主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王
有一些想法，在公司和同事交流，他们称很受启发。希望用杂谈的方式写出来。每篇千字左右。争取做到浅显、具体、生动、有趣。看了有用，不犯困。
我不是专家，顶多算一个渴望发财的、渺小的、精打细算的小百姓。本着脑子闲着也是闲着的原则，平日爱瞎琢磨。写这些东西也是个抛砖引玉的意思。请各位高手、大拿、专家不吝指教。
您尽管唱对头戏，尽管问问题。我不懂有人懂，不行咱们去网上找。投资这东西功夫都在调查研究阶段了。谁知道您哪句话点亮了哪一个火花，给哪位河友指条发财的路，岂不是功德无量？
我这两年瞎琢磨，感觉美国真大，机会还是很多的，而且政策上、投资环境上也不错。咱们中国人有头脑，勤俭肯干，如今出来的又都是高素质人口，硕士博士一群一群的。为啥咱们就该整天在办公室里挣那死工资阿？为啥咱们就只能开中餐馆、中国杂货店阿？看看人家老墨，再看看人家老印，甚至老韩，我觉得咱们的思路得开阔一些，手法要灵活一些，投资的手段要多一些。
哪怕这个系列让一个河友顿开茅塞我的目的就达到了。祝大家都发财！
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在我这个升斗小民的小世界里，房地产的疲软无疑已经开始了
- 本地区挂牌出售的房产从去年同期的4个月增长到7个月
- 今年春天，本地区的地产经纪们没有等到春天的热销季节。它根本没发生。
- 查阅本地区房产价格，发现最近正在出售的房子比以往任何时候都多，而且很多房子在降价。这在过去几年是不可想象的。本地区的房屋增值去年是15%以上。
- 查阅 LoopNet.com，发现很多地产投资人开始抛售在建项目，过去CAPTIAL RATE到8%的已经不多。但是现在已经有12%以上的。而8%似乎成了约定俗成的数目。
把我自己放在买房人的位置想一想
- 房价现在至少持平而没有进一步跃升的趋势
- 房源充足
- 尽管联储又一次调高利率，但是30年定期依旧在6。5%左右，还是历史上的低水平。
- 各大银行已经奉命严格贷款手续，最低按揭已经从去年5%上调到至少10%。
=>我要是有那么多现款做按揭，与其买了房后6个月看它下跌20%，不如把钱放银行存定期吃利息，静以待变。所以我看房，可我不急着买。
作为卖方来说
- 如今的房价依旧几乎是历史最高点
- 都说房市疲软即将来临，与其静等房价下跌，还是落袋为安
- 很多1944年后出生的所谓婴儿潮一代人即将和已经退休，他们是不打算等到下一个房产高峰的
一方急着要卖，一方不急着买。房价，终于要下跌了。穷人们的好日子快来了。
可问题是你能指望房价降多少？房价在哪个位置上方是偶们穷人的好日子？
还是穷人多呀。。。
希望不久能够看到
猪肉涨价，卖肉的应该高兴；房子涨价，地产商应该高兴；石油涨价，加油站倒闭？
这话听着有点邪乎。然而您到网上看看，很多加油站在出售。原因我琢磨着有以下几条：
- 不少人去年亏大发了。
不知大家还记不记得去年油价坐疯狂过山车的情景。那真是今天暴涨明天小跌。我们这儿一条街上，几个加油站一加仑油能差出10美分去。更出现了美浮的(EXXON)好油比杂牌油便宜的怪事。这是因为大家进货时间不同，差一天可能就差好远。
加州有的人被逼的没办法就上网炒石油期货，想平衡一下损失，谁料到差点全赔进去了。
现在情况稳定一些，基本又回到一星期一变。但是好多小业主被整怕了。看看布什爷俩在伊拉克没有停手的意思，谁知道哪天又刮什么风阿，卖了吧。
- 婴儿潮的人到退休年龄了，想脱手。
- 竞争越来越激烈。
不知大家注意没有，如今好多名牌油如壳牌、美浮，大多是门前冷落车马稀。而印度人开的杂牌加油站，倒是遍地开花，满街都是。原因就两字：便宜。
不仅如此我们这里还有一些便利店如WAWA，甚至据说零售业大佬沃尔玛(WAL-MART)都要开加油站。您想想沃尔玛的顾客流量，谁能和她比阿。
一句话，这日子没法过了。
好了，这下子卖加油站的满大街都是了。光我们家附近就有两家倒闭，挂着待售的牌子。咱们买个加油站？您先等等，我话还没说完呢。
说实在，前些时候看油价天天动，几天之内可能都有个10-20％的差价，我就在想，捣腾股票不如捣腾油啊。简直和房地产似的，稳步见长。
说实在，我不知道
怎么才能捣起来，不过有心人一定会去调查的。到时候分我两毛钱啊。
北京人爱问：“有什么猫腻？”美国人喜欢讲：“WHAT IS THE CATCH？”
加油站这玩艺儿的猫腻还真不小。我看了看，大概有以下几条：
- 环保问题
对于加油站、汽车修理行、肉类加工厂这类产业，环保算得上武功的命门，一捅就
破。
美国政府对于环保有很多规定，而且近年来这些规定越来越严格。不幸的是几十年前建的加油站无法遵照最新规定。所以您要是买一个4、50年前建的加油站，第一条要担心的就是地下埋的这几个大储油罐。好象有的地方规定，新加油站开业前必须有环保检查报告。这报告嘛还分PHASE1、PHASE2什么的，无非是打眼取样化验。一个比一个详细，一个比一个贵。
一旦您的储油罐漏油被发现，请您立刻开始祈祷。如果只是小型泄漏，您要做的是
* 把那个肇事油罐挖出来(这个油罐有一节集装箱那么大)
* 按照探测结果把泄漏地点附近的油砂全部挖出，让政府检查通过，您再买干净的土加上一个新油罐填好。再让专业公司出环保报告，通过了，您才能开业。
网上有人建议经营者，要是发现泄漏马上宣布破产，把包袱扔给政府。这倒不是此人缺德带冒烟的，实在是这个窟窿太大了：专业公司一次打眼探测加出报告就是几千美金；如果是小型泄漏、贵宝地的法律不是太严酷、而且您运气不太差的话，几万美金打底您没准还能爬出来；如果是严重泄漏的话，我还没听说哪个自己开加油站的从那个坑里爬出来的。估计难度系数和自掏腰包治理腾格里沙漠差不多。
- 贷款问题
由于加油站太容易出事，去银行贷款很困难。您想阿，人家贷款给公寓楼，什么都没有了，不还有楼嘛？实在不行地皮也是钱那。(当然，加州动不动山体滑坡什么的咱就不讨论它了。)
一个加油站呢？
* 一有泄漏发生，你破产银行倒帐了。一个漏油的加油站您让银行卖给谁去？
* 一着火。。。我就不多说了。银行连点渣滓都剩不下。
*石油涨价，您撑不住了。
银行不喜欢这种风险大，没谱的行业。这就意味着您贷款会很困难。贷款困难不光买时困难，卖时也困难，因为新的买主也贷不到款阿。还有一条是我最近才学到的，那就是一旦银行觉得某行业风险太大，决定彻出该领域，它可以不顾成本的迫令你立刻还清全部本钱。(有一年纽约长岛的很多私人电工就这么被逼垮了一大帮)
- 地点限制
加油站对于地点的依赖性简直比饭馆还高。俗话说酒香不怕巷子深。饭馆要是有点特色，地点偏些那叫王者气派。一个加油站，您能做出啥特色阿？都是3种汽油外加柴油，您能再加什么料阿？
所以有人买加油站，看着报告上写的平均一个月卖16万加仑，好棒阿。被人提醒再看看最近4个月的业绩，怎么匀速下降到6万了？原来对面那家SUNOCO是新开的呀。
或者您一接手加油站，发现怎么大家都改道了？原来那边新修建了一条国道，您这儿成胡同儿了。要不您这儿的福特汽车装修厂刚刚关门，工人们托家带口呼啦呼啦的往外搬。他们走了，哪儿有工作奔哪儿去了，您怎么办阿？您背上还驼着个加油站呢！
所以，动手前您要调查、调查、再调查。千万别着了道。
如果加油站真是个亏本买卖，为什么那么多印度人开加油站呢？WAWA和沃尔玛的当家人也不会头壳坏掉了，想为稳定油价做贡献。山而王开始明察暗访，公司里一个未婚小兄弟更是周末不休息，主动跟踪油罐车，调查老印的汽油来源。呵呵
初步调查发现加油站的盈利模式基本是这样的：
- 卖油
* 前几年每加仑盈利空间是16美分左右。如今下降到14美分左右。
* 每加仑里约3美分上下是用来支付人工、地税、设备等费用。
所以，要是您每月卖6万加仑，每加仑10美分，您才挣6000美金。有人说这不少了。别忘了，您现在是自营小业主，休假、健康保险什么的都要从这里面出。您花了几十万美金给自己买个每月4000美金的工作，这似乎太亏了。
- 小卖部(DELI)或者修车行
在美国，所有的加油站基本上都附设有小卖部或者修车行。这些小卖部跟24小时店差不多，基本上是吃的、喝的、用的外带六合彩什么都有点。美国人懒，喜欢趁着车加油的功夫买杯咖啡、吃个面包圈，顺便来张六合彩，外加今天的报纸什么的。
我对这些小卖部开始没怎么注意，后来一调查才发现，这哪儿是小卖部阿？简直就是金矿阿！网上一伙计说他父母的小加油站，光是小卖部每年就能卖一百万美金的东西。一百万那，这是一个什么概念呢？好象餐馆业者有句话，毛利应该占销售额的40%。所以餐饮业出售时CAPITAL RATE都高得吓人，那是应该的。咱们就假设这小卖部有一半儿的东西是卖吃喝，即使25%的毛利率这也是25万那。
我的脑子那一瞬间转得跟车轮子似的，都滋滋冒白烟了。难怪呢，WAWA怎么赚钱的？一个巨大无比的停车场，至少八个加油车位，永远最低的油价，和一个崭新的、红色为主调的、小型商场那么大的小卖部。我有时快九点路过他们的店，那里还是不少人。而且它的小卖部卖的吃食也很便宜。
沃尔玛，据说它要开加油站会比别家便宜3-4分钱。为什么？吸引顾客到商场来阿。每个哪怕买一件衬衫它就把那4分钱赚回来了。
再想想阿三同志们的新加油站，一个比一个大，一个比一个便宜，每个都带着小卖部。有的还在路边插牌子：一杯咖啡65分钱。
难怪呢，阶级敌人太狡猾了！正在感慨呢，小兄弟向我报告，这帮阿三都是一伙儿的，连开油罐车的都是阿三，彼此叽哩咕噜全说的印度话。
我想起EXXON和MOBILE拆伙的时候，好象连加油站也要拆，原因是很多石油公司直接拥有相当一部分加油站。这样的加油站在产权上归石油公司所有，而经营上只需雇用一个经理(STORE MANAGER)和一帮临时工就可以了。这就是说，在遥远的某处有个巨富无比的印度石油大佬，他直接和各大石油公司接触，以极大的数量、低廉的价格买下油。然后再运到自己手下各个加油站贱价出售。我好象看见一个巨大的石油金字塔，这规模把我吓倒了。
好吧，咱们小百姓管不着这个住着豪宅的款哥。先说说我认为比较可能的盈利模式：
- 您要做足功课，找一个好地点。
- 这个加油站最好有点毛病，或者破烂不堪，这样您可以砍价。但是绝不能有泄漏问题。
- 这个加油站最好是附带有一遛破烂不堪的房子，面对着大马路。有足够的趴车场。
下面好戏开始了，您
- 先找那个卖廉价油的印度款哥的公司，要求当他的下家。我们这个地区我可以找RACEWAY，EMPIRE等等。阿三同志会告诉你，要缴纳的费用和最低流量等要求。您呢也要多观察观察，比较比较几家阿三同志的油价。看看哪家供的油对油价最敏感，降价最快等等。
- 下面要找人，把破加油站旧貌换新颜。注意，一定要焕然一新。卖的东西越破，咱的架势越要十足才行。
- 对着马路的一遛子破房，赶紧找人翻修，顶头最大的一间办成小卖部，您老人家亲自掌管，收着钱从窗户缝里还可以监视着您的加油站。剩下的店面可以来个洗衣店、指甲店什么的。反正除了小卖部，剩下的全部租出去，您收租金就行了。
这里您可注意了，几个小店的选择很重要，一定要有互补性。所谓生意带来生意(BUSINESS BRING BUSINESS)。而且不能和您的金矿 - 小卖部直接竞争。
最后，您该开张了。油价一定要便宜，最好是10迈以内最便宜。过上一阵您就看吧，老美们在惯性的驱使下连想都不想就把车开进您的加油站了。加着油他们就进了您的小卖部，一个面包圈一杯咖啡总共赚了5毛钱，您在油上少挣的钱已经回来了。他们又去旁边洗衣服，顺便把头发做了。您知道您的租金是十拿九稳了。。。
有人大喝，山而王醒醒！你说的也太离谱了吧？有这么容易的事儿嘛？我什么时候说这事儿容易了？买房产，翻修，签合同，成为连锁店，出租店面，找货源，雇人。。。只要赚钱的事，都不容易。
您慢慢琢磨。我只是说，这是一条路。