主题：【原创】血脉？命脉？房地产与地方财政 -- 明石
家园 【原创】血脉？命脉？房地产与地方财政 房地产行业目前已成河内经济板块的一个很重要的关注对象，对于这个问题，大家都知道它很严重，但是究竟严重到了什么一个地步？很难找到第一手资料。明石偶尔在网上发现了一份地产项目的明细表，于是起了点兴趣，以魔都为例，一起看看，离了房地产，大家会是怎么样的一幅光景。
以下是一份实际的房地产项目明细表
几个关键数据：首先是土地出让金14400万元，给地方另外带来的收入：营业税加城市维护建设税3500万，土地增值税6739万，所得税5167万，也就是说，总共带来的收益是29806万。这还不算银行收益、房地产交易中的契税等。
下面我们看看魔都2007年市级财政明细，这个报告可以在魔都财政局网站上找到。
魔都2007年度市级财政收入1089亿，加上中央返税398亿，扣掉下拨区县450亿，上解中央税收154.1，一共编列预算收入876.1亿。其中增值税172.1亿，营业税360.9亿，企业所得税244.3亿，个人所得税74.7亿，城市维护建设税43.6亿，契税17.6亿，其他收入141.7亿，地方附加收入28.2亿。此外，每年的土地拍卖所得，土地出让金不纳入预算，有政策限制必须用于土地拆迁等方面，但实际上怎么用谁也搞不清楚，那么我们也就不算进财政了。猜猜2007年是多少？481.9亿！
当年魔都市级预算支出770.3亿，另外划拨103亿进入预算稳定基金，收支基本相抵。支出市级社保131.6亿，支农126.7亿，教科文82.1亿，基础设施190亿，医疗卫生30.5亿，其他200亿。
看看收入中的个人所得税，看看支出的社保费用，大家有什么感觉？是不是感觉赚了大便宜？看来搞什么餐饮补贴也要收费还真是从骨头缝里刮钱，能刮出什么东西来？性价比真是太低了。该打屁股。
言归正传，我们来算算房地产这块的收入在魔都财政里可能的比例吧。根据上面提供的案例，魔都2007年城市维护建设税为43.6亿，这个是个流转税，并不全从盖房中来，但是房地产相关的营业税搞不清楚，从这块只能算个大概的下限。把那3500万的营业税等等都算成城市维护建设税，另外有很大的可能性，魔都盖房相关的营业税和城建税加一起比征得的全部城建税多，那么按照相同的比例，魔都从房地产行业所获税收，城建税再加土地增值税和所得税，一共为192亿。再算一个上限，土地出让两年内是必须开发的，按上面案例的数据比例，481.9亿的土地出让金对应的税收是516亿，当然两三年前没那么多，打个六折，300亿。
魔都应该是国内工业和第三产业都非常发达的城市了，离了房地产会怎么样？按下限算，基础设施建设的钱没了。按上限算，社保的钱也没了。至于交了一点个人所得税就哇哇叫的各位，大家知道为什么纳税人的利益不重要了吧？
所以，房地产这个问题，真的不是一个容易搞的问题。一个市长没钱搞基建，没钱搞社保，就是倒贴全部家产，也真是混不下去的。
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 【原创】续三：国债，帝国之剑 前文已述，房地产问题的实质是流动性问题。有些河友都已经直接或间接地阐述过这个问题，有不少论述要比明石的说法要详尽得多。要解决这个问题，如果从地方财政上入手，不能说不对症，但这是帖猛药。不动产税开征，固然可以大大缓解财政上的窘境，但是同时打击了无产和有产阶级，同时摧毁了吸收流动性的防波堤，实在是难说明智的解决方法。
进入正文之前先举几组数字：中国国务院总理温家宝上半年在政府工作报告中披露，为弥补财政减收增支形成的缺口，２００９年中国财政赤字将扩增至９５００亿元。累计国债余额占ＧＤＰ比重２０％左右，这是中国综合国力“可以承受的”，总体上也是安全的。而近期美国国债总额突破
10万亿美元，平均每个家庭分担的债务总额突破8.6万美元。
无数经济学家大声高呼美国债台高企，仿佛明天就要崩溃。在明石看来，这不过是美国版的韬光养晦而已。美国50年来发动了五次中等规模以上的战争，近两年更是两场一起来，打到现在不过略显颓势而已，这正从侧面证明了美国的强大。而苏联不过打了一场阿富汗战争，庞大的帝国就已呈失血衰竭之势。这其中，作为美国金融霸权核心的国债市场功不可没。
历史前推到18世纪末，法国作为欧洲大陆第一强国，人口、陆军实力占压倒性优势，仍在大英帝国的英镑霸权前力不能支。英国政府通过国债市场获得了几乎无限的相对战争潜力，最终法国因为军费不支，率先滥发纸币，引发了总崩溃。可以毫不夸张地说，发达的国债市场，是帝国之剑，霸权皇冠上的明珠。
美国的这次危机，其实中国没拿到什么大好处。虽然国企民企挥舞着美钞在外攻城略地，风光一时，但这都是以交给美国的8000亿美元为代价的。花8000亿买一两千亿的投资护照，实在不能说是很划算。其中关键，在于中国还没有一个健全的外向的国债市场。中国国债今年才开始对外销售，对这个危机来说来得太晚了。下一次想骗人买国债，可不知道要等到什么时候了。但以此为契机，开始着力建设国债市场，亡羊犹未晚矣。
国债市场虽然有分散股票市场资金之虞，但现在最大的问题是两者都缺乏足够的吸引力，不能吸收足够的流动性，如果打起架来也许倒可以共同进步。另外，目前地方政府借房地产之势反制中央，中央若试点通过发高息债拆迁，土地出让金还债的方式，以增加税收返还为条件，进一步集中财政，不失为一条强化地方控制之路。
(彭博社7月10日讯)在本周举行的第二次政府债券销售中，中国未能成功吸引足够买家，因市场推测创纪录的银行借贷将引发这个世界第三大经济体内部的通货膨胀。据中国邮政储蓄银行（China Postal Savings Bank），兴业证券股份有限公司（Industrial Securities Co.）不愿吐露姓名的交易员介绍，财政部原计划销售的350亿元短期票据只销出251亿（37亿美元）。在7月8日的长期债券销售中，政府也未能完成销量计划，这是将近六年来的第一次。
中国国债市场之所以脆弱不堪，跟缺乏包装(功能太少)和推销不力(实力展示)不无关系。明石以为，国债市场走出去的第一步，恐怕要在利益交换上做文章。比如南海问题和平解决的希望不大，折中的结果，可以以共同开发为条件，要求周边国家购买本国国债，条件成熟时，不排除动武或引爆货币危机的可能性。这第二步，就是找个软柿子捏捏了。
家园 城市基建 不知道城市的基建的钱是那里出.起码我去过那么多的城市的新开发的城区,道路等基建都蛮不错的.这些钱应该大部份是从地价里面出的吧.到时房价下来了,基建上不去,又该骂了.难,真的很难.
家园 土地出让金是地方ZF的债务 地方ZF突然开窍了，我也可以发行地方债券，这个债券不需要中央ZF批准，不需要人大的批准，不需要归还，甚至连债券凭证都不需要，还不用担心发行不出去，只要把这个债务，换个名字，包装成土地出让金，就可以交给银行，100%包销。
在每年9600亿国债以外，地方ZF在大多数人不知不觉之间，以每年2万亿甚至更大规模的速度，发行无需归还的地方债务，大家计算一下，达到美国的崩溃程度，需要多少年？美国有全球第一的军队，对资源的控制能力全球无人能比，美国尚且如此，中国到时候何以自处？
家园 中央还是可以通过银行信贷总额来控制的 08年的紧缩再来一次
家园 土地出让的时候，加一个开发年限 解决这个问题很简单，土地出让的时候，加一个开发年限，最晚到哪年全部开发完成，可以滚动开发，列清楚每年的完成数量。全部上网交易。
不够数量，罚款、收回重新拍卖。
不用这么复杂，又是银行，又是影帝喊话的，累不累。
家园 现在不是也有类似的政策 kfs两年内必须开发，实际操作上没有什么可执行性，地方zf也没人知执行过。
地方政府等着现钱下锅的时候哪还容得kfs分期付款，现在要抑制的是从银行经kfs把钱转给地方zf这条变相地方债发型办法
只要中央通过央行控制贷款总额，应该还是可以控制，不会引发中国版债务危机
家园 对，土地已抵押给银行了！你准备处理谁？ 家园 必须开发和必须上网销售，还是有区别的 必须开发和必须上网销售，还是有区别的
1.kfs两年内必须开发，根本没有可操作性。买1亩地，2年内开发1平米，也算开发了。
如果规定KFS最晚上网销售的时间(可以分批开发，规定每批的最晚上网销售年限），可根治
2. 土地出让金与上网销售时间挂钩。比方一块土地，分5年上网销售，每年销售20%。则地方ZF第1年只能得土地出让金的20%，第2年另外20%...（控制银行的给付进度）
如果KFS上网销售的时间比5年晚，则土地出让金按比例，延期支付给地方ZF。
以一块地最长5年全部上网销售，地方ZF的土地出让金游戏，最多玩5年，按2009年全国2万多亿的土地出让金计算，损失尚在可承受范围之内，最多RMB 轻微贬值，化解债务风险。
按胡温现在的政策，2010年，土地出让金恐怕将比2009年要翻番，我预测了一下，仅2009、2010、2011、2012年4年时间，通过土地出让金，地方ZF可能会从银行提走超过10万亿RMB。
如果习李不主动制造危机加以制止，继续延续胡温的政策，8年任内，恐怕银行失血要超出所有人的想象。RMB变金圆券，不是危言耸听。
关注土地出让金的总额，（实质是地方ZF如何开源、如何节流），可以看明白中国的最终走势。
家园 我们的目标一致，但是手段不通 我们的目标都是控制地方政府土地出让金额度，这一方面是化解银行风险的需要，另外一方面也是保证中央集权的需要。
您提到了通过分期付款，打击捂盘惜售等方式来解决。但这些手段的操作权在地方政府，地方政府作为土地市场博弈当中的一份子，在执行政策的时候难免走样，实际的操作效果不好说。
我提出应采用中央政府缩紧银根的方式来解决，这咯方法是中央政府通过央行、通过银监会执行起来更为便捷的一个方法
家园 国债是必须严格掌控的工具 地方政府不应当有发行包销地方债的权力，否则银行又成了地方的提款机，朱镕基分税制改革的成果又将毁于一旦。国债应该是国家进行整体财政调节的工具，适当的规模可以提高国家的行动能力。
另外，美国离崩溃实在是太远，过分强调这次危机是没有好处的。前面已经举了加州财政的例子，加州财政债务构成根本不多，不知道怎么会被吹成极其严峻，即将破产。美国国债占GDP的比例在发达国家中也不算高的。
这次危机，目前仍然被限制在流动性危机的范畴内，美国国力未伤筋骨，只是被两次战争拖住了手脚而已。对美斗争的严峻性绝不可轻视，如果让美国在伊拉克从容脱身，在阿富汗站住脚，进而颜色革命伊朗，而中国不能取得足够的缓冲，我们面对的局势将重回90年代。
家园 我们的观点应该是很接近的 我的观点是，如果允许地方政府随意抄房，推高土地出让金价格，相当于给予地方政府随意发债的权利，而且发行的债务全部变成了银行的抵押品，永远不需要归还。
我们在2010年，将会看到越来越多2、3线城市，加入了地王的拍卖行列，地方ZF成立国有房地产公司，买入土地，抵押给银行。房地产泡沫从一线城市扩大到甚至小的县城。越来越多的县城的房价，也将上万一平米。
朱镕基分税制改革的成果，将被土地出让金制度彻底摧毁。
家园 确实如此 很多人都看到了回收土地出让金的必要性。但是中央政府一直不采取这方面的行动，收物业税都在考虑，这个措施一直没见上层提起，是投鼠忌器还是搞不过地方政府，就不得而知了。
家园 我的一点看法 现在的政府必须把土地出让金制度转变成物业税等财产税
在制度设计上，还应该考虑已购房者，因其在购房时支付了70年的物业税，因此在70年内不再支付任何由房产产生的财产税。同时作为预先支付的补偿，政府应该在70年内向购房者支付土地出让金的利息
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