淘客熙熙

主题:一个关于加拿大房地产的新楼 -- 夜如何其

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  • 家园 一个关于加拿大房地产的新楼 -- 有补充

    我现在真是大彻大悟了。

    现在西西河的主流就是几个加拿大河友对战几十个国内河友。几个美国欧洲河友打酱油。几十个不知道干啥的往河里排污。

    我也不干监察了,我也不敢申请监察了。

    当不上,现在倒不丢人。

    当上了,说明反对票少,倒有可能有点丢人。

    凑凑热闹,说说加拿大房地产。

    为了贯彻我的开篇,国内河友你们就别发言了,你们还真不懂。

    不过我说完了,你就懂了,你就能说话了。

    我人品好吧?

    这就既不阻塞言路,又让人言之有据,避免掉坑。

    你们见过这么好的人吗?

    -----话痨回归的正文----

    国内外房地产逻辑有比较大区别。

    国内的公寓,在金融业眼里,实际是一种标准化的商品。

    就是非常容易确定其价值。

    别墅老洋房之类反而是个非标产品,价值确认的误差很大。

    ---------

    国外还有另外一个特点,就是土地私有。

    所以国外房产价值不太好判断。

    只能综合社区成交价和其他一些因素,大致估计。

    同一个房子同一时期卖出不同价,而且差距很大,非常有可能的。

    这就是说,你有可能捡漏,但同样机会上大当。

    --------

    那如何判定房产价值呢?

    第一看社区收入,比如说多伦多有六个小社区,家庭收入中位数为零。

    你要非说这里房产有投资价值,那你肯定是不一般的大佬。

    国内搞过拆迁。

    多伦多也有一个超高收入区,我估计大多数人,也买不起那里的房子。

    河里说的那几个区,有个大区收入中位数比较低。

    我不在多伦多,我也不胡说八道。因为我是小镇思维方式。

    第二看人群学历,一般大学超过50%,就算不错了。有些地方超过80%,这可是家庭,连小孩都算分母的。大学在校生,算不算分子,有点疑问。

    第三看自住比例,租客多,往往意味着社区差。但大城市和大学附近情况,需要仔细观察。

    第四看,种族比例。这个只能靠眼看。因为能查到的是语言使用人数。比如说华人吧,就有普通话,粤语和汉语方言的区别。后边这个,好理解,旅加熊猫就只听得懂四川话,不懂普通话和粤语。

    ---------

    有些银行和第三方,提供房产估值,中介也以此为抢单的噱头。

    第三方这个数据,一般偏低。但你卖房卖出高限,也很难。

    ---------

    现在宅基地的价值上升,比房价快。

    ---------

    收尾:

    我在小镇,说实话,我觉得我们这里房价有点过高,没有那么大需求。

    住房问题,还是个大问题,影响政治选举。非常令人疑惑。

    因为孩子租房,关注了一下多伦多的房市。

    我是绝对看不懂,比如说有个人给我吹嘘的8,90万的高层,一搜索,叫价才70多万。

    我认为车位6,7万,他说超过十万。

    买房还真是个挺大的冒险。

    反正我觉得就我这么小的地方,估值漂移都很大。

    在多伦多买大宅,屯好几套房的哥弟们,真是人中龙凤。

    ------

    真是越老越糊涂啊。开篇把国内河友得醉了。

    收尾好像有点卖队友。

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    监察是不能干了啊!

    元宝推荐:加东, 通宝推:为什么不可以,落木千山,潜望镜,方恨少,唐家山,林三,加东,铁手,七天,脊梁硬,桥上,菜根谭,
    作者 对本帖的 补充(2)
    家园 关于黑石引发的补充 -- 补充帖

    我不懂金融,也不评论黑石。

    他们的操作都是玩出花了。

    有时也会遇到这种,有人想置业,但是没办法打理。

    原因很多,有的人是在国内,有的人就是又想投资,又怕麻烦。

    所以有没有这种服务呢?

    还是有的。

    比如让朋友看着,分一半租金给朋友。其实这个比例,都很难受,搞不好朋友没得做。这个事很琐碎,可能啥事没有,可能极其麻烦。

    找专业公司就好得多,也是这个比例。他们有集中管理的优势,摊薄容易降低。但大毛病还得你自己出钱修理。

    这种房子都有管理公司的标志。

    加拿大在北半球,类似风水学的讲究,其实还是管用的。

    举个例子,我当年买房看过一个房子,这十年换手三次。还有过华人房主。

    这个房子每不到五年就得修一次房顶外墙,总是进水。一般人家进水都是地下室。

    我也一开始不明白,看上去真是不错,要不当年我也去看,后来才有点醒悟。

    能被我这种老白看出的风水格局。

    刚修完,我估计三年之内,这个房子不换手,就或者再修。

    家园 补充二 贷款利率,保险和其他 -- 补充帖

    房贷分两种,固定利率和可变利率。

    可变利率去年变动极大。

    西方借俄乌战争的机会,压制通货膨胀,快速加息。

    加拿大的可变利率从不到2%,暴增至约6%。

    20%的贷款触发利率,还款不够支付利息了。

    有个银行更是达到了50%。

    这就必须增加还款额度,不然利滚利了。

    这就造成从去年三月开始的房价下跌,多的地方跌落30%。

    这个需要辩证地看,跌得狠的房子一般区位不好。

    其实好区还很抗跌。

    三个月前,我们这里房价迎着大跌,反弹,扫房团又来。但第二月就被打下来了。现在据说炒房团又活过来了。不过现在天气不好,还得看看。

    房价的韧性让人叹为观止。

    华人购投资房,有养老的考虑,就是吃瓦片。吃瓦片吃得好,要么本金大,要么下手早,要么自己会干点活。不然叫人看一次,200-300就没有了。

    最近我就被连砍两刀,谁叫咱们没本事呢?

    这玩意不能生气。

    最近利率高,其实很多人的持房成本,已经裹不过来房租了。

    如果没有房价上涨这个根胡萝卜,买房而不是租房的人,真的是驴踢了。

    从理性角度看,核心地区的房价必须得涨!不然还真挺麻烦。

    房屋保险是根据估值定的,有公式,其中消防栓离你家多远,也是一项。

    不过你要是见过救火的情景,见过有大将之风的消防操作,其实就知道,远点也没啥。

    出租房的保险有时反而低一点,因为房客的财产和你没关系。共有的住宅不太懂。不过我见过高层发水,但不知道会不会影响保险。

    老社区的房子往往有后车道,就说你和你背后的邻居,中间有条小路。但只能车单行。这个能让你加盖价值提升。路口拐角的房子由于后院小,过去不受欢迎,现在就好得多了,不过还是看你有没有空地。

    加盖房子过去需要批准,现在还是得通知,但可能不需要批准了。

    现在人工贵,一般而言加盖越多,越是价值提升大。

    大翻修甚至可退税。

    说到底,房子的价值还是区位第一。

    就是一句话:好社区,破房子。

    这个是富爸爸穷爸爸里的精粹。

    买房这个事,真是个公车逻辑,早上车有座位,晚上车站着。

    至于会不会翻车,去天堂还是地狱,乘客们也不知道,大家也就是只有选择上下车的权利,搞不好还下不了车。

    • 家园 现在(2022/2023)基本已经没有以前那种竞相砸钱抢单

      现在(2022/2023)或者说这几年基本已经没有以前那种竞相砸钱抢单的现象了。这几年鸡鸡们都喜欢玩低报价多收offer的策略。所以你说的看市场报价这几年已经没有参考价值了。市面上不少要得比合理成交价低很多的房子。反正没达到预期价格房主是不会卖的。大不了重新挂牌么。极个别因为个人财务问题急着出售的,这种可能暗盘就走了。真到市场上也停留不久,且数量很少。

      只能看附近的类似房屋近期的成交价。为什么近期呢?这两年房屋价格波动比较大。

      • 家园 我们这边低报价吸引人看的小手段,也玩不转了。

        过去我们这里有卖房的特别喜欢玩这个。

        最近不行了,明显看得出就是玩这个策略,但没人看,玩成实价了。

        现在降价倒不狠,反弹了两次,打下去两次。

        我粗浅的看法是,买卖认知差异有点大了,成交不活跃。

        利息涨,就得暴雷,利息降,就敢马上反弹。

  • 见前补充 4868939
      • 家园 如果你在多伦多,北约克1910的房子分了两类

        一类是都没翻过的,一类是翻过的,

        但是,翻过的有时候反而更糟,因为building code在变化。

        70年代翻过的,本来没地线的铜线给换成铝线了。

        现在的话,没地线,加个互感,也就控制了。(火线地线电流不一样大,漏电就跳闸)但是呢,整个房子扒开换铝线换铜线的成本就高的多。

        还有60-70年代,有一些地面材料是有石棉的,你没翻过,老了木地板啥的,磨磨不贵,换了那个时代东西的,反而要全扒掉。

        好区的破房子,是坑最多的,不要砸在手里,需要火眼金睛和很多很多经验的。

        还有很多,华人做的,现在可以用,出事了保险绝对不会赔的,不一一介绍了。

      • 家园 还款这个坑要注意

        浮动利率要注意。尤其贷款负担比较重的签贷款协议前要看一件事情。往往大家都盯着利率了。其实还有一个东西很重要,那就是利率上涨后还款额涨还是不涨(前提是利息还没有超过还款额)。有的银行要求还本金部分雷打不动,利率涨高了,还款额必须也涨。有的人会很难受的。

      • 家园 不用想了,未来5年里利率会一直持高

        几年里10%都不奇怪,世界大变了,逻辑推翻了,同样的把戏玩到头了。

        • 家园 同意你的看法,因为本地的生产力增速要上来了

          本地低利率,是促进资本外流的,

          现在本地的生产力要加快增速,是需要投资的,

          所以高息高收益,配合新工厂的建立和生产力的提升,

          是一个互相促进的正循环。

          建新的工厂有不错的收益,给的起贷款利息,扩大产能,继续融资。

          为什么新工厂有收益,第一和中国脱钩,中国制造进不来,第二,新的AI工具效率更高

          一段时间的高息,是一个整合的过程,基本就是大资本收市中心好地皮的时候,这两年临街店面关门不少,回头会有很多地块被统一收了,过几年盖大楼的。

          迷途笨狼对中国的不理解,和楼主对加拿大不理解,原因是一样的。

        • 家园 你说的也对也不对。

          货币超发是事实。

          但是降低货币乘数,也可以减少流动性。

          这会有一个均衡点,就是利率肯定不会那么低了,但太高了也没必要。

          得看美国人如何选择,如果发展实业,创造价值,利率稍微高点,对它更有利。就怕由奢入俭难。

        • 家园 现在的经济不能长期支持这么高的利率。

          除非有一直保持较高的通货膨胀,长期的高通货膨胀对于一个社会来说又是不好承受的。

          利率现在正在等一个时点掉下去。

        • 家园 有很高的几率今年利率就会下降

          利率最迟会在明年下降,而且下降的速度会非常快。

    • 家园 跟风说说吧

      美国买房也是一样,必须同时考虑居住属性和投资属性。考虑投资是没办法的事情。如果流动性这么大。那天要走,不说挣钱,房子必须脱手啊。很多在中西部小镇买了豪宅,一两年卖不出去,个中酸爽就别提了。

      一般到一个地方,可以粗粗的划分几个区:高不可攀区,特别是东部有很多老钱的聚集地。那里的房子也不是随便到市场上卖,就不说了。底层无需考虑区,只要脑子正常都不会去。但是还真有中国人在那种地方捡漏买一个房打算出租挣钱。往往挣钱之余,又要精通如何赶走不交钱的房客,如何去法院打官司等等技能。这也就算了。

      中间的是要纠结的。往往就是交通和教育。都好的地方可能价格就翻倍,差一点的地方可能居住条件好很多。这里面没有那么明显的界限。很可能一个地方号称交通便利,也就比别的地方省个10分钟左右,价格就贵一倍。所以值与不值就很主观了。

      呆的久了,和朋友同事谈房子都学会了避免先亮出观点,察言观色一下,顺着别人说。免得来一句“谁买那里啊”,然后他说“我买了”的尴尬。

      那要说我的经验呢。差不多就是只买贵的,不买对的。如楼主所说,美国的房子,几乎每一栋都是不一样的。而且随着时间起起伏伏完全正常。作为买家或者卖家,判断值不值是很伤脑筋的一件事情。但是打交道多了,学会一句话,钱不会骗人。所以你的所谓的“对的”很可能是主观的,而“贵的”是客观的。贵基本上有贵的道理。具体来说就是如果想投资升值的快,就要“好学区,好交通,破房子”。钱是固定的。前边两个的好,就只能最后一个破。我的两个朋友都在波士顿地区买的房子。一个买的是我说的这种情况,6,7年左右涨了一倍半(50万买的,130万卖的);另一个反过来,坏学区,差交通,大豪宅,400多平米。同样6年只涨了几十万,不到30%。 但是房子住的舒服,也不能说是亏了。

      通宝推:北纬42度,方恨少,
    • 家园 说话得罪人啊你知不知啊

      还想面面俱到,有可能吗?

      赶紧去申请监察,我就原谅你😄。

  • 见前补充 4868197
      • 家园 加麻大不少snow geese,也不少在美国买投资房的

        有专业的经济负责打理,价格没研究过,但是不会是租金的一半那么高吧?本地类似的服务每次找新租客都是一个月房租,外加每月100的费用。

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