主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 为什么地方政府热衷投资？ 陈毅聪：为什么地方政府热衷投资？
http://finance.591hx.com/article/2010-04-07/0000042259s.shtml
家园 房地产，对ZF是个无法抗拒的特大糖衣炮弹 地价炒到这个份上，地方ZF有最大的责任，一个是地方要做的事多，但是对应的税收分成太少，于是打土地出让金的主意；二个，是拿土地抵押融资的需要；明面上的原因，mang总已经说了；
但是，偶还是想吐槽一下。中央ZF的责任也是很大的，首先是现在的立项方式，一般中央只出个30%左右，其他的要地方出配套资金，可怜地方哪里有这么多钱去搞这种纯福利的项目，所以安居房在08年说的多，基本上一事无成；
另外，房地产的确是一块可口的大蛋糕，基本上是养肥了全部的政府部门，比如，盖一个厂房，居然牵动到人防办，因为要收人防建设费，牵动到气象台，防雷办要强行推广他们的避雷针和接地设备，至于那些消防城建之类的强势部门，就更不用说了。
其他的利益，还有很多，比如说，在城市规划出炉之前，就买入某几块地，这样，光靠一个规划信息，不偷不抢，暴利到手。所以，我从来没有看到哪一个产业，能给ZF带来如此全面的丰厚的收益，不仅是官面上的GDP，而且是各部门的小金库，甚至很多关系户可以从中得益。
还有一个可气的事，房价涨了，也算GDP增长哦，比如去年的100平方的房，值100万，今年值200万，只要发生了交易，在房地产这边的GDP就呼呼的往上走，那也是地方ZF的一大政绩了..........
反正，偶觉得要房地产是不可能降价的，因为涉及到地方政府和银行崩溃的风险；如果要控制房价，那必须要制定和推广地方政绩的综合评分体系，通过综合评分来确定官员的晋升；还有一个比较偏的做法，就是把瓜瓜爹提到中央去，偶对重庆的打黑、经济建设、红色文化建设和安居房建设，是很有好感的。
家园 请教忙总：目前是否有新的收入来源可以替代卖地收入？ 如果没有，再加上卖地必然不可能永久持续下去。那么政府对地方金融平台的负债如何化解？是否开始考虑地方发债？也就是地方负债阳光化、并且可以推迟债务兑付危机的爆发。
家园 不至于，经济一直在快速扩张，用水涨船高来消化坏账 家园 土地出让费，是一次把70年的钱都收进来 你觉得有什么来源比一次把70年的钱收上来，来的更快么。
地方发债必须是有收入为抵押，必须严格控制，否则官员们把钱花掉，5年以后或晋升或退休，剩下运气不好的现任来扛雷；就算是我，肯定也选择大量发债的。
物业税的问题是太痛苦，比如自住一套100万的房子，就算5%的税率，每年要从日常开销中挤出5万来交税，这个让人很难受的。
如果对自住的不收税，那如何分辨哪套房是哪个人自住，就要对家庭人数、家庭住址、房屋套数、收入情况全部都了解清楚，对于目前ZF的能力来说是不可能的任务。
如果光收公司物业、或者豪宅、别墅的，还容易一点。
家园 从单价来说没有，从总量来说有。而且，这里也有规范的问题： 以前卖地，不论是工业、还是民用、商业，基本还是符合价值规律、还有民生的：
工业用地是把生地平整、搞三通一平、再出卖。有风险的正常生意来的。
房地产是搞新区、或是旧区升级改造、平房换楼房。老百姓改善居住，也是欢迎的。
我个人认为这是好事。
但现在的情况，是造假：联合央企、或者自己的房企，比如北京大龙，抬高房价。
而且中间的过程是暗箱操作，比如给央企承诺条件、或者补偿，自己的企业就根本是一锅烂肉。
如果再从发展地方经济来看，地方卖地也是不得不的措施：
税收中央分流、地方基本都是日常开支，国有资产不能出卖，还不允许地方发债。地方发展总需要资金的，总得有来源吧。
从地方发债本身来说，是好事：
１。解决了资金来源。
２。资产阳光化评估。
３。市场化融资。
事实上，现在地方已经有隐形的发债了，就是地方城建、城投平台的负债建设。而且从去年的小规模地方城投平台发债可以看到：债的评估是分等级的，而银行放贷、市场买债、基本是基于风险评估的：在债的规模、还有利息上。
再从债的成本上看，大概在４％－７％之间。地方的ＢＯＴ项目，现在承诺的回报都是１０％以上吧，以前好好像更高、１５％以上。对地方来说也是相对合理的。
所以从以上方面看，发债是商业化的好事。
当然，地方烂发债，也是问题。但是是把事情阳光化好呢？还是暗箱化好呢？因为可能引起问题就因噎废食、还是合理引导、制度化、市场化管理好呢？
家园 我是宁愿加税，也不希望借债 因为地方政府借债的话，是下一届的人负责还的，花钱的很可能已经走人了；而如果要政绩、要GDP的话，当然有投入的冲动，能借多少就借多少。现在地方上很多面子工程和烂尾工程，就是这样整出来的。
千万不要低估某些地方政府的脑残程度，比如说扬州那个征地重新发卖的事件。或者，你看看地方政府在4万亿里头上马的项目的情况。
所以，地方发债必须要以项目形式、严格控制，严格管理，有偿还的保证。我觉得最后有个1/3的地方可以发债，就算不错了。
家园 物业税的问题我到是不担心...至少魔都之前做过了一次实有 人口和实有住房的统计,居委会的力量是恐怖的.至始至终,我都相信...只有TG不想做的,没有TG做不了的...
要担心的是物业税又是只收穷人的...