主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

首先我们要明确认识到我们面临什么样的风险

1. 失业问题。失业风险威胁最大的是45岁左右的工薪阶层。这个年龄一旦失业很难再找回相同的工作。上海曾经的40，50下岗阶层的生存状况充分的说明了这一点。而40多岁正是家庭负担最重的时候，子女尚在求学阶段，父母处于人生的最后阶段，从30多岁开始的20年房贷才还了一半。失业并不是一个离我们很远的童话，每次经济转型，都会有一大批工薪阶层被甩出正常的工作生活轨道。

2. 疾病以及意外，不光是自身，还有父母，子女的医疗开支，以及因此带来的职业发展上的障碍都是家庭需要考虑的风险。

3. 按揭利率风险，现在的利率低不代表利率会一直低下去。如果通货膨胀持续加剧，利率上升是不可避免的事情。7%,10%甚至更高的贷款利率都有出现的可能性。回想一下上个世纪80年代的保值储蓄的利率是多少，你就知道这个神奇的国度，什么事情都可能发生。届时，你要么忍受高抬的物价，要么忍受飙升的按揭数字。最坏的情况是两者都出现。

4. 最后一个，也就是对家庭影响最小的一个就是市场风险。市场风险最大的问题就是一旦市场崩溃，房屋市值接近或低于抵押贷款数目的时候，银行会要求你降低贷款额度，补足差额，否则会提前结束合约。当然，目前法律不健全，加之国家尚无个人破产的规定，所以在国内无法实施。而且对炒家的影响比对自住的影响更大，所以它是重要的投资风险，但对自住人士来说可能没那么重要。

一个什么样的家庭财务状况是合理和安全的呢。我的看法是，

第一，必须有存款，存款加上可以随时兑付的金融证券的总金额必须能够维持全家一年到一年半的生活开销（包括按揭在内）。给你充分的时间应对所发生的风险。

第二，投资风险必须分散。投资分很多种，普通家庭的投资主要是不动产，债券，股票这三类。如果一个家庭超过70%的投资集中在某一类投资上，那就存在极大的赌博心态。也就是说，忽视了风险的存在。一个平衡的投资规划对于规避风险来说是十分重要的。

第三，要有一定的财务自由度，量力而出，而不是竭力而出。月收入两万的，去买200万的房产属于严重的透支行为。不要说什么按揭花出去的钱都是自己的，这是纯粹自欺欺人的话。自住的房屋是一种日常消费。你为它所支付的按揭，只有一部分是你自己的。举例来说，20年期150万的贷款，按现在的低利率计算，到期完成之后要偿付256万的还款。而70年的房产，属于有到期日的资产，折价的速度是递增的。相信做过权证的朋友都理解这个。20年后，总折价30%，之后每年折价的速度大于2%。也就是说，加上贷款利息和折价，当你还完20年的按揭之后，你一共为你的住房花费了156万一去不复返的资金，而之后每年还将支付将近4万元。一定要去买的话，只有一个稍微说的过去的理由，短期投资。而这种短期投资的前提是，房价在短期内还要涨，而且要大涨（按我之前的计算半年内上涨13%以上）这个前提不成立的话，没必要跟风去买昂贵的住房，因为那根本不是你能负担得起的长期负债。