主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明
家园 【讨论】我认为中国的再融资是正确操作 每一个单一的房贷Case，就是一个对赌。贷款居民通过杠杆得到一大笔资金（本人一辈子赚不到的金额），运气好过一年这房就涨了一两百万，因此赌的是自己在几年后就可以暴利落袋而脱身；银行赌的是你老实走完30年，还清，从而给银行带来巨额利息收益，并且因为你买房，间接保障了银行放给建商的商业贷款的安全性。
现在贷款居民在对赌中完败，国家做个和稀泥的，要求双方各负担损失的一半，这在社会主义国家说得通。银行是吃亏的，但好过逼死贷款户。
现在要命的是”住房抵押经营贷“，违法用于购房的有10万亿人民币以上，可能接近20万亿。经营贷的利率比同期的房贷要低2%左右（比如房贷最高时6%左右，此时经营贷4%左右），但经营贷只有3-4年。假定今年年底到期，你要全部还清本金才能申请下一笔续贷，而续贷时你可供抵押的这套房已经贬值，因此几乎必然无法申请到下一笔经营贷（一，银行不敢再违法放贷；二，即便符合放贷条件，放贷金额将比上一笔低很多，因为抵押物贬值），因此即将爆在经营贷上的房主，几乎是无解的。
还是那句话，愿赌服输，全都想依赖政府扛，政府没能力也没意愿去顶雷。
家园 2015年限购以后入市的，大部分是80后掏6个钱包，也有小部 分家境能支持的90后；疫情期入市的，则很大部分就是兄台说的经营贷。经营贷本意是帮助企业主度过疫情难关，但市场环境不好，其时房价还算坚挺，企业主主们于是转移支付到购房上，毕竟经贷利息相对于房贷利息非常诱惑——这部分目的不纯的，不在救助行列可以理解。
家园 我有两个问题 一个是像我说的欧美的refinance。这个政策下，买房者可以说一直是赢家。只要不怕麻烦，可以一直用当前的低利率。中国为什么不能用这个办法？
第二个其实就是贷中贷。过去第一次金融危机的时候我们批评欧美的。把房子抵押换钱。变相上更大的杠杆。经营也好，还是自己享受也好。总之就是借更多的钱。这毫无办法。杠杆够大，最后就是任何一个小点的波动都导致破产。我觉得这个就是该破则破吧。
- 复 我有两个问题
家园 【讨论】西方refinance的本质 -- 有补充 就是在房价一直涨的大环境里拱火浇油。
假设4年前你买第一套房，买价90万美元，现在涨到110万，你尚余房贷本金63万待还。那么，refinance可以给你：（110-63）x 某系数A（小于0.8）。
但如果房价跌到80万，那么refinance可以贷款的金额是：（80-63）X 系数B。
系数B会远小于系数A，因为这一片房价在跌；同时，refinance的利率也可能更高，因为银行的风险增加，必须靠高回报，才肯refinance给你。
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这两种情况并不适用于今天中国楼市。中国首套房的首付是35%，请大家记住这些数据：
1，在中国，房龄21年以上的，都算”高龄房产“，涌入市场的二手房里，这种占了不小的比例，比如”鹤岗款“。比较极端的地域例子，上海，高龄房产的比例近50%，电视剧《繁花》里出现的室内场景，全部是高龄房产。
2，2003年以后建成的”低龄房产“，共出售了2.25亿套。其中2009年后出售了1.84亿套；再细分，其中2015年--2021年，出售了1.17亿套高位房；接着细分，其中2018年--2021年（房价甚高位），出售了7100万套。
简单说，今天房价（比买进时）已经跌掉首付的，至少有7000万套；房价（比买进时）将要（在未来2年内）跌掉首付的，至少有1.05亿套（包括此7000万套）。
总的说，2.25亿套里，很大可能，一半要跌成”负翁“（所剩房贷本金余额，高于现有房价）。这里面还包括了4000万套（已售出）烂尾楼，国家督办，年保交390万套，最顺利情况，10年全部交完。
3，现在还有大量未售出（已开工或规划开工）的商品房，待未来市场消化。上海建商目前普遍做法，是开售成品房，即只卖造好的房，买客没有烂尾风险，而且新房房价还低。对于头部建商，完全有资金实力这么做。
总之，对于”负翁“来说，存量房贷再融资，就是打土豪抢银行。2015年后，房子不但是赌场的筹码，也是家族炫耀的门面，所有中产、精英都裹挟在其中，没房的上车，有房的升级。现在啪地掉下来，少说也是一尸两命，一个家庭两代人毁在里头。这么大的压力（社会责任），银行怎么敢接手？托不住啊。
一届奋斗毁三代。
作者 对本帖的 补充(1)家园 【讨论】5个月后的春联 -- 补充帖 
这不是时代的错，也不是个人的错。是”时代+个人的错“。
家园 我觉得我俩说的有点不太一样 你说的有点像heloc。比如我借了100万。还了50万。还剩50万。但是我的房子涨到150万了。有两种做法。一种是再办一个贷款，比如80万。这样我还了房子，还剩30万。用房子做抵押。另一种我也做过。就是原来贷款不变。再找一家银行，借给我20万。这是用房子做抵押（我如果卖房，需要优先还原来的房贷，第二优先还这个20万）。
我说的refinance，是贷款的时候，就声明我有权任何时候还清所有贷款，不加任何附加条件。这样的话，我贷款的时候是4%。现在利率是3%。 有人就会找我办refinance。你不是欠50万吗？我先给你50万，你去还给银行。然后你相当于向我借50万。 但是利率是3%。 这样，我就基本享受到当年的最低利率。如果反过来，我借的时候是3%，现在是4%。 我就什么都不做。
我想可能就是中国允许不允许这种业务吧。
家园 【讨论】银行不会允许的 就我所知，加拿大这边的银行，房贷允许你加速还款，还款额为每年可以多还15%的本金，这是上限，如果想要超过，必须支付违约罚款。就是说，你手里即便有足够现金，也不允许你一次还清，最快也要5年左右。这样，银行就可以吃到5年的贷款利息。
这是合理的。有时候你先买房A，随后又卖了另一处物业B，手头就有一大笔款（或者你上面说的有人愿意低息贷给你50万），此时如果允许你一下子把A房贷结清，那做这单房贷，前前后后也是很多银行员工、律师等等各环节合作完成的，这么些人力成本、法务成本都来不及收回啊。
家园 美国很多是12或者24个月 看来我们说的是一样的。不过就是时间不同。
我记得最短是12个月，否则要交罚款。有一次某一个低利率，它要求24个月freeze。它给你办需要一些成本，确实不能一点钱收不回来。
但是相对30年的周期，其实还好了。基本上你可以找到一个好的时期换成低利率。
再说，如果这么大的利息差，吃点罚款都是值得的。
见前补充 5011295
家园 【原创】财经遥言：住房贷款再融资 -- 有补充 这个传言，其实7月就在中国银行界传开了，彭博后知后觉，到8月30日才开始报道。
截止到2024年3月底，中国的个人住房贷款余额38.9万亿（另有经营贷10.6万亿，绝大部分用于买房）。根据银行监管机构提供的最新公开数据，截至2021年底，中国90%以上的未偿付房贷都用于首套住房。
业内普遍估计，4月份到8月份这几个月里，这个个人房贷余额会维持不动或略降，因为当年签约贷款时，贷款市场报价利率比较高，现在报价利率走低，经济大环境又不佳，其他理财产品的收益率不香了，居民开始提前还贷。
包括Lin Yingqi在内的中金公司分析师在一份报告中写道：“大型国有银行可能会受到更大的影响，因为它们的抵押贷款敞口占贷款总额的比例更高，达到28%。”
彭博披露的办法就是：允许贷款房主进行再融资（可以继续在此银行，或换一家银行谈谈），在明年1月份之前，借新房贷，把旧房贷还清，新房贷的利率比老房贷低大约1%。
因为这个好消息，彭博社发布的中国开发商指数在8月30日下午的交易中大涨超过8%，其中世茂集团在香港大涨28%，万科集团在香港大涨17%。
这个办法用于已贷款房主。新购房的房主直接享受今天的贷款市场报价利率，也没吃亏，我们已经提过，2024年7月，作为长期抵押贷款基准的五年期最优惠利率已经下调至3.85%。
吃亏的是已经放出了贷款的银行，签约时的精算作废。截至2024年6月底，中国银行业的平均净息差跌至1.54%的历史新低，远低于1.8%的门槛。而1.8%是商业银行维持盈利的底线。就是说，假如此办法成真，房贷持有居民的负担可望降低，而银行在2025年开始，盈利能力将再降低10%左右，这对于一些中小银行，未必能承受。
从恒大破局开始，楼市的慢镜头崩盘，越来越逼近银行业的清场式“无法呼吸”，不知道靠大量关闭门店，能不能续命。
作者 对本帖的 补充(1)家园 【整理】小道消息 -- 补充帖 1，6000万套房跌光首付，房主再供房已经不划算。一旦断供，由于首付跌没，银行即便收房法拍成功，也拿不回当年贷出去的本金。比如一套房售价100万，首付35万（给了建商），房贷65万。现在断供，房贷本金还有62万未还，银行卖房卖不到60万（报高了必流拍）还要付大量杂费。
2，有4200万套以上的烂尾楼。这个数据，跟以上第一条的数据，应该有重叠。
3，烂尾楼里，已经卖出的至少有2000万套。这2000万套，已经击鼓传花，风险传给了老百姓。
见前补充 5009964 家园 【讨论】关于美西方股市动荡 稍微说几句。
第一，尊重市场的力量。也不必说“这波大跌，来得没道理”，美国经济的多数指标是OK的，但从日本领跌，伦敦、纽约应声联动，也合理，总之市场要咋样，就是咋样，老百姓没啥脾气。以美国经济的光明面来说，假如FED提前到8月，就把拟议好的（9月）降息，释放出来的话，市场企稳应该不难。
第二，经济动荡一下也好，政治上会稍微消停一点。你看世界上吧，欧洲在打仗，中东在打仗，这差不多可以了，就别闹大了。要闹大，总得有个楞的，先蹿出来，特么如今都在拉稀，谁肯蹿。裤带解开了？一二三，都好好蹲下！
第三，对美国大选有啥影响？现在不知道。唐纳怆硬把这次大跌栽到哈里斯头上，说这是“党恩跌”，那万一回头报复性反弹了，哈里斯是不是可以大大方方认领一个“政策牛”呢？最近老怆明显有点“枪伤后遗症”，老是发回旋镖。
家园 【原创】福耀7-26事件 福耀在美国，现在有两座厂房，涉事的在俄亥俄州代顿市，原来是通用汽车的工厂，2009年倒闭，上万工人失业。
那部著名的奈飞长纪录片《美国工厂》，花了4.5年进该厂拍摄，积累素材就有1300小时，奥巴马夫妇投资了一部分拍摄资金，2019年上映后反响热烈，获得2020年奥斯卡长纪录片奖，福耀由此在美国名声大噪。以下提到“福耀”，仅指福耀代顿工厂。福耀代顿厂的产品，目前在美国市占率达30%，雇佣当地员工超3000人。
但是，针对福耀的调查，据说至少2021年就暗暗开始了。现在有一些前福耀员工（当地人)开始出来说话，说他们对于福耀被查，毫不惊讶，福耀本地员工的高流动性，就是因为不少人不认同管理风格。2017年，部分员工抱怨工厂管理有缺陷，比如生产中不安全、没有善待员工等等，要求引入工会，这一呼吁在全厂员工投票时，被压倒性地否决了。
这次大规模搜查取证，有几个特点：
1，多部门联合作业。国土安全部（DHS)总抓，国土安全部调查局（HSI）、国税局刑事调查局、移民与海关执法局、海关与边境巡逻队等部门联办。在美国，每个系统内部都一本烂账，比如麻匪局，所以任何Case，一个部门单办，旺旺仙贝事后说不定还能转圜，但联办的案子，基本就是顶格处理，哪一家都只敢公事公办。
2，罪名严重。目前的调查方向，是金融犯罪（洗钱）、劳工剥削、人口走私。
3，大阵仗。出动数百警力，征用了福耀厂巨大的员工停车场，设立了两个前线指挥部，架起两个卫星天线，在厂区作业7小时。同一时间，搜查了另外26或27个地点。
4，作业严格。在福耀以外的搜查，应该是针对疑似“福耀员工宿舍”的单栋私宅的搜查，但有些被查到的宅内人员，被束缚双手坐在屋外草坪等待处理------就算你查人口走私，这也是对待蛇头的做法了。
福耀中国总部的声明说，此次调查对象是一家第三方劳务服务公司，搜查结束后，工厂当日恢复作业，生产经营一切正常。但是，仅仅调查第三方公司的话，只需要搜查该嫌疑公司总部、其名下的20多处临时宿舍（由其出面收购、租用），随后向福耀提供名单，由福耀按名单安排员工临时脱岗，到生产区以外接受询问即可。以福耀代顿厂这种单项产品占全美30%的产能、以玻璃（融化）生产中不可中断的特性，强行无预警将工厂停摆，不但执法粗暴而且有巨大的安全隐患。从这个“进厂执法”看，DHS有可能怀疑“劳工剥削”在厂区内发生，而不仅仅是在劳务公司低价雇佣劳工时发生；或者该劳务公司向福耀提供的劳动力人数庞大，有必要停产封厂搜查，以免有人闻风脱逃。
此外，如果主犯是劳务公司，那么该公司应该也向其他用工单位提供了非法劳工，但这次行动，只查了福耀厂。有可能该劳务公司就是一个白手套。
不管怎么说，福耀多少算是奥巴马夫妇的一个“作品”，其工厂产品品质、公司财务记录均良好，在当地雇佣3000人；福耀中国总部正在美国布局另三个项目。这些背景压力下，DHS没有铁证在手，未必敢出动六扇门。而且那个记录片摄制组进厂四年半，拍了1300小时的素材片，就没看出一点端倪？是没有看到任何异常，还是看到（拍到）了什么但没有向投资方诚实披露？摄制组有没有收取福耀方面的利益？
总之，案情重大且相当复杂，随着进一步披露办案进度，可能有各种翻转。
通宝推：燕人,家园 英国的黑工 我在本地超市就见到一群中国泥瓦匠。我还帮不懂英语的他们买食物。问他们怎么来的，答曰旅游签证。
后来街对面的房子易主。买家是尼泊尔人。我看到这几个泥瓦匠在给这房子盖了门廊，仓库，彩色砖砌的停车坪。我邻居老太太说，那个停车坪可真漂亮。
一晃几年过去，最近又在本地超市碰见。没有打招呼。可能他们去外地干活去了。
疫情前那段时间最嚣张的是职业砍树人，在我后院外面的大树上大声指点同伴，当然是中文，令我吃了一惊。中国人的生存能力是超强的。效率也挺高。我那个小区有好几棵参天大树都被砍了。走过的时候望去，原来树叶遮盖的地方，现在都看到蓝色的天空。私人房主有权利申请砍树，本地政府做决定。