主题：【升斗小民投资美国】一个令我心动的HUD房产 -- 山而王

(在这里您可以找到关于HUD的所有信息 外链出处 )

尽管HUD房产主要是面向低收入阶层。但是几年来随著房地产市场的火爆，一些人将目光也投向HUD房产。尽管有种种限制，但是低投入，相对良好的租金收入以及整体房市所带来的房子增殖潜力，使许多中高收入收入阶层涌入这一市场。

10年前，HUD几乎是少数地产经济的乐园以及穷人的最后希望。2000年以后，随著大批投资人的到来，HUD房产水涨船高。到了2004年在下开始观望的时候，竟然出现了HUD房产竞标价格高于市值的荒唐景象。那时在下只好摇头叹息：尽昏矣，数疯狂人物还看今朝。

最近由于房产大市趋冷，在下又开始查询HUD房产，看看其回落情况。总体感觉热度犹在高烧未退。但意外发现一个房产令在下颇为心动，现与诸公品鉴。

9月4号BID，LINK在此，有兴趣的朋友请抓紧：

外链出处

从上面的LINK您可以看到，该房产是：

- 4座相连的独立住房，每个房子地上两层，还带地下室。面积尚可，两个居室，两个卫生间，厨房，客厅等等。

- 外表看去似乎没有大的毛病。但是这要看过，特别是请INSPECTOR鉴定过才知道。

- 根据HUD的初步检验报告，似乎有掉漆、水表丢失等情况。这个要到现场看过，然后和相关认识咨询后才知道大概修理的费用。

- 目前BID起价是24万2千，也就是每套房产才6万块。

在 GOOGLE MAP上查看周围环境，外链出处

用“SATELLITE”可以看到这个房产往南走200英尺就是一个不错的社区花园。如果该花园管理得当，没有闲杂人等频繁出没的话，对于有孩子家庭应该很有吸引力。这要和邻居以及警察好好了解一下。

在 外链出处 上查询，该地区2居室报价从13万到28万，大多在20万以上。 该地区两居室独立房平均出租价位在$1200以上。形势不错。

在 外链出处

查看该地区的情况，ZIP CODE 07050

- 犯罪率 369，比较高。解释了为什么房价低。但这个数据是地区平均值，要问了邻居还有警察才知道该房产临近区域的安全状况。

- 平均家庭年收入，$40751，这个数字在低收入人口中不算太低。那么按照三分之一担负房租的话，该地区平均租金在$1000左右是合理的。考虑到大部分低收入人口是住多公寓楼而不是独立公寓，$1200加上各种杂费就可以住上自己的房子，还是很有吸引人的。

- 平均房价14万。这个很激动人心阿。这4个独立房，整修以后对于有孩子的中低收入家庭来说，还是很不错的。如果这4个独立房全部能以14万出手，即使租金不算，也可以净赚8万美金。

- 有孩子的家庭达42%，呵呵，看来这里近一半家庭是有孩子的。有了孩子往往就希望有自己独立的空间，而且越大越好。咱们就面向有孩子的家庭了。

声明一下，这个房产我没法买，因为离得太远。如果有朋友在30-40分钟内驾车能到达该地区，对金钱无限向往、有一定冒险精神，不妨看看。

如果山而王要买的话，这是我的步骤：

1) 在HUD网站上，找到能够买卖HUD房产的经纪，最好是有投资型房产经验、熟悉该地区情况的老经纪。那种只知道带你看房拿钱的主，就算了。

2) 约好时间一起去现场看房子。

3)预先做足功课，准备好问题单子。到了现场要把数据一一核实，笔记、手机照相，一样不能少。另外要尽量问问经纪人的意见，比如：

- 房子涂料被测出含铅怎么处理？找谁？费用？耗时等等

- 水表安装后是否需要市里来人检查，费用如何

- 地下室重新装修用什么材料好，最低费用大概多少

如果这个经纪能对答如流，或者提供相当多信息，说明是个好经纪，否则除非我自己很熟悉这一行，就得另找好经纪或者带做过建筑装修的朋友再来看。

4)看下一圈后，地产经纪应该可以提供该地区的COMP，平均房租，安全，通勤等信息。全部拿回家。

5)算帐

是亏是赚全是算出来的。要是对某些数字没谱，就要继续打听。

6)要是帐算着不错，就可以找经纪帮忙去BID了。HUD挺有意思，他们的房产一般是给一个指导价格，然后大家由各自的地产经纪帮忙出价竞拍。每人只能出价一次，还要先掏$3000押金。这三千押金，要是没拍上会一分不少还给本人。主要是防止有人没钱瞎搀和。

7)要是9月5日经纪打电话来说咱中了。那就得在一个月内找贷款，把房子过户。

8) 修修补补

9)放租

10)等两年，卖房。

基本步骤您知道了，说说我能想到的几个注意事项：

1) 出价时别太猛，一定要按照自己算的帐出。价钱出高了这房买的就没有意义了。

颇有些人被这竞拍的游戏搞得情绪激动，结果要么出价高了找不到贷款，要么越想越后悔，结果都一样，一个月没回音，房子重新拍卖，您那三千美金归国家了。特别是现在房产大市不好，银行贷款手续严格，您一定要崩住了。如果您的计算正确，出价合理，还是有人比您出价高，只有以下几种可能：

- 这人看到您没看到的东西，或者有什么绝活。

比如说人家自己就是经纪人，那5%的手续费全拿去BID了。这个您就认栽吧，此所谓技不如人。天下房子多了，别担心。

- 这人有非要不可的理由。

也许这个人特别喜欢某个房子，因为离他的工作地点近。对于您不合理的价格，对于他因为这样那样的原因，变得格外合理。这个，您就算了吧。

- 这人疯了。

前两年这种被房市烧得俩眼血红的不在少数。好在现在这些半疯往往找不到贷款，他的价格不合理银行也不会借钱给他。这个您就放宽心，一直盯着，过一两个月，那房子又回来了。

2)看房要细，功课要做足。往往有的毛病看着小，却是结构问题，修起来很难。如果第一次做，很多东西不妨多打听几个人。

3)算帐时要客观，不要一厢情愿。象房子的租金、类似房产出售的价格，您最好问问经纪和邻居。多问没坏处。

4)HUD房产，如果是自住(OWNER OCCUPIED)，一年内是不能出租的。但是这个房产比较特殊，您只需对其中一座有大毛病的慢慢修理，其它的尽可以放手出租，甚至卖掉。

5)一定要到现场看看。如果感觉不好，就不要买。直觉往往是正确的。

最后说说我所看到的该房产的买点：

1)4个房子既相连又各自独立。作为出租房管理起来容易，出售起来也容易。

2)该产业属于民用4套公寓以下，因此在贷款时完全可以找自住房屋贷款。商业贷款与自住房屋贷款的差价至少是1%啊。心动。

3)如果作为自住，该房产若两年后出售，应可以享受两年以上自住房盈利免税的条款。既然出租，就会有相应的开销用于减税。

我估计这个房产的最终价格当在35万上下。最初租金和开销应可打平，每年租金上涨5%后，可以做1031EXCHANGE，可以做LLC公司来大幅减税，当然也可以出手获利。

以上只是个人想法，请大家自己做足功课。

• 先看看这几个贴子：

为什么门窗都封死了？有的地方政府这样做是为了防止毒贩把废弃房屋做毒窝，或者是否说明这房子空置已经有了相当长的时间。

另外不知道您的房租信息是哪里查的，因为这东西不象房价那样政府有详细的相关数据库，很多网上房租数据库信息不准（比如有因为样本少所以是在很大范围内做的平均等等）。有一个办法就是在同样一个数据库内再查查比如您自己区的情况，看是不是差不多属实，或者找一个附近的富区查一下，看到底差多少，以此判断数据准确程度。

另外orange那里人口大约95%是黑人和西班牙裔，犯罪率差不多是全美平均数的三倍。去收租子要多加小心。。。。。。

一主要是怕有人夜半三更创进去偷东西或者搞犯罪活动。不光是这种区，好区要是有那种房子甚至商店，也是钉起来的。所以进去看房时一定要带大号灯。

比这犯罪率还高的地方我也去过。收租金房客按月寄到POBOX去的。也可以雇人代为收租，找房客。呵呵

看来您是真正的地主。

20 min driving

Let me think about that, might go look it.

But safefy is a big concern for me now, :)

Thanks, Ray, hope to meet you some day.