主题:近来中国房地产成交放大,后市走向分析 -- 陈经
群众舆论对房地产近乎一面倒要求降价。但这只是事情的一面,有许多群众手里有房,其实愿意看到涨价,涨了即使不卖也觉得高兴,只是不太好意思说。地方政府、地产商、利益集团也不希望降。中央政府从经济模式考虑,觉得房价收入比过高,倾向降下来。
最近最明显的房地产政策是:
1. 减交易税费
2. 减少首付比例
3. 银行给贷款,二套房松动
4. 给开发商减压,贷款延期,买地款缓交
实际效果是各地房地产成交大增。这应该是真实的,深圳的新房与二手房成交已经回复到最火热的时期了,价格也止跌回升了。成交大增的原因是什幺,后面会如何发展?
我认为结论很明显,政府正在控制着进行一场房地产市场的软着陆。近期政策松动的主要考虑的是化解市场风险,谈不上“振兴”。房地产是经济转型的头号调控对象,国民收入要引导投向其它行业,房地产价格上涨不易。
但是软着陆必须是“软”的,价格下降是慢慢来的,过程中需要成交来化解风险。所以政府调控政策都以促进成交为目的,银行给贷款最为关键。成交放大以后,部分风险化解,价格就又可以下降了。
成交化解风险的效应有:
1. 开发商顺利回款,银行贷款有着落,也有钱开发下一期或者买新地。
2. 二手房从危险的炒家手里倒到自住者手里,化解银行风险。这包括两个因素,一是自住者本来就量力而行注重信誉,借银行的钱一般是还的,与价格涨跌关系不大。二是同一个房银行贷款减小,如炒家借银行100万买的房,亏本卖给自住者,银行只需要借给自住者70万了。也有些炒家是低位成本的,换手后银行贷款增加了,但只要换到自住者手里,银行并不担心。最危险的是手里很多房的炒家,他们资金流断了,或者下决心止损,没有信誉的考虑。
3. 稳住部分炒家,或者潜在断供者,进一步套牢房产持有者。成交虽然大增,和存量房比起来还是很少的。但这会极大的稳住人的信心,卖家积极寻求交易机会,继续供款。稳一段时期以后,月供陆续交到银行,贷款存量减少,断供者成本增加,后面断供的风险就减小了。
当成交多到一定程度,时间拖一阵子,开发商贷款、月供陆续交上来,银行的风险就显著减少了。这时,就迎来了下一轮降价的时机。从市场本身来说,最近成交放大主要是自住者出手多,成交一个少一个。如果价格上涨,成交立刻就减少,不可能形成“买涨不买跌”效应,人的收入没有相应增加,大环境不充许。成交火一段时间,又会小下去。这时中央政府、地方政府又会出来让开发商降价,只有降价,成交才能持续放大。
从政府调控意图来看,相当明确。成交要放大,价格不是关键。贷款要给风险小的买房人,要偏向自住。炒房者要酝酿新的涨价攻势,近几年非常困难,最多只是抄底等待时机,不可能勾结包买片区短时间大涨这样折腾。
房地产所有权交易是资本市场,如果租住,就是商品市场。国家调控房地产,不可能是让所有人都能买得起房,好房子永远只是少数人买得起。软着陆,是为了化解银行风险,并不是真想让房价一直低。经济真正好转了,人的收入上来了,买好房子的能力也会上来,我相信那时房价又会进入真正的上涨周期,标志是收入上升,价格波动会比较大。我认为地段好、品质有保证的好房子还是值得买的,就是等的年头多一些。目前应该已经有些好房子能稳住不降了。随着降价不断进行,价格能稳住的房子越来越多。所以买房也是时机了,看自己的需求类型,并不是说一定要房价谷底出手。真要买房,还是以地段分析为主,并不是看房地产周期的,前面买啥都套在顶部的时期过去了。房子买亏了,更可能是挑错了房,而不是买早了。
作为商品的房租,国家会更严密的调控,通过大量廉租房控制房租,上涨更加不易。中国资金过剩,造房能力强,房价租售比不会太低。想通过出租加租换取投资收益的想法,即使房价大跌,也应该不可行。总的来说,全社会住房压力有望减轻。
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问问陈经,经济适用房和限价房给地方政府带来的利润跟简单的卖地的关系?是否会给房市带来冲击。
我认为,对地方政府而言,当然简单的卖地,风险极低,手续极简。抢钱的好方法。如果建楼,就要回钱慢,而且要承担一部分风险,但我自己估算,如果保证限价房价格比周边房价降低20%的情况,政府还是能够赚到2007-2008年超级地价所带来的超额利润,而且可以以极快的速度售出房子。
真的是忠心可鉴
这几年建房子的就跟头几年养猪那情况似的,供给多了,成买方市场了。
拢共才七十年啊,刨了置地修建捂盘,再等等,可没多少年了,何况后面还在修着。
06年初偶作的调研.
05年全年杭州市区卖出新居住房1万300多套,包括肖山余杭这两个县改区没几年的准市区(余杭并进来后,河姆渡居然也变成杭州的了).06年初已经封顶的空置待售新居住房是3万套.
假设06-08三年没有新建楼房,且在建楼房全都烂尾,那么这些库存现在终于消化光了.
杭州的市区常住人口230万,含肖山余杭的话是350万.以人均70岁计,3人一户,粗略估计一年的潜在需求在1万5千套.也就是被价格压住了5千套的消费量.暂不计流入人口.
空置率高的,应该就是地段或者品质有问题,性价比不高才会这样。楼盘造得好,维护保养得好,20多年还是可以过得去的,差的楼盘10年就不能看了。不用想70年这么长时间,10年就能看出区别。好的地段也看得出来,人多,环境好,价跌不下。新造的房子一般不是好片区。
我是说房子还在下降周期,总体还是要跌的。但是有些已经不跌了,越到后面越多房子能稳住。买房要靠仔细选,靠等不一定能抄到好房的底。例如深圳,我看关内的好片区是不会跌了,关外的还要跌。
良渚那全是万科的,以前的南都。
要考虑全省人口中有在杭州买房的人的需求的,温州和宁波人在杭州买房的比例不低。
赞同陈大的分析,国家在目前的形式下,只能采取这种方法来对房地产市场进行软着陆。但是这个办法带来的负面作用是,不能尽快把内需从房地产的压制里解放出来,对国家向拉动内需转型的目标有负面作用。
每次反弹套一些多头,然后下跌。
房地产大趋势都长达几年,这是客观规律。不可能有例外,何况现在世界和国内经济难看的时候还没有到!
现在房市的反弹也不过套一批多头刚需(炒房的想必没有了),就这些人撑不住房价的。他们买完了,成交量又缩小,那么只好价格再往下去找成交量。