主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王
家园 其实不一定非要开店 搞个hotdog stand之类的就可以了。很多新移民刚来没多少本钱都从热狗车开始的。初始投资5，6千足够了，运作成本也很少。
如果做大些，搞个旧的改装活动餐车也不过2，3万搞定。根据地点不同客人不同卖的东西也可以不一样。
风险小多了。不怕辛苦还可以一天转战几个战场。
家园 您说得太好了，我想起一个事儿，今晚蒸包子。 那个什么AMT，我给您有一个回贴里请教问题。您要是有空的话，能不能帮我瞅瞅。
谢谢哈。
家园 瑞兄请了 对不起，刚看到您那帖子。我常有时候不能下河，回来后总发现好文来不及看，和度假回来几百个伊妹儿等着的情况类似，所以常常看漏了。这个您还多担待。
对房地产投资，我还属于那种光摸石头不过河的，远没有您走得远，所以这请教二字不敢当啊。临时再去查了些资料，结合以前知道的一些东西，凑篇回复。不过您别当真，全是FYE不是FYI，出了问题我概不负责
。真要搞您还得找挂牌会计师。“1) 这15万是怎么算的？是毛收入吗？还是扣除401K什么的净收入？”
这个15万是指modified AGI，算法和AGI差不多，但是不包括一些项，比如这个房地产投资的收益或亏损。所以投入401k的钱是不算在内的。
“2) 假设我有10个房产，每个成立一个LLC，我是只分红不领取工资的。。。。”
LLC在报税的时候可以选则是sole proprietorship或是corporation（c-corp或s-corp）。前者的话税责直接计入你的个人税表。所以我的理解是这种情况下不管多少个LLC，起作用的是它们的收支总和。如果LLC按照corporation比如S corp报税的话会有些额外的好处，也可以单独或者grouping结算（不过定了就不能改，以后年份也要一样报法），具体最好您去找专业律师和会计师。IRS有些文件可以作为研究咨询的出发点。
如果你房地产上的投资不盈利或者干脆亏钱，的确不用为这一行为缴税。但是能否用这个亏的钱来减少你其他收入，以达到少交总的税的目的就不一定了。比如你的账面亏损来自depreciation，但是你的modifiedAGI超过15万，那多半就不行了。
是否售AMT影响也是一样，虽然不是我最初担心的肯定是，但也不是肯定不是，要具体看。不过好消息是似乎多数情况不受它影响。
3）
这个我没什么把握。我的印象是如果你以后再不干这个了，那么税责就要当年结清报告。capital loss可以一直用下去offset你以后年份的收入，一年3000。但是如果你又买了房干房东勾当，这个就可以算exhange。这样这些profit/loss就可以继续carry forward。
家园 这个系列好，要花 BAGEL店成本需略调调，机会成本不算，至少
1。死面疙瘩也有成本
2。建筑设备有折旧，建筑还要保险
3。人工就算是法定最低，也还有福利，社保（非法移民现金工资除外），员工工伤意外要保险
4。有会计师、律师支出。万一死面疙瘩引起……要保险
…………
微观调整，宏观图象不变
家园 【原创 升斗小民投资美国】刷卡的自动洗衣店(laundromat) 在美国，这LAUNDROMAT可以说满大街都是。一间2000尺上下的屋子，里面摆上小、中、大三个型号洗衣机，外加几排烘干机。每天一大早开门、打扫干净，补充上足够的硬币，就有各色人等提着一箱一箱、一筐一筐、甚至一麻袋一麻袋的东西来洗。温度高低，洗的次数什么的随君满意。您最多雇个人扫地、清扫机器、帮着换换大面额纸币、关灯关门、外加劝阻群众吵架斗嘴什么的。
听起来挺适合咱们这些想当甩手掌柜的需要。我四处看了看，总结了以下几点，和大家分享一下：
- 这个生意的门槛不高，技术含量低，容易引发恶性竞争
常常有人刚刚赚钱，对面开了家新洗衣店。洗衣店这东西不象饭馆。饭馆越是百年老店越是值钱。洗衣店嘛，一般是谁的新大家去谁那儿。您想阿，衣服天天贴着肉，看着它们在脏呼呼的机器里面滚，总会有些不愉快的联想。新的机器嘛，尽管是新挖的茅坑也只能香上那么几天，总是感觉好那么一点点。
所以洗衣店是真正的衣不如新，越新越值钱。
- 损耗比较厉害
据说一般机器5年开始进入故障多发期，十年左右您就得考虑换新的了。
这就比较麻烦。如果您打算长期做这个生意，从第五年开始，您就要考虑雇人修理的费用。据说这笔费用不低，而且机器的毛病经常是反复发作。所以有些店主干脆自己学着修。那样，您这甩手掌柜恐怕就当不成了。
如果您打算将洗衣店生意稳定后出手，您的时间一定要把握好。许多人是压在第三、四年挂牌。一方面是因为新店的生意上路需要过程，另一方面也是想把机器的黄金无故障时间充分利用了。但买主也不是傻子阿。
- 投币还是刷卡
过去的机器一律是投币式。这个问题很大。换硬币的机器(COIN EXCHANGE)您可以嵌在墙壁里，可每个洗衣机的投币盒您往哪儿藏阿？一般的洗衣店都是晚上10点甚至更晚关门，万一有个小偷来了，一把改锥就能把所有的投币盒全撬下来。那投币盒到了晚上，好了能装几十块钱硬币，您损失了钱不说，还得请人修理、重新安装。这损失真不是一般的大呀。
您就别跟惦记什么警察捉贼归案、赔偿损失了，为了这三瓜俩枣动歪脑筋的大多是些犯了毒瘾的烟鬼、顺手发财的小贼。让他赔您？顶多他进大牢，用您交的税养好体力了再出来偷您，您的损失没人管。也别去打保险公司的算盘。保险公司是要盈利的，它们这次赔了您，马上会给您涨保险 - 你的店太危险阿。行了，羊毛出在羊身上。倒霉的还是您。
现在好了，出现了一种纯刷卡的机器。整个店里只有一台出卡机是和钱打交道的。顾客来了，先在卡机那里付钱(现金或者信用卡)，然后拿着买好的卡到任何一台洗衣机/烘干机那里，该干什么干什么。
用刷卡机器的好处是
* 安全。
卡机嵌在墙上，联着警报。除此以外，店里没有现金。
*控制容易。
厂家提供了很多功能。您可以通过卡机里的程序来灵活地降价、打折、退款。
*有大量的预付金供您支付。
一般办卡时，都有最低限额，顾客往往一次用不光，特别是您有多买多送的优惠，很多人往往会多买。反正衣服总是要经常洗的。于是您帐面上就会有多余出来的现金。您要是头脑灵活点，可以用其中一部分钱来支付修理等其它开支。呵呵，那么您自己就不用为这些费用掏腰包了。
刷卡机器比投币式的成本略高。这个到底高多少，我还没有具体数字。好象据说高一点点。不是非常离谱。
- 大店还是小店
去年看见报导说在纽约市，出现了所谓巨型洗衣店(MEGASTORE)，它们和传统意义上的街边洗衣店完全不同，动辄4、5000尺甚至更大的店面，初期投资可以上百万美金。里面机器一排一排象商场一样。这些店对于周围那些中国人、韩国人开的洗衣店生意造成毁灭性打击。
但是90年代末曾经有人试图推出巨型洗衣连锁店，好象已经破产了。在油价高涨的今天，特别是考虑到去洗衣店洗衣服的人往往是没有汽车的穷人或者出门在外的游客，有多少人愿意拉着脏衣服奔驰几十里仅仅因为那个洗衣店更大呢？
小洗衣店如同小卖部。即使PATHMARK多到20迈一个，小卖部仍旧可能生意红火。面对巨型洗衣店的竞争，街道拐角那1500尺的干干净净的小洗衣店，仍旧有它不可否认的魅力。关键看顾客怎么想，又有多少顾客这么想。
- 干洗、折叠服务
一般专业洗衣店都是自动洗衣加干洗一条龙。这当然是比较理想和彻底的系统了。但是干洗部分对于专业知识和劳动技能要求都很高。洗衣店把衣服洗坏了是要赔的。一间呢子大衣赔上400美金，您一天就白干了。况且您必须雇佣人手来做那些洗、烫、折叠、修补的杂事，这是一项全天候工作。如果投资的话，我劝您别想了。
如今的自动洗衣店大多提供折叠服务(FOLD SERVICE)。和干洗不同，顾客来了把衣服过了称，记下重量。店员就利用店里洗衣机的空闲时间，替顾客洗好、烘干、分类折叠装好。等到顾客来取的时候，按照当初的重量收钱。
有的干脆就让墨西哥女孩承包了店里的清扫等活计，摆张桌子让女孩做折叠服务，收入全归女孩自己。这样就把女孩的利益和洗衣店的利益捆绑在一起了。女孩的生意越好，就越要使用店里的设备，店里设备的利用率高了，自然更赚钱了。同时，女孩当然不希望店里脏乱差，把自己的顾客都吓跑了。这是一个WIN-WIN的好主意。
- 24小时还是16小时
有的店主比较贪心，恨不能让机器24小时赚着。这自动洗衣店，机器的利用率越高，一般来说越赚钱。但是很快问题就出来了。深更半夜开店，安全是一个大问题。生意怎么样且不管它，招贼是显然的。有人就费尽心机装上安全镜头和自动警报装置。然而又出问题了，一个明亮的、安全的、有暖气/冷气的地方，成为深夜流浪汉和醉鬼们的最佳去处。结果这些七倒八歪的不速之客把一两个半夜来洗衣服的顾客也给吓跑了。就别提那一晚上耗的电钱了。
- 地点
几乎所有的生意都有这个问题。一般来说去洗衣店的人大部分是穷人、学生、或者临时出门在外的人。这里面呢，又以穷人占大多数。所以要想靠近客户群，似乎开在穷人多的地方是一个显而易见的答案。但是穷人区投资，安全是一个问题，这包括您每天去取钱时提心吊胆的难受滋味，和您店里那些明晃晃的现金的安全。还有就是穷人的素质通常比较低，用起机器来往往手法粗暴，机器寿命就会短点。有的洗衣服时不管泥巴沙子，不管外套还是鞋子通通往里扔，您清理的任务就会重点。世事难两全，您要有精神准备。
- 其它的点子
洗衣店往往会去饭馆、诊所拉生意。这些产业有着装要求，经常需要换洗衣服和其它纺织品。如果有了些固定生意，那么夜间就可以雇人去让机器充分地转起来。再有就是送货上门了。这个要看顾客的要求多不多，而且送的范围有多大。
我的理想是在一个近年来人口持续增长的、安全相对还好的、中低收入区域拥有一家全新的纯刷卡式洗衣店。我不会搞MEGASTORE，店的大小要和周围人口密度以及步行的范围成比例。我一定会雇佣一个勤劳的、干净的、和蔼的墨西哥姑娘(有没有绿卡无所谓)，她将在我的店里拥有一个划出来的区域，摆上干净的桌椅、收银台和一台电子称。在打扫干净我的店面之余，她每天将勤劳地清洗折叠顾客们交给她的衣服，然后在晚上10点带着一天的收入和她的LATINO小伙子回家。当然，卡机里的现金，早在天光大亮时就被我提走了。呵呵
家园 open door biz 很辛苦呀 偶觉得所有这些open door biz,如果您老想干的话，起码要先去给人家做个半年的帮工．类似的还有那种小motel,好象这几年也被阿３们做了不少
家园 您说得很对，任何生意都有窍门，做之前至少要真正干上它半年 比如说麦当劳吧，人家怎么进货、货物怎么放、每天进多少、纸箱垃圾怎么处理、怎么雇人、雇人时有什么讲究、东西怎么做、老美爱吃什么。。。洗衣店、餐馆、小卖部，哪一行都不容易阿。
这些东西不整清楚就投资，那真是玩心跳呢。大公司或许不同，人家可以雇一个有经验的STORE MANAGER。但是咱们穷家小户的，可折腾不起阿。
所以好多麦当劳等快餐店店主，都曾经当过饮食业的STORE MANAGER。
家园 【原创 升斗小民投资美国】投资不是拼命 我一个朋友是IT工程师，前几年投资一家中餐馆，雇个福建偷渡的人做大厨，太太管收银。那一段时间，他神出鬼没跟BAT MAN有一拼。中午人家去餐厅吃饭他拼命往家赶，扑进餐馆就炒菜，要不就去DELIVER。干到下午一两点钟再偷偷溜回来。他太太年轻貌美，但是急了不管好区坏区也给人家送货上门。干了几个月，垮了。
经营中餐馆、小卖部、中国店这种生意，全和现金打交道，又都是一笔一笔小生意，您得不眨眼地盯着。生怕哪个STICKY FINGER把您的钱沾走了。而且工作时间长，一天十几个小时在上面耗着，时间就是命阿。那真是以命换钱呢。
如果您想进入这类行业，除非有极其信任、又有能力的人替您看摊，否则您不是投资，是在给自己买工作呢。
那么什么才是投资呢？在我的概念里，投资是以钱赚钱。您买基金，不用24小时盯着吧？去夏威夷度假回来不会被人圈包会吧？这叫投资；您买个公寓楼，每月支票直接寄到您信箱里，所有管理、修理、维护、打扫工作一律外包，您每月轻轻松松，知道10年后这个房跟您一个姓了，这叫投资；您买个NNN小型商业中心，每个月商店把租金寄给您，房屋里外维护、水电、甚至停车场全是商店自己搞定，这叫投资。
当然了，咱们也不能把事情想得太美好了。您买基金，时不时要看看它表现如何；买公寓楼，得经常查查物业公司打理得咋样，房客们是不是住半年就想走人；就连NNN商业中心，您也得监督着，别让这帮人把你的房拆了。
我觉得，您要是有份固定工作。周一到周五每天花费一个小时在投资的事业上，周末两天算10个小时吧。基本上合适。如果您负担轻又斗志昂扬，不妨多点。可一旦您发现自己每周必须花20个小时甚至更多在投资上，我得说您是打两份工呢。这个干法，一段时间行，持久战是要垮的。
总有一些人，特别是能人、巧手，眼界高，脾气大，别人干的活统统不入眼。或者觉得这么个扫厕所清垃圾的活我还要请人干，太亏。于是身体力行事必躬亲，自己不够老婆上，老婆不够全家上。打一场人民战争。但是您想想这些人，他们投资是为了什么？为了多挣钱。多挣钱是为了什么？为了全家过上好日子。那你们全家连10岁的小儿子都在给人家加油、扫厕所了，这是好日子吗？
那么正确的方法是什么？是投资前算帐的时候，就把雇人干那些低收入工作诸如清理、跑腿的费用打入成本。您要当老板，不是花钱雇自己当跑腿的。您要是买了公寓楼，应该把修理、打扫的活计包出去，不是刮风下雨时自己扛着梯子给人家修窗户、修锅炉去；您要是买个自动洗衣店，应该雇人替您早上开门打扫，不是每天一大早5点和公鸡一块儿起床扫地去。
总有一些人分不清投资和工作的界限。算着算着就把自己绕进去了。就说我自己吧，2004年底看了个公寓楼，70万开价，每年租金我忘了，反正扣除各种费用净赚5万。我当时眼睛就红了，想买。但是回家一算帐，发现人家业主有自己的物业管理公司，专门打理他的1000套公寓房，管理这块儿他只算了租金的5%。我要是请人来，恐怕就要10%。服务质量肯定和人家自己的公司没法比。再有就是那个房子的地点在穷人区，离我家单程1小时，嗑药卖白粉的满大街都是，我这么个书生大老远的跑那儿去，连地产经纪都摇头。我说我不怕，我早起晚睡，我养狗，我买枪，我学射击，我。。。
还是我家那口子把我拦下了，说这钱咱们不挣了。咱们不是来玩命的。2005年那个公寓楼以一百四十万再次转手。我看着直叹气，但是我得承认，我家那口子的话很对。那个楼命里就不归我，我也命里不该发那笔财。我要是真买下那座楼，自己什么都不懂，每个周末肯定就搭进去了，说不定还有生命危险，我的幸福生活也就歇菜了。那就真正本末倒置了。不过呢，经过这么多年的琢磨，我还是打算买公寓楼，还是想在那个地区买。这个我慢慢跟您说。
有一种投资人，是火山爆发似的。他们的做法是在一到两年内，将一个破烂不堪的地产翻新、全部出租，业绩稳定后马上出手。自己拿着钱休息一阵，同时寻找下一个目标。这也是条路，所谓速战速决不与敌人做过多的纠缠。但是这对眼光、资金的要求都很高。也算是投资高手的境界了。
说来说去一句话，投资不是找工作，更不是拼命。您做之前，一定想清楚了
。通宝推：海底鼠拨土,