主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信
家园 【原创】上海经适房后面的阳谋5 阳谋之一：忽悠
当其他地方政府强拆强占，空手套白狼，赚得盆满钵满，顺带"极大地推动了GDP"的时候。上海政府发现自己花了好多钱，依然在内环内纠缠不清。上到市政府下到区政府，镇政府都对这样的局面不满意。对旧区改造的积极性都不高（不来钱，还花钱怎么可能高嘛），改造后能赚钱的项目基本上也折腾完了。kfs的积极性也不高，认为自己被忽悠了，八佰伴对面的时代广场那个时候营业员比顾客还多（现在当然是天壤之别）。而下一步，面对上海城区大片大片的老房子（这些老房子还真是坚固，任你风吹雨打，它就是不倒，民国建筑质量真好啊），政府只有3个字：悲剧阿。
经验告诉上海政府，传统的城市扩张之路维持不下去了。低成本开发的道路走到头了，政府kfs都没积极性，老百姓还没有形成现代的财富观。必须新找一条新的高速便宜，哦不，官方语言是"简洁高效"的道路。讲穿了，就是能调动各级政府和kfs欲望的发展方式，那就是：炒地炒房。
一样东西要炒起来，首先市面上要有流动性。这个在本系列3中讲过了。那还缺什么呢
兰查德和费舍尔曾研究如果某种资产可以满足以下条件之一,那么这种资产的价格不可能长期地过分偏离其成本或者基本价值,这些条件包括:(1) 具有无限供给弹性的资产; (2) 基本价值显然确定的资本; (3) 在某个未来时刻存在终端价格约束的资产。
反过来说，一样东西要被炒起来炒得长久：1不能大量供应，2市场上有大量需求，3能够长期保存。这里面1，3都没什么花头，但2就不一样了，因为需求是可以创造的，可以忽悠的。
普洱茶为什么曾经能炒天价，首先符合条件1这玩意只有云南那边能产；符合条件3这玩意居然是越旧越吃香；至于2，不管这茶真正价值如何，是不是能延年益寿，至少当地政府和炒家把这个需求在市场上创造出来了。那这个东西价格就上来了。
房子也是一样。但有所区别，现代工业造房子效率是很高的，12层楼从一无所有到住人只需要18个月。闽行区倒的那幢楼开发了很久，那是故意拖时间。因此房子实际上是完全可以大量供应的。至于生产房子的水泥钢材，中国工业完全能力提供。小产权房的价格也说明其实房子的建筑成本很有限。但是有一样是不能大量供应的，那就是地段。上海正好处于少有的适合经济发展的地段。中央对上海定位是国际金融，航运中心。实际前两年上海宣传自己4个中心(还有2个是经济和贸易)，赤裸裸的炒作阿
条件3，虽然当前中国造的商品房绝对撑不过70年就没人要住了，但至少还能光鲜很久。
条件2，需求。80年代的babyboom正好到了成家立业的阶段，好，这个是重点。kfs和政府好像看到了一批成熟的麦子，等待被收割。
上海电视台有个节目，叫"新老娘舅"。这个节目讲什么呢。就是讲居民生活中的纠纷闹到了不可开交的地步，然后上电视台调解。虽然都是群众演员，但坊间流传故事都是真的。这些矛盾究竟是什么呢？80%都和房产有关!夫妻离婚分房子啦，岳母要女婿买房子不然就不嫁女儿拉，女方想在房产证上加名字啦，小夫妻想买新房和父母的意见不一拉，老一辈过世子女争祖房拉，家庭欠债想卖房子啦...等等等。很多的故事简直是对社会道德的践踏，电视台放这个难道不是教唆人使坏么？这个节目，或者说以这个节目为代表的一系列节目(上海各个台都有，号称讲老百姓自己的故事)，收视率还非常高，社会影响很大。我以前不明白这样节目播出的原因。
后来我明白了，这是上海政府的倒勾，倒勾是上海话，就是帮助骗子让别人上当同伙。
政府干得很成功，制造了需求，社会舆论对房子产生了种种疯狂的想法。当然这也不能全怪政府。几千年的婚姻制度本身就是一种财产制度，又遇上中国这样一个婚姻传统根深蒂固的国家。简直就是干柴遇上烈火。而这团干柴又奉行独身子女政策，现状又是男多女少。政府和kfs加上媒体专家再忽悠，那是火上浇油。这油又因为充足的资本，越浇越high。疯狂的想法导致了疯狂的行动。很多人买房所贷的款，远远超过实际经济实力，但还是走上了这条路。这些人已经被资本的力量所异化。
那天在复旦上党课，上面的美女哲学教授说了一个经历。她曾听一个研究资本主义的老外讲，什么是资本主义，可口可乐耐克鞋就是资本主义。她不理解，一开始认为这老外怎么那么肤浅。后来明白了，资本主义下，每个人都被资本所异化。可口可乐并不是最好喝的，也谈不上营养，但资本的力量使我们去购买。马克思说人是社会性的，资本改变了社会，社会影响了我们。要么不去融入社会，拒绝社会的影响力，要么被资本所异化。联系现实就是男人没房别结婚。女人呢，没房也不好意思嫁，也许本来爱情基础很牢固，但是经过同学同事亲戚一番评头论足后，也被影响了。父母同样如此。tg自然明白这道理，小小的利用一下就取得了成果。
大家都去买了，你能按兵不动么？当然了，老百姓的消费能力是有限的，现状是有很多房子投资客买了都空置着。这些投资客为何不担心，甚至惜售呢。因为社会的欲望被吊起来了，房地产的价值有了想象空间。用股市的语言说就是：买涨不买跌。当08年因为金融危机，这种房地产的想象空间有危险时，政府马上出来救场了。因为政府需要维持一个高房价，好不容易炒上来，怎么可以让它跌下去。
高房价有很多坏处，这里就不列举了。但有一个很大的好处，就是促进城市扩张。短短几年，上海的城区就超过外环，直逼郊环。虽然配套的教育医疗远没跟上，可是扩张的速度不减。在这个过程中，政府不但没多花钱，还赚了不少。这也是资本的力量。人大开会的时候有机构调查说上海的房价利润一半以土地购买的形式到了政府的腰包。上海政府当然否认啦，哈哈
但即使这样，城市扩张的速度还不够。毕竟有很多人，相当多的一批人，没实力消费商品房，那么如何把他们赶出中心城呢。于是就有了经济适用房。经适房是要老百姓花钱买的，虽然"便宜"，但政府还是有赚头。其实赚头倒是其次，重要的是，把政府从中心区改造的深渊中拯救出来了。经过那么些年折腾，终于让老百姓自己掏出钱来了，不容易啊。而且老百姓还掏的心甘情愿，掏的迫不及待，全然忘记了早些年支援城市开发完全是政府自掏腰包的。这就是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。你不能说政府阴，你这是自己愿意吃亏，不是么。
只要鼓励穷人买经适房的政策存在一天，上海的房价就不能大跌。一旦大跌，市场预期破灭，政府的计划也完蛋。目前上海的经适房规划是5年，在这5年里，房价必将保持上升轨道（这里要说明一下，一个资产的价格，要么上升，要么下降，没有什么保持价格的不变道理。除非这个东西被严格控制了）。要保持某个资本市场连续涨5年不是那么容易的事情。最近上海政府貌似对房价上涨过快有些担忧，主要就是怕泡沫崩溃太快，坏了政府的如意算盘。
下期咱们来讲解一下为什么将来房价会回到正常估值。
（待续）
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 高估了炒作的能力 要论炒作，90年代那波为什么就失败了呢？现在上海还有那么多烂尾楼，都是当年的产物。
而且当初造的楼普遍地段都很好，楼的质量也很好。
另外我觉得你把经适房有点点妖魔化的意思。经适房其实是个大红包，送给穷人的大红包。不是忽悠穷人而是给他们的一种福利。
其实最最开始上海也是有经适房的，买的时候要单位开证明，然后也不是商品房的本本，而是另外种颜色（红色还是什么色）。说好是5年不许交易。但是后来都改成和普通商品房一样的房产证。也没有不允许交易的限制。
原因很简单，同地段不同价是不能长久的。不让买卖，自然会有私下里的买卖行为（就像现在的小产权一样）。有了差价也会有一系列的为社会道德所不容的丑恶行为。这类现象只要人类贪婪本性不改变就是一直会有的。当时经适房也闹出了和现在差不多的一系列丑闻，所以干脆就不再推行经适房。
现在又开始推行经适房，用脚也会想到最后这些经适房都会以市价销售。现在买进去的人并不是拿钱买高价，而是拿钱买低价。10年以后白捡一个红包。这也是为什么很多人都在动经适房的想法的原因。
另外，买不起房的人，市政府给他们安排的是廉租房。市政府要把市中心的人赶出去，最快捷的方法是拆迁。房子不倒，最简单的方式就是全部铲平造新楼。
全然忘记了早些年支援城市开发完全是政府自掏腰包的没看懂什么意思，可能事实恰恰反过来，过去政府几乎是没出钱就把老百姓忽悠走了。90年代拆迁，现在内环一栋独用老式私房只换到莘庄2室一厅，现在中环附近私房也只换到莘庄一个2室一厅。就算现在，2005年交大新村拆到3万一平已经算是令人乍舌的天价，但是现在那块又在拆，拆到这个数根本不稀奇。都是发生在我周围的真人真事。所以拆迁还有一个说法：早拆不如晚拆。
- 复 高估了炒作的能力
家园 欢迎不同观点~~~ 90年代没抄起来是流动性的缺乏
经适房可以算作福利，但我不认为是礼包。绝对不可能是礼包。
经适房从长远角度讲，定位是给刚毕业的外来大学生也有要能力支付（租/首付）
这就是为什么经适房规划5年，户口政策紧跟着规划7年。
以前新城开发都是拆迁户。现在更多的是贷款买商品房的。
数字上看起来政府花的钱多了，比例上是减小的。
其实拆迁这种事，上海人都不陌生的
当然还是欢迎更多观点
家园 坦白说我觉得你在否认需求的增长 请你想一下，每年上海大学毕业生有多少，居住证转户口每年有多少。
他们不买房但总要租房吧，就算群租也得7，8个人一间吧。
假设现在是一个供需平衡的市场，每间房子都有人住，每个人都有房子住。这些新上海人的进入就会扰乱这个市场，即便他们一个都不买房，他们也需要更多的房屋栖身。
所以很明显房屋的需求在增长。然后在算下这些人人均需要多少平米，算下每年上海提供多少新房，就很容易知道现在到底是供大于求还是供小于求。
很简单也很容易理解的事实是，并不只是购房需求影响房价，租房需求一样也会影响房价。
邹涛认为，我们大家都不买房，房地产开发商还能撑下去吗。但是他忘记了，租的房子也是有人买来才能租给他的。除非他能动员大家睡马路，他的理论才有效。
家园 上海每年普通住宅竣工面积大概是3千万平方米 如果人均30m2,上海一年可以多容纳100万人口。
中国现在城市化率50%。
如果根据国家长远规划城市化率在2050到90%。
那么每年差不多1%，大概全国1400万新增城市移民。
分摊到上海也就60，70万。
再快，那就是真的经济泡沫了。
这还不考虑人口结构问题带来的新增劳动力减少。
其实需求远没有那么多。
更何况房子建造速度还在增长。
外环郊环间有的是土地
高铁磁悬浮造好以后，住杭州来上海上班也是很正常的事情
tg敢于修改户籍政策，也是因为对人口流动性高峰已过这点有数。
家园 为什么是30M2而不是50M2或更多 30M2，如果是三口之家，只有90M2，先不说上海现在的两室符合这个条件的只有多少，（现在上海的商品房一般2室都在110到120左右），再来看3口之家会一直满足于2室的房子吗。他们不需要3房，4房？不需要别墅？人的需求和欲望总在不断增加的，这也是最近为什么改善型购房如此多的原因之一。
还有就是上面的数字没有考虑存量的人对改善型的追求。（要知道上海可是有名的人均居住面积少的）如果原有居民每年对住房的需求增加1个m2，这个需求也是十分巨大的。
家园 现在看来房价的走向只取决于一项东西 即房地产在整个经济体系中的比重问题。房地产现在已经成为中国经济的阿克琉斯之踵，虽然立刻平抑房价可以迅速将市场重启，但这等于革了地产党的命，必然引发政治地震，后果殊难预料，以目前这个快换界的温和政府看，基本不可能也没必要实现。那么剩下的唯一一条道路只有“和谐”了，即根据经济发展情况，逐步弱化房地产的权重。其主要手段是两个方面：其一，将居住型用房和享受型用房划开以化解社会矛盾，即保证廉租房、经适房和限价房的建设（其实在我看来其实只需要廉租房和婚房即可，婚房采用经适房或限价房政策，但必须以1年内的结婚证办理，3年内离婚房子由国家收回，嘿嘿）；其二，大力发展新兴产业，创业版应该搞出一片小疯投来，只要投资渠道多样化，地产党的阻碍自然分化瓦解。所以嘛，房价，乐观估计挺个5年恐怕不是妄言，悲观估计嘛，万一上来一个不信邪的主。。。。。。
家园 上海政府没志气 我以前不明白这样节目播出的原因。后来我明白了，这是上海政府的倒勾，倒勾是上海话，就是帮助骗子让别人上当同伙。
上海政府没志气。上海这么多高校，人才，交通，政策扶持。条件这么好，好好的发展科技，不能搞出几个微软，华为或袁隆平？ 即挣大钱，又利国利民。非要炒高价房挣钱，没志气，讲的难听就是不肯吃苦，要吃软饭.
家园 现在这个事情很危险. 好几万亿的信贷资金砸进股市房市,一旦大落,那就是崩盘.
关于中国经济的实质性利好,还不可预见.这个调控价格实在是一门艺术.搞不好就是透支了中国发展的潜力.套用陈经政委的话,都等着中国百姓买单.
结构调整,说起来容易做起来难.
说到信心比黄金贵,比起富人们官人们抽资运资,还是老百姓对中国的信心足啊.这不,忽悠的还不都是老百姓.
家园 一炮双响，咱俩坐地分宝！ 铁手说：贴写的透彻，花送的及时！
恭喜：你意外获得【通宝】一枚
谢谢：作者意外获得【通宝】一枚
鲜花已经成功送出。
此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】
家园 看了几篇后唯一一个感觉是—— 模拟人生玩太少了，时间都花在文明上了，呵呵。