主题：一些说明 -- 葡萄
家园 一套房子每年增长30%？你确定你是谈经济，而不是谈骗局？ 你确定我们讨论的是房价？而不是其他什么数学问题？
我不知道你从哪里得到的房价每年可以按照30%的增长速度，不断进行增长？请给一下你的推论方式，以及推论过程吧。
否则，你还说50%的方式增长呢。
你只看到了房价涨，怎么没有看到上世纪末的房地产跳楼呢？怎么没有看到美国房地产暴跌呢？
青年人都减少了一半，购买者都减少了一半，竟然还每年30%的速度增长？
你确认你不是玩笑？我们是谈论经济？
100万的房子，70年70万的物业税这是按照你的意念一万计算出来的，很正常的计算方法。这个房子，在使用寿命内，总共花费了170万。而即便房价涨价，没有物业税的话，，100万的房子，涨价到170万，你也是不亏的。至于你说的什么一年一付比前面一下付出好之类，你要清楚，买房子是可以按揭的。也可以一年一付的。
另外，我问题，你如何确保物业税之后房价降低呢？而不是房价涨到200万，物业税增加到140万？
你说下一下，物业税之后，政府&市场，那里来的降低房价的冲动呢？
这个问题回答了，你才能自圆其说。
家园 我确定按目前的速度，房子一年+30%，这完全是事实。 要跟我讨论房价问题，你也要先调查一下市场再来。你认为房价一年涨30%是骗局，那你知道北京，上海，深圳，杭州等一线城市，今年上半年的房价涨幅？我根本不需要任何推导公式，也不需要公式，只需要算一下前10年房价涨幅的平均数据，就可以了。你知道这个数字是多少吗？
你连这些年房价的基本涨幅都不知道，就来讨论房价问题，简直是玩笑也没有这么开的。
你觉得因为有了70万的税，房子从100万涨到170万也不亏，那请问你，你知道按目前的速度涨到170万需要多少时间吗？几年后涨到170万了，后面的时间再涨，你怎么算？170万的房子，假设按揭70万，按20年分期付帐，你知道每年要付多少钱？最终要还给银行多少钱？
马上你一一回答我上面的那些问题，再来争论。否则跟一个连基本常识都不去查清楚，就来急吼吼叫嚷的人争论，我觉得实在是没有意义。
家园 这不是京海广深四个城市的事情，何况，深圳的房价不是你说的 这是全国人民的事情，自然房价要拉到全国范围内比。
不是说就京海广深四个城市的事情。
这是其一。
其二，北京上海广州的房价不了解，但是深圳的房价，你却在扯淡。
深圳房价去年跌了一部分，今年是上涨了一部分。
但是交易量也不是很大。
不知道你所谓的去年、今年每年30%的增长，从何而来。
家园 深圳的交易量创历史天量 二手成交是去年四倍 这个交易量也不是很大?
怎么算大?
家园 深圳的价格到底是你在扯淡还是我在扯淡？ 去年跌的，今年早就涨回来了。目前的价格已经远超之前的顶峰价。
这些年，各地的房价平均涨副是多少，你既然要来争论，你就该自己去调查。数字不是谁说说就算数的，事实明摆在那里。
还是那句话，我前面的问题，你有本事就一一回答了，再来争论。用事实讲话，才能让人信服。
PS：物业税这样的东西，其实谁也不是那么想去交，确实是没有最好。但是现实的，目前对付炒房的措施，几乎是空白。把房价炒上天，对国家经济绝对是没有任何好处，到目前为止还没有成功的例子，有的只是泡泡破灭后的萧条例子。如果能有合理有效的限制疯狂炒房的措施出台，谁也不会再去想担物业税这份负担。
家园 你的错误，是建立在房价会无限制的上涨上的。 我知道房地产价格今年上升，但是有其特殊性，这个与国家贷款过多，过分集中，而导致游资出现。同时也有地方政府因为缺钱而操纵房地产都的原因。这里就不用过分的详谈了。你应该明白，中国房地产的供需并不是在经济危机下有什么特殊性，以至于和全球其他国家相反，而是房地产市场被操纵的结果。
无论如何，我现在对于房子的价格问题并不是太敏感，但却对物业税不得不敏感。因为这直接牵扯到我以后的税务问题。
全中国不关心房价，但在以后不得不关心物业税的人，应该不少于70%。这部分人大部分都拥有了住房。
再次重申一点：你的错误，是建立在房价会无限期上升以及物业税能够降低房价的基础上的。
一、房价会不会无限期上升？
我认为是不会的，现在房地产的虚火，是房地产政府&热钱共同炒作的结果。实质上，从长期看，
中国的计划生育----导致人口减少----刚性需求减少----房地产市场需求降低----价格降低。
现在的房价涨价在高，终有一天会跳水。就像你说的，房地产泡沫。既然是泡沫，那么就会破裂。这是必然的。
你的30%的70年增长，是依据什么事实分析来的？有这么大的需求支持吗？
二、物业税的能否降低房间。
这是你的一个大前提，就是物业税能够有效的降低房价。物业税确实能够起到驱赶游资的作用。但是你不要忘记，房地产市场最大的支撑，是因为政府的房地产财政支持。
那么如果不改变房地产财政，那么无论什么税，也不可能降低房地产的价格。物业税看起来时改变了政府依靠卖地的现状，但是却加深了政府依靠房地产市场价格的情况。
物业税之前，政府收入==卖地费==房地产价格*A%，其中A%为土地费用占据房地产的价格。
物业税之后，政府收入==卖地费+物业税==房地产价格*A%+房地产价格*1%*70年
其中A%为土地费用占据房地产的价格。1%为物业税的比例。
我们可以看出，物业税极大的加深了政府对房地产的财政依赖，提升了他们促进房地产价格的动力。
而在中国，因为土地费用是国家独家持有的，因此，不客气的说，政府完全可以操纵价格。
我希望你给出你认为物业税能够降低房地产价格的推导过程。
总结一下，你将两个问题说明白，我们就不用争论了，
第一，如何保证人口减少情况下的刚性需求。
第二，政府对土地拥有控制权，并且加深了对房地产市场依赖的情况下，物业税如何能够让房地产价格下降？
家园 你的错误，在于过度看重了刚需的作用！ 1。你的观点中，有两处相矛盾的地方，你承认热钱的投资需求可以炒高房价，但是你又觉得刚需减少可以降低房价。你太看重刚需的力量了，相对于投资需求，刚需的能力还是相对弱小很多的，没有刚需，投资需求同样可以支撑起房价。你没看见，每个城市都有海量的空置房，如果有措施能使那些被囤积起来的房子不再能快速的升值，赚钱。逼得要投放到市场上去卖。从供需关系来讲，你觉得房子还能飞速的高涨吗？还能完全与收入的增长相脱节？要想刚需能起决定性的作用，必须消除投资需求。
2。政府对房地产的依赖已经是不可避免了，物业税这样的东西，确实谁也不愿意看见，但是目前也确实需要提出一定的措施限制炒房。我希望，政府能出台一些仅针对空置房，投资房，不涉及自住房的税。可是我觉得那是奢望，因为一旦出现了那样的措施，极大的冷却了楼市的同时也极大的减少了政府的收入。物业税在我国会有极大的税基，只要搞好分级和细化规则，就可以为政府在带来大量的收入的情况下，又对普通民众影响较小。因为带来的收入，将是非常巨大的，所以，完全有可能让政府不在依赖卖地经济，稳定房价。是否为降低，这个由房子本身的价值决定，有措施抑制了投资需求的炒做，至少可以稳定需求，你所说的刚需才能真的起到决定性的作用。
3。有房子的人也未必就不关心房价，有几个人会在一套房子里住一辈子？如果需要换房子，那就要关心房价；如果子女需要结婚，也就要关心房价；如果想改善居住条件，那也就要关心房价。这些人加起来，绝对不止你说认为那30%。只有前几年，囤积了够多，够大，够档次房子的人，才会认为再也不用关心房价，只关心是否会因为税收的改变，而给自己带来额外的成本。你对房价不敏感，对税收敏感。我是对房价敏感，对税收也敏感。目前看来，无奈的选择是两害相权，取其轻。
家园 可考虑累进物业税 对人均住房面积以下的部分免征物业税，对人均住房面积以上部分，越往上征税越重，直至90%重税！房地产投机必须严打
家园 可能我话没有说清楚，其实我说的是， 第一，正常市场情况下，房间时必然降低的，因此不需要物业税降低房价。因为需求总体会减少的。
第二，非正常市场情况下，房地产中的收入与政府收入挂钩，包括土地费用以及物业税。那么房地产是否降低，完全看政策。物业税不过是白白增加一块负担。
因此，我觉得即便增加了物业税，房价降低与否，还是要看政策。不如节省了物业税，直接看政策算了。
家园 物业税的本质 是地方财政， 不是房价。
谁都知道房子这样下去是要完蛋的，而且越疯狂拿离完蛋就越近，越快。设想物业税还没有到位的时候房价垮下来，那铁定是要财政趴下的。那时候，社会的下层和中间层都都完了，还怎么稳定？
至于到时候死几个房产商根本无关紧要，死了也解决不了问题。所以任志强们如果不是为了稳定财政争取时间而哄哄百姓，那脑子就是彻底坏掉了--怕自己死的不够难看
家园 你的设想全是正常市场下的，可是目前的市场就是不正常的啊！ 对炒房行为，完全没有任何有效措施可以限制。以至于楼市的热度没有最高，只有更高。目前很多，即使不需要房子的住的人，也被吸引的把存款拿去投资房子了。
我提到物业税的初衷，其实也是希望政府能改变目前这种透支未来的做法，能够拿出一些切实有效的限制楼市过热，绑架国家经济，挤压其他行业消费，透支人民财力的政策。不要为了维持GDP的无意义的数字，而搞这种博傻的赌博运动。
家园 商人是有惜售本质的 当某种商品紧俏而供货渠道不畅时,商人的第一思想就是想办法让一件商品卖出两件商品的价格,并且非常愿意这么尝试,即便因此失去一些客户,从商业本身来说,这样做也是符合商业发展的,事实上不会惜售老实做生意的商人大多被淘汰了,现在房子的问题的确就是你看到的情况,而商人手里有大量的商品房积压却并不着急,为什么?因为他们卖出一套就连十套的钱都赚回来了,本早就回了,那还急什么呢?
家园 花! 澄清了不少问题啊.
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家园 看了葡萄的鸿篇巨制，醍醐灌顶 单开了一贴汇报下自己的理解，欢迎葡扇们来交流、拍砖！
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