过我不是干这行的，也可能记错了。
anyway，这个revenue是公司收入报表的顶行，这个数字包含了开支（报表下一行就是开支(cost)数目），两项相减才得到净收入(net income/profit)。
Costs & Fees of open a McDonal Franchise
--------------------------------------------
Total investment: $506K-1.6M
Franchise fee: $45K
Ongoing royalty fee: 12.5%+
Term of agreement: 20 years, renewable
Renewal fee: $45K
不过是慢慢交还是一次交的区别。
比如这个50万投资的房子，每年折旧2万7200（不上税）。。。10年后您这房子卖了70万，那时可不是交20万所得税，而是20+2.72x10＝47.2万的所得税－－注意，因为是投资房，享受不到自住房在税上的某些好处
应该不是。那就成了DEFERRED TAX，不是TAX DEDUCTIO/ABATEMENT。
一个是租金盈利与房产折旧OPERATION INCOME
另一个说的是房产本身的APPRECIATION。
您可能说的是1031 EXCHANGE。那样的话，不是卖而是和另一个人交换，
- 您用50万买了个投资型房产A
- 以70万作价房产A交换一座100万的房产B，您的房子A升值20万，但是这笔交易里您得给100万B房主30万差价。房产A 20万的盈利部分的税延迟
- 五年后，您的房产B作价120万卖出。您应该交税的盈利是40万
这个游戏我没说错吧？
从这里面看他们的2005全年营业额（sales）是20B，也就是revenue。
净收入也就2.6B。如果一份快餐按5块钱算，平均下来也就是每间麦当劳每天卖360多份。其实也不少了。
您先看看这段：
http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2006/07/05/BUGL6JOQPC1.DTL
在此我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志(FLIPPING)。
前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好出手获利。
不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了15%。
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得房产的投资获利变得困难。
如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
随着联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候了。
1。这个东西好像150k收入以上的年份不能用吧。当然可以一直defer下去。。。
2。如果可以用，是不是受amt限制？
要想享受那8。25%，我想应该给您的每个物业来个LLC。
AMT是ALTERNATIVE TAX。。。？如果投资失败的话也试用AMT嘛？这个我得问问我们家那口子。我好象记得当初给出了这个馊招，我们那口子问了会计回来喜形于色。
一般来说没有省税方面的好处，tax liability直接passthrough给你了。我隐约记得25k depreciation是对于多少收入以下的人的，对那条线到150k收入之间的人这25k phase out，150k以上什么都没有。不过记得不清楚，所以想核实一下。
AMT是alternative minimum tax，一旦你被这个套住了，再多的deduction也没有用。我担心这个depreciation loss算在deduction里面，如果AMT发威那就没用了。