主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明
家园 【讨论】再说两句“住房贷款再融资” -- 有补充 “住房贷款再融资”，实操有几个难点：
一，再融资的实质，就是打劫银行。房子在中国，我们客气一点说，只说2014年之后，那就是一个赌具，一个烟枪。即便刚需，也是尽量升级，撑大了买，顺带吸一口大烟，爽一爽；纯投资那就不提了。
所谓愿赌服输，这也不是银行拿枪逼着你去求贷，双方公平交易，这些（贷款）市场报价利率是你情我愿的。现在国家鼓励贷款人善意赖账，不守承诺，要重新核定房贷利率，业内公认基本上是你上次签约的利率基础上，下调0.8% 到 1%。那么银行要承担多大的年化损失呢？毛估是3700亿人民币，约占目前商业银行年利润总额的30%。这么猛烈的“安定团结捐”，银行业不要说认捐两次，一次都扛不住（这是年年减少这么多），因为银行还掩盖有巨额的建商坏账、国企坏账。所以目前在银行业工作的国内河友，要小心一点了，减员增效是必须的。
中国银行业的平均净息差，2008年的时候，撑破3%，那个事业线，根本不用挤。
二，但是再融资，其实也不亲民。假定你原先在A银行办了房贷，房子估值（就是当时的卖价）200万，你现金付首款70万，A银行贷款给你130万，直接划拨建商，你拿到钥匙。现在已还款5年，本金还掉8万，尚余房贷本金122万未还。现在办再融资要抵押，B银行重估这套物业，新估价125万，能贷款给你87万。122-87=35万，你必须自己拿出35万现金，连同B银行的87万，一起还给A银行，清账脱身。那么，你才能拿到低利率的87万再融资。这以后，你的月还款压力会明显减轻，万一房价回暖，收效也显著，但前提是请你先拿出35万“过桥费”。就是说，你总共付款105万现金，还有房贷87万，房子才能接着住，接着供款。对比起125万的现价，你还是“负翁”，好在至少是不必全家睡大街。愿赌服输，你也承担了一部分眼光失误的后果。
现在真正的问题是：
1,全国有多少快断供的家庭，还拿得出这笔“过桥费”?
2,料事从宽，如果这次通缩-滞涨-恶性通胀的“下行周期”，会延续35年以上，那大家怎么规划一家几代人的人生？
通宝推：绿色蔬菜我的爱,ccceee,家园 房地产已经完成它的历史任务，如果还是赖着不走就会尾巴摇狗了 城市化70%了，后面的人就算想上楼，也没有多少钱上了。如果TG没有魄力听之任之，香港模板就会在全国上演。
所以也有了现在的折冲方案，先立后破。破已是很明确的了，立是什么。俺认为是股市 。要走自己的金融王权。
家园 再融资以后房价继续下跌呢？ 家园 【讨论】所以叫“过桥费” 你过不了桥，就身陷火海，没有出路。
大家乌殃乌殃过了桥，上了船，船有可能载人太多而沉，还是回到火海，把船又赔上了。所以国家（银行）不敢开关放行。
你想想，2003年以来2.25套房，平均一套住2.5人（小套2人，大套3-4人），那就是5.6亿人。还有老旧工房、小产权房、大院儿房、农村自建房、1997---2003建的早期商品房......房价如何止跌？只能是一个办法：全球打仗，有钱人就像解放前逃到租界一样，很多逃到中国来。这条做不到，没法止跌。
见前补充 5011147 见前补充 5011127 家园 为啥欧美都可以再融资？ 美国叫re finance .
我买的第一套房子就是利率从4最后一路做到3.1。
我理解的是银行一拿到这些贷款。很快就把这些贷款卖掉回款了。比如你借了银行100万30年。最后大概是连本带利200万（大概）。银行应该就是把这个贷款打包成比如120万卖给别的金融机构了。
他赶快回款继续贷。
所以这个损失应该整个金融机构，包括各种基金一起承担吧。你不让他们重新融资，就是刺激他们低价甩卖房子回款。房价打下去了。贷款的收益还是往下降的。逃不掉。还不如认赔稳定房价
家园 【讨论】我认为中国的再融资是正确操作 每一个单一的房贷Case，就是一个对赌。贷款居民通过杠杆得到一大笔资金（本人一辈子赚不到的金额），运气好过一年这房就涨了一两百万，因此赌的是自己在几年后就可以暴利落袋而脱身；银行赌的是你老实走完30年，还清，从而给银行带来巨额利息收益，并且因为你买房，间接保障了银行放给建商的商业贷款的安全性。
现在贷款居民在对赌中完败，国家做个和稀泥的，要求双方各负担损失的一半，这在社会主义国家说得通。银行是吃亏的，但好过逼死贷款户。
现在要命的是”住房抵押经营贷“，违法用于购房的有10万亿人民币以上，可能接近20万亿。经营贷的利率比同期的房贷要低2%左右（比如房贷最高时6%左右，此时经营贷4%左右），但经营贷只有3-4年。假定今年年底到期，你要全部还清本金才能申请下一笔续贷，而续贷时你可供抵押的这套房已经贬值，因此几乎必然无法申请到下一笔经营贷（一，银行不敢再违法放贷；二，即便符合放贷条件，放贷金额将比上一笔低很多，因为抵押物贬值），因此即将爆在经营贷上的房主，几乎是无解的。
还是那句话，愿赌服输，全都想依赖政府扛，政府没能力也没意愿去顶雷。
家园 2015年限购以后入市的，大部分是80后掏6个钱包，也有小部 分家境能支持的90后；疫情期入市的，则很大部分就是兄台说的经营贷。经营贷本意是帮助企业主度过疫情难关，但市场环境不好，其时房价还算坚挺，企业主主们于是转移支付到购房上，毕竟经贷利息相对于房贷利息非常诱惑——这部分目的不纯的，不在救助行列可以理解。
家园 我有两个问题 一个是像我说的欧美的refinance。这个政策下，买房者可以说一直是赢家。只要不怕麻烦，可以一直用当前的低利率。中国为什么不能用这个办法？
第二个其实就是贷中贷。过去第一次金融危机的时候我们批评欧美的。把房子抵押换钱。变相上更大的杠杆。经营也好，还是自己享受也好。总之就是借更多的钱。这毫无办法。杠杆够大，最后就是任何一个小点的波动都导致破产。我觉得这个就是该破则破吧。
