主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子
家园 【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 只要在互联网上阅读房价相关的文章，就会发现充斥着“高价”、“黑心开发商”之类的字眼，似乎整个中国的房地产行业都是肮脏的与错误的。当然了，网络上的讨论多数情况下都代表了发言者各自的利益与立场，难免会有一些情绪化的语言，这就是所谓的“屁股决定脑袋”。这本身也无可厚非，但是，如果冷静下来认真思考一下，客观地分析房地产市场，其实际情况恐怕远非媒体所表述的那样简单。笔者也是备受房产问题困扰群体中的一员，因此，在这个无数空口喊涨喊跌的市场中，试图能够静下以来仔细思考一下当前的局势，从不一样的角度来为房地产市场的今天确定一个坐标位置，并努力推测其未来的轨迹。
要确定一个坐标位置，首先就得建立一个坐标系。我本人习惯的做法是，将被研究对象按照时间的先后顺序建立一个一维的坐标系，然后按照其起源及发展的顺序，描述其运动轨迹及当前位置，并以此为据来推测未来的运动轨迹。所有对于未来的预测都建立在对过去及现在的分析基础上的，我们都熟知金融产品的宣传中都有这样的语言：“以往的历史表现并不代表对未来收益的保证”，因此，本文所做出的推导结论也具有类似的属性，不代表也不能代表未来的保证。在我还没有更好方法之前，这也不失为一种方法，至少要比空口白话要靠谱一些。
本轮房地产市场发展的起点源于房改，从福利分房，到货币分房，一直走到今天的住房商品化、市场化。
福利分房时代对于今天的人已经很遥远了，不过没关系，我们可以回忆一下小时候的生活或者80后可以复习某些电影中的场景：不管是工人还是教师，刚工作的时候大家都没有自己的“产权房”，平时所居住的地方，那叫“单位宿舍”。然后就开始熬，熬到头发开始花白了，资历够深了、跟领导关系足够好……等等条件都满足了，差不多就可以分到一套自己的房子了。当然了，如果熬到领导岗位，这个过程要快很多。这些福利分房分的房子，到今天基本上都已经办理了私人产权了。仔细观察一下你身边的人，还有少数这样的朋友，他们以单位领导居多。也就是说，在福利分房时代，房地产在中国经济中的作用主要是满足人们的居住需求，充当保障经济、服务经济这样一个后勤的角色。
1992年1月17日，小平同志开始南巡，并发表了著名的南巡讲话，要求“胆子再大一点，步子再快一点”，进一步解放生产力。南巡讲话开创了中国经济发展的新时代，同时投机客也在中国南方掀起了炒作房地产的热潮，这波房地产的炒作一直持续到1995年，并以泡沫破灭的形式硬着陆，尤以海南、北海等地最为惨烈。直到多年以后朱镕基总理视察海南时仍然见到遍地的烂尾楼，后来实在没办法全炸了，而地产混混潘石屹一提起他用几斤桔子贿赂某人查阅到官方数据并因此逃顶海南地产时就掩饰不住地一脸得意。这一阶段的房地产，应该说，其主要作用体现在投机上。
大约在2000年，出台了货币分房政策，即以货币补贴的形式代替原来的实物房屋分配的政策。当然了，具体能补贴到多少钱，要视工龄、职位、职称等多方面的因素来决定，总而言之，领导多于职工，年长多于年幼，而且单位不同，差异十分巨大。举例来说，我以前的一个朋友，在中学教师的岗位上为党国奉献了一辈子，当他56岁买房时享受了货币分房政策，一共也只获得了5万元的补贴，而校长同期的补贴能达到房价的一半，比他高好几倍。这一阶段的货币分房政策，从其发展来看，正是从福利分房，到商品房完全市场化之间的过渡阶段，因此其主要作用是为住房市场化改革初期解决一批“老人”的住房问题。至于新人，就别多想了，自己攒钱去吧。
此轮房地产大牛市的起点差不多也就在2000年，但是，如果要追根溯源，即得从93年的分税制说起。老朱当年被派到上海当市长时从中央弄了个财政包干政策，上海沉寂了多年的经济一下就起来了。但是当老朱进了北京也就被财权带进了北京，而且是从全国收权。93年搞了分税制，即原来一家的税务局分成了国税和地税，基本上大头的、好收的税中央都拿走了，剩下一些小头的，不太好收的税归地方。这样一来，地方政府顿时觉得日子没法过了，因为钱都没“分”走了嘛。不过，上有政策，下有对策，地方政府很快就开辟了新财源——卖地！
说起卖地来，得先给大伙科普一下为什么地方政府卖地能挣钱，这得从中国的土地政策说起。按照《土地法》的规定，中国所有的城市土地都属于全民所有，农村土地属于集体所有。全民所有本质上就是政府所有，因为只有政府能够代表全民行使全民的权利，除了政府谁也没有资格行使属于全民的权利，这一点很重要。
再说说土地的价值。我国土地的使用，是严格限定使用用途的，不同用途的土地，其产值不一样，就会导致其价值不一样。除了沙漠之类的，一般意义上而言，我们将土地分为农业用地和城市建设用地。农业用地里又分为耕地和农村建设用地，城市建设用地里分为住宅用地、工业用地和商业用地。同样一亩地，如果种粮食，一年能产出多少钱？媒体采访袁隆平，他说争取在2010年亩产达到900公斤，我们放宽松一点，算1000公斤好了，这还是研发，不是实际生产。南方一年能三季，但北方就差一些，平均一下算一年两季好了。也就是一亩地一年最多产2000公斤水稻。2008年水稻收购价不超过0.80元/斤，折1.60元/公斤，2000公斤也就只不过3200元，这还没有扣除种子、化肥、农药等成本。也就是说，按照粮食生产的产值来讲，耕地的产出是非常低的，一亩地一年产值也不过3000元的水平。但是，如果改变了土地的使用性质，那就完全不一样了。例如，把这一亩地不种粮食了，建成住宅，如果租出去，其一年的租金基本上就可以粗略地看成其产出了。现在我们在上海，租一套房子，一个月的租金也得几千块，一年就是几万块。这还是一套房子，一亩地能盖多少房子，能收多少租金，这个大家想想就清楚了。因此，住宅用地的价值就远远高于耕地的价值了。而写字楼的租金又比住宅要高，比写字楼更贵的是商铺，这都是商业用地了。也就是说，不考虑地段差异，商铺的产出比写字楼高，这两种商业房产都比住宅的产值高。土地的产出在经济学上叫做地租，这种不同用途造成的土地产出之间的差异被称为级差地租。
那么，现在我们就看得很清楚了，在城乡结合部，只要能够把耕地变成住宅用地就能够获得级差地租，或者把住宅用地改变为商业用地，也能够获得级差地租。那么，谁有权力改变土地的用途呢？你没有，我也没有。前面我们已经提到了，那就是政府。因此，地方政府从农民手中征收土地，然后转手卖给开发商，就可以轻松赚到级差地租。当地方政府在缺钱花的时候突然发现这么一个秘密，那结果用脚趾头都能想出来——卖地赚钱！当然了，实际上级差地租并不是完全由政府独享了，参与分享的还有开发商和被征地农民，其中地方政府拿了大头，开发商拿了中份，被征地农民拿了小份。所以，当你有一天你突然发现你的房东文化不高、工资不高，但手上却有三到五套房产，每个月房租收入上万，小车开开、小酒喝喝的时候，你就明白了，他只是分享了级差地租的一小份哦！而地方政府卖地收入能有多少呢？许多城市的卖地收入大约占到当地财政收入的一半，至于上海市的，大家自己去查吧。
当然了，地方政府推动房地产业的发展，其动力绝不是仅仅获得财源这么简单。
97年亚洲金融危机影响下，中国经济减速，当时中国政府采取了各种措施来刺激经济发展，教育改革（收费）、医疗改革（收费）都是这一时期政策的产物，房地产也不例外。王石在其《道路与梦想》一书中回忆了时任总理朱镕基到深圳考察时万科汇报工作的情景，98年上海出现零首付买房，99年还有蓝印户口和买房退税政策，这些政策都刺激了房地产的发展。当然了，始于90年代末的房地产价格上涨，其原因是多方面，以上只是多种因素中的一部分。我个人认为首先是市场需求推动了房价的上涨，初期的上涨是良性的、健康的，但后来的上涨有很大的水份，而向其注入水份的最大的因素是较为宽松的货币政策。连续多年的高速货币扩张，首先受益的是银行，其次就是房地产。我曾经在不止一处的场合讲过，我们之所以今天买不起房，正是因为银行提供贷款以帮助我们买房。这句话听起来可能有点费解，但事实上就是这么回事。换言之，如果没有信贷支持，房价就不会这么高。
推动房地产市场的发展，制造一个繁荣的房地产市场，不仅有利于地方政府获得巨额的土地出让金，更重要的是还能够创造GDP，带动一系列产业发展。要盖房子，就得要水泥，于是水泥行业带动了；需要钢材，钢铁业发展了；装修需要木材、铝合金、铜、家俱、家电等，电解铝行业、家俱家电行业也发展了；原材料及半成品都需要运输，物流运输也跟上来了；买房需要贷款，银行的业绩也上来了……最后，这些产业的发展又创造了大量岗位，吸收了大量就业人口。显然，无论是财政收入，还是经济发展（GDP为主），或者充分就业，中央政府与地方政府对于房地产业的繁荣与发展都是乐见其成的。因此，此轮房地产市场的大发展，其在中国经济发展中的作用就是推动经济发展、增加财政收入、创造充分就业，并由于对其他产业具有显著的拉动作用而获得了极高的地位。关于一点，从当时上海市将房地产业列为支柱产业可见一斑。
当然了，过犹不及，房地产发展到今天，遭遇了内在困扰与外来的冲击，自2008年起全国房价出现了普遍性的下跌，今天的房地产业又遇到了怎样的困境？请看下篇。
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本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 管兄，钢需不是买了一个少一个，是后浪推前浪的啊。本人就是 钢需，痛苦着呢~不买生活不便，买了就成了房奴。。。。。
家园 答案是二次革命，重新进行公私合营。 家园 房地产少不了水管子 欢迎欢迎
家园 好 送花，催下文
家园 校友，花一片 rygh，哈哈
家园 【原创】闲话房地产（2）当前房地产市场的困境 （2）当前房地产市场的困境
真正让我们感到困难的，其实不是困难本身，而是做选择。即使是面临着很糟糕的局面，如果仅仅只有唯一的一条路可走，那我们也就会安心地、坦然地走下去。就像改革开放前，我们都很穷，都没有房子，连工作都是“国家分配”的，个人基本上没有什么大的自主选择权，于是我们就“穷并快乐着”。今天的房地产，实际上就面临着类似的困境，并不是真没有路走了，而是有不同的路可供选择，于是有了选择，我们便有了迷惑、陷入困境。这种困境体现在每一个参与房地产市场的主体上，不因你有房或无房而不存在。
我们先说最基本的，也是最小的参与者——个人。从数量上来讲，他们人口众多，就在于神州大地的大街小巷，远多于开发商的数量。从资金量上来讲，一个人投入房地产的资金量有限，但所有个人投入资金的总和却十分巨大，其自有资金也远高于开发商的自有资金。因此，无论是拼人数还是拼资金，个人都占据了优势，但是，由于个人在房地产市场却是最没有话语权和影响力的。何故？缺乏组织性所致。光靠人多是不顶用的，历史一再证明这一点。就拿八国联军攻入北京城来说，今天提起八国联军入侵，似乎真是强大的八个帝国开来大批主力军队，铺天盖地打过来一样，其实不然。八国联军号称八国，但德国是在联军已经攻入北京城后才加入，另外七国联军总兵力也不过2万人（有数据表明是1.6万人），其中日俄是主力，奥军和意军不到百人，凑数而已。而当时清军有10多万人，且装备精良（并非义和团那种大刀长矛），更遑论周围百万群众。清军以10万精锐之师，据主场优势，竟让不到2万远征联军只用10天就攻入都城，既不是兵力不足，也不是武器落后，实乃缺乏有效组织所致。我一直认为老毛是个超级大牛人，其组织能力就独步天下，论武器装备、论知识水平、论兵多将广，老毛在初期都远不能与老蒋相比，但照样把老蒋赶到台湾，源于其能够极其有效地组织起军队与广大人民群众。
有点扯远了，还是说回来。在房地产市场，个人参与者固然数量众多，但各自为战，基本上谈不上什么组织性，因此必然导致没有话语权与影响力。而引起过人们注意的个人，正是那些善于组织的人，有两例。一是温州炒房团，二是集资建房，这两例都是个人力量有效组织的典范。温州炒房团，通过团购这种形式，获得与开发商更大的议价能力，并收获颇丰。而2004年震动整个地产界的于凌罡集资建房案，通过组织众多购房者的力量，引起开发商的反弹。结果大家都知道了，那就是于凌罡被开发商招安。在这个案例中，于凌罡可以说是利用了其组织起来的“个人”力量，然后把这些“个人”再卖掉，以获得自己的利益。但这两例不足以改动个人在房地产市场中的弱势地位，除非能够有效地组织起来，而这一点非常不现实。即使组织起来了，不外乎三条路：第一、团购获得优惠价；第二、反抗被招安；第三、反抗被镇压。至于反抗成功自己做老大的概率几乎为零。
个人参与者的这种无组织性，在市场上表现为多空分歧。从1999年，到2009年，整整十年，看多的、看空的，一直在争论。十年房市，十年分歧！有纯粹打口水仗的，也有拿真金白银下注的，也赚得盆满钵满的，也有悲惨割肉的。在08年以前，这种多空分歧表现为多头的全面胜利与空头的完败；而08年全国房地产市场不同程度的下跌带来了更大的不确定性，相当一部分多头翻空了，而也些空头终于抵抗不了刚需而看空做多了。而经过去年的下跌和政府一系列的稳定房地产市场的措施，再加上今年年初信贷的特别宽松，春节后房地产市场的确趋稳与回暖了。在这种情况下，09年下半年乃至于未来几年的房价会涨会跌？更加牵动了个人参与者的心。
还没买房的，现在陷入了困境：到底买不买？现在买还是再等等？如果现在买了但跌了怎么办？如果现在不买又涨了怎么办？买也不是，不买也不是，左右为难！
已经买房（主要指投资房）了的，也陷入了困境：卖还是不卖？去年挂牌价已经跌不了不少都没有卖出去的房子，现在有人开始加价买了，到底卖还是不卖？如果卖掉又涨了怎么办？如果不卖又继续跌怎么办？也是左右为难！
对于那些手上拿着大把现金的人来说，同样存在困境：买？还是不买？这是一个问题！如果不买吧，央行最近猛印钞票，通胀起来了的话，手头上的钱就不值钱了。而且不买房子还真不知道投到什么地方去，股票半死不活，债券已经在高位运行了，境外更是风狂雨大。看来看去就只有房子能够比较有效抵御通胀。但是买吧，万一跌了怎么办？
说完个人参与者的困境，我们再来谈谈开发商的困境。开发商前几年的日子的确是很红火，可以说是无限风光。但是到现在，问题也挺严重的。在一般人看来，开发商都很有钱，这不错，但问题是，这些钱并不全都是他们自己的。熟悉房地产行业的人都知道，开发商盖房地产的钱，一大半都是借来的。抵押了地皮从银行贷款借进一笔，让建筑商带资建房又借进一笔，从信托公司发个产品再借进一笔……左借借、右借借，如果你是开发商，你也会觉得自己钱不多，遇到银行房子不好卖银行又收紧信贷的时候还真是资金很紧张。实际上到去年年底时，很多开发商的资金链已经很紧张了，如果不是在今年年初央行放水，我估计开发商就得死掉一批了。尽管开发商的组织性比个人要强得多，在多数时候他们会采取共同行动，例如最近就有不少开发商借机涨价了。但问题是，开发商也并不是铁板一块的，至少万科在很多开发商眼里就是一根搅屎棍。
开发商现在的问题是，在07年市场最火热的时候高价拿了不少地，现在撑得难受。撇开买地的本金占用不说，仅每个月偿还银行的贷款利息就令他们很难受，只有比较快速地以比较高的价格把手上的存量房都卖掉才能有效的解决这个问题。可是，现在卖房子已经不像07年以前那样容易了。得了“消化不良”胃气胀病的开发商不是一家两家，而是全行业性的。因此，他们现在的困境是：降价不降价？如果降价吧，价格战一开打恐怕就算房子卖出去收回来的资金也不够用；如果不降价吧，别人降价了能卖掉，自己就得活活撑死。所以，降价还是不降，是一个相当头痛的问题。当然了，有人会说，开发商可以搞价格同盟，博奕论的理论证明了这种同盟是靠不住的，尤其还有万科这样的开发商在旁边下刀子。这里澄清一下，万科之所以能够率先降价，并不断宣传与实行其降价策略，绝不像其宣传的那样崇高伟大。万科的意图很明显，就是想在市场不景气时，通过其资金与成本优势，不断压缩其他开发商的利润空间，并最终达到逼死别人自己独大的目的。商人就是商人，这也无可厚非，但我们切不可幻想万科来做雷锋，尽管其掀起了降价风潮。
实际上开发商的困境还在于更深的层次。一部分开发商现在是深陷泥潭，没办法拍屁股走人。还有一部分，就算能够撤出房地产市场也很难撒手，因为他也很难找到更适合自己的行业。这一点很像我们个人跳槽，如果你在某个行业已经浸淫很深了，那你转行的成本就非常高，你就很难再改行了。所以，那些资金还过得去的开发商也有困惑：如果不玩房地产了玩什么呢？郎咸平对中国二元经济和产业空心化的解读可以解释开发商的这种困境。
房地产市场的第三个参与主体是银行。银行的利润可以是多方面的，但最主要的还是利差收益。说得通俗一点，就是左手拉存款（低利率），右手放贷款（高利率），银行就坐吃利差收益。这个利差收益是十分可观的，假设平均利差是3%，像建设银行其当前储蓄规模大约是2万亿，光利差收益一年就是近600亿！利差的点数，目前银行没有决策决，得由央行说了算。但其规模与构成银行是有较大自主权的。就规模而言，银行业的信贷规模必然与国民经济规模的整体相适应。在我国，GDP主要由投资、净出口与消费三大块构成，消费这一块一直都是软胁，谢百三说中国消费20年起不来，理由很简单，社保一天不解决，消费一天起不来，所以这一块不是银行信贷的大头。外贸这一块，现在全球经济形势不好，净出口下滑的很快（而且无论是进口还是出口都下滑得很厉害），2月份的数据就只有48亿美元，眼看就快成负值了。国务院今天刚又出台政策提高部分出口产品的退税率，看来外贸形势很严峻。剩下最大一块就是投资，顺便说一下，居民个人住宅消费算GDP中算投资不算私人消费的。除了政府的铁路大单这类信贷银行是一定要争取的外，个人住房信贷到目前为止仍然是银行最优质的资产，自然是兵家必争之地。所以，对于银行来说，做大住房信贷规模就意味着高利润。有前几年，这种利润的高速增长没有问题，因为房价在涨，只要房价在涨，银行房贷资产的抵押物就是充分的，风险就是可控的。但房价一下跌，房贷的风险就显现出来。房价跌得越狠，银行房贷风险越大；房价跌得越快，银行房贷风险越大。所以，当房价不再单边上涨时，而且显然是在高位调头向下时，银行的心态必然矛盾。一方面是对利润的追求，另一方面是风险控制。这个平衡木并不是那么好走。
银行对于个人房贷的审查与风险控制相对比较容易，令他们头痛的是给开发商的信贷。不给吧，少掉好大一单，利润就少了一截；给吧，真要是房价跌狠了跌急了，开发商可是真会摞挑子走人的，留下你银行去收拾烂尾楼吧。所以，在这个问题上，银行的态度是比较矛盾的，就不像在个人房贷上高度一致。
房地产市场的第四个参与主体，与前三个地位完全不一样，因为她是政府。相对于个人与企业，政府具有绝对的支配地位。但中国比较有意思的是，政府既是裁判员，又是运动员，她不仅制定规则，也分享利益，关于这一点，陈经的《中国的官办经济》有比较深入系统的论述，这里我就不献丑了。但需要说明的是，在经济上，地方政府有相当大的独立性，因此，我们需要将地方政府与中央政府分开讨论。
地方政府的经济行为模式与企业更加相似，只不过企业追求的是利润，地方政府追求的是GDP与财政收入。过去10年房地产市场的高速发展，直接推动了各地GDP与地方财政收入的增长，这种增长发展到现在已经形成了对房地产业的相当程度依赖。但当房地产市场调整时，地方政府的经济增长与财政收入就遭遇了困境，尤其是财政收入下滑很快，这是各地政府所不愿见到的。各地地方政府在去年下半年不断出现的各种救市声音与实实在在的政策，就是一种非常正常的企业式的反应。但同时，过份依赖房地产推动经济增长与财政增收，会在一定程度上损害其他产业的正常健康发展，并最终损害当地的综合经济实力，这也是各地政府所不愿意看到的。比如上海市，过高的房价已经产生了挤出效应，如果不是因为软环境好，恐怕这种损害更大。如何平衡房地产对于地方经济的拉动与整体经济均衡健康发展，对于地方政府，也是一个不小的难题。
中央政府不像地方政府只考虑一个地区的发展，而是要统筹全国的发展；而且，相比之下，地方政府更加讲经济、中央政府更加讲政治。当前形势下，中央政府要站在全国的高度，通盘考虑要不要救房市？不救吧，任由其崩盘，结果可能灾难性的，倒下去的恐怕不仅仅是房地产，还会有钢铁、水泥、电力、煤炭、物流、金融……并引发失业大军，形成社会不稳定因素。所以完全不救肯定是行不通的。但救吧，又恐怕鼓励了高房价，使得目前已经畸形的经济结构更加畸形发展，并且要承受巨大的舆论压力，其代价也非常高。所以，中央政府也是左右为难啊！因此，如果我们只是图一时口快在网上骂政府，我个人认为是没有意义的。我们应当看到政府的难处，予以适当的理解和支持。
写到这里有人可能就会有疑问了，说你写了半天不又回到原点了吗？左也不是、右也不是，还是一团乱麻啊。读者心急，我能理解，不过心也急吃不了热豆腐。我抽点时间码字也不容易，不过，我绝不是一个只挖坑不填坑的人。如何破解地产谜团，且看下篇——大棋局。
