主题：近来中国房地产成交放大，后市走向分析 -- 陈经
家园 一大半的动迁房。 家园 能软着陆，那是最佳结果。 陈大的这种调整思路，应该是中央最喜欢的，就看地方上能不能配合好了，不要乱唱戏。至于开发商，不可能自觉调整，肯定会有相当的冲动，没操作好，就要死在沙滩上了。
家园 成交量放大，发展商被打了鸡血，不会降价了 3、银行给贷款，
4. 给开发商减压，贷款延期，买地款缓交
这些措施是输送利益给发展商。
高高在上的房价不降，房地产商成天哀号救市，这不是在演戏吗？
真黑！
家园 所谓成交量放大是相对的，相比前面门前冷落鞍马稀而言 不是春天来了，看来死掉一批是不可避免的，死撑不降价，也就是死的快一点吧，它们黑不代表老百姓都很傻会大量地上当
家园 出租加租是指加租金吗？那是肯定不行的 和资金无关，和造房能力也无关。政治上不正确啊。
无房者没有房还不是大问题，没地方住就麻烦了。或者住的成本太高，都得挤一起住，那不是增加群体性事件的机会吗？
你看粮食的价格就不是很高，虽然泰国香米，日本米很贵，但大多数人吃的米还是不贵。也没人敢在这个上面涨价，拉动内需。
家园 我也算是房地产从业者 信我一句，大跌才刚刚开始，不仅要把这07-08年的水分吐出来，还要根据09年中产阶级普遍的收入下降水平（我预测在10%-30%间）考虑进去。
我算了一下，北京的中等住宅的租售价比是30年以上房租买同样的房子，等到潮水退下，这个比例就会和07-08年股市的市盈率一样，成为一个笑话。
闹一个笑话就罢了，闹第二个笑话就傻了。
家园 怎么又在涨价啊？ 中国各地房价纷纷上涨 最多每平米提价数千元
记者调查了北京西边的几个楼盘，位于六里桥附近的“保利百合花园”，去年年底时价格是每平米13500元，现在价格是16000元；位于西四环岳各庄桥的“中堂”，去年年底一次性付款给予7.8折的优惠，现在只能给到8.2折了。
开发商元气渐渐恢复，银行最先体会到了暖意。3月16日，深圳发展银行在北京高调推出“点按揭”房贷产品，对于1、2月份该行的房贷数字，信贷总监柳博的回答是“令人满意”。他对现在房地产行业的判断是：已经“阴转多云”，至于下一步是否能转晴还要观察。不过，银行方面已做好了一轮个人房贷竞争的准备。
中国证券报记者还对深圳市85个在售楼盘进行了调查，有近三成楼盘已经变相或直接涨价，热点置业地区的楼盘涨价比例已高达七成，涨价幅度从每平米几百元到千元不等。
最高兴的莫过于房地产商。毕强是深圳市皇庭地产集团有限公司营销中心的策划经理，“我们的皇庭港湾开盘均价定在每平米2.6万元，开盘三个月就销出去50%，市场成交回暖比较明显。”
去年开发商面临的最大难题——资金问题目前也明显缓解，毕强表示，“相对去年，开发商今年不差钱，银行放贷积极性大增，主动接触开发商要求贷款。像我们公司这样有实力的开发商一旦有好项目，会有多家银行找上门来。个人住房贷款松动更加明显，这也促使房地产销售回升。”深圳市兰江地产副总杨大谷更是坦言目前企业资金方面没压力。“只要符合规定自有资金投入占比达到30%，四证齐全，拿到银行开发贷款很方便。短期资金紧张时也可申请到贷款，但区域价值不高、偏远角落的项目很难申请贷款。”在跟银行房贷部门的接触中，杨大谷感受到银行的贷款压力，既要完成一定贷款额度，又要把握项目质量和风险，对2亿元、3亿元以至5亿元不等的开发贷款还是有严格审批标准。
经常参与房地产担保贷款的华圳担保公司风险管理部负责人饶才辉今年也明显感觉到房产担保贷款好做多了，“担保公司、地产中介和银行一条龙非常顺畅，1、2月份一手房贷款同比增长10%，二手房担保贷款同比增长130%-160%。”
- 复 怎么又在涨价啊？
家园 商人们也是为下一阶段降价准备，趁着这个时机把价 往上提一提，然后降价的时候就可以搞个噱头，高达多少多少的降价。
- 复 怎么又在涨价啊？
家园 最近确实有那么一波 但是我对很多数据很怀疑：
1、交易量的增加的原因其实只是去年年底降价的一个积极反应，但是这些交易量，可能已经消耗掉大部分“比较没有耐心的购房者”，考虑到中国和世界经济的状况，今年买方市场不会太积极；
2、有些数据还是能反映一些问题：新开工面积持续下跌，开放性上土地购买面积仍持续大幅下跌。这些疲弱的表现反映了开发商对未来前景的看法仍然悲观，而且大众住宅及政府规划的低端保障性住宅建设尚未大规模启动。
现在是3-4月，目前涨价可能是为了在5月份黄金交易季节来一次赫人的大调价。
家园 看不清当前形势的人飘过 地处小城，房价却根本看不清，一方面是公开数据中可供销售两三年的在售房，一方面是去年以来不仅没降反而还有小涨的房价。本地没有大规模外来人口的预期，平均月薪大概就一千多，房产商却硬气的很说什么已经没有水分不可能降，最近又在吵吵要涨价。LD也说六月就没有房贷优惠趁新开盘赶快挑个好房源吧，今天就跑去定房了，还说售楼处挤的要死。扛了一年多，终于还是要接这个四线小城房价的最后一棒了，悲哀啊！一涉及到这个就没法跟LD说理……
家园 花慰。家和万事兴。 其实我是相信小城市房价会降的……不过既然是LD要求，也是没有法子的事情。只能上小花一朵了。
家园 花谢 还有请教一下，房地产商资金链问题如何？一边是采访的地产商说“很容易从银行贷到款”，另一边又是潘石屹说“大地产商也可能一下子倒掉”。感觉是大家都在玩虚者实之实者虚之，让人都不知道信什么好。
潘石屹一年前也说过什么“百日巨变”，结果我们这些业外的人也没看出来有什么巨变。