主题：【原创】土地证传奇(一) -- 月色溶溶
周末跟一些朋友聊天，说着说着，就聊到了热门话题：房子。一位朋友说，他家的房子其实是买亏的，因为买房子的时候，七十年的使用期其实已经只剩下六十三年了。也就是说，开发商拿了土地老不建房子，等弄好把房子卖出来，这中间花了整整七年的时间！
这事情我理解，虽然我没买过房子，可早听说过，商品房是有七十年使用期限的。七十年以后，这个房子属不属于你，怎么处理还不知道呢。因为房子虽然是你的，可是你这房子不能是空中楼阁，得座落在一定的土地上。在我的常识、印象里，咱们国家的土地是公有制，土地不是国家就是集体的，一般造商品房的土地都是国家的吧？国家拥有土地所有权，然后把使用权卖给开放商去造房子。问题是，这出卖的使用权不是永久的，现在的规定是只有七十年。七十年以后怎么样，谁都不知道，好象国家也还没有具体政策。
当然，七十年，一般人算他三十岁买房，那也是长命百岁了，不想做太老的老寿星的话，住着也够了。所以，现在担心七十年以后或者六十三年以后的事情有点杞人忧天，谁知道六七十年以后是什么世界。
可是问题是，我突然想到我家的老房子了。那老房子，我和爸爸妈妈一起从小到现在都一直住着，是从祖辈传下来的，怎么算也正好有七十年左右的历史了。国家规定土地的使用权是七十年，那我生于斯长于斯的可爱的老房子不是大限将至了吗？
土地是国家的，使用权七十年也到了，我家老房子下面的土地会被收回吗？我们会被赶出去吗？我忧心忡忡起来。朋友们听了大笑，说这事不可能，老房子不会被收回。因为，我理解的土地基础概念就是不完整的：除了农村土地是集体的，城市土地是国家的，还有一种特殊的土地关系，那就是：民权所有，属于历史遗留问题。我家祖辈传下的房产，土地归个人所有，没有什么期限不期限的限制。
我听了又高兴又还是有点不确定，没有期限？那太好了，比商品房好多了。可这能是真的吗，会有这么好的事？有人就说了，知道重庆的“史上最牛钉子户”吧？他们凭什么那么牛？
“史上最牛钉子户”？这我听说过一点，不就是好象市中心的一户人家，拆迁到他家门口了他们也雷打不动吗？他们凭什么那么牛？不就是因为他们人难弄、要求高、趁机敲竹杠吗？可结果还不是给拆了？
人又说了：他们那么牛，最重要的是因为，他们有历史清晰明确的“地契”！那不是能乱动的！最后虽然还是给拆了，但开发商补偿了很多，他们进账了五百万！
哇，五百万，真不少啊，发了！朋友们又问了，你家有地契吗？
地契？我家有啊。好象是几年以前，我爸爸在整理文件的时候，我还见过土地证呢，随手翻了几下。印象最深的是有什么“四至”，也就是我家的占地东南西北四个方位都到什么地方。那个土地证应该是90年代初当地重新测量后，发下来的。
土地证？那就是现代的“地契”！朋友们说，其实你家跟重庆那家一样，以后万一拆迁到了，也可以做最牛钉子户！真的吗？由于土地国家所有对我是一个根深蒂固的概念，我还是很怀疑。
我看着最牛钉子户的图估摸着，我家比最牛钉子户看上去要大不少，要也能有拆迁这种好事，那不得几个五百万？宁波肯定比重庆房价高，是不是可以再高些？听说上海有十几平米的钉子户，拆迁时弄到了二三百万！
因为想着那天上飞的好几个五百万，我一晚上没睡好。可第二天一起来，我还是马上问爸爸咱家有土地证吗，在哪儿呢？爸爸问我问那个干嘛，我说要研究国家土地政策！他就把保险箱钥匙给我了。
爸爸有事出去了，我马上打开保险箱一通乱翻，还真给我翻到了两本证。一本“房屋所有权证”，一本“国有土地使用证”。我先把封面拍上来大家看看。
不过我还是很糊涂。要有开发商来我家这建房子，我家能当钉子户么？能不能把这两个证抵给银行抵出很多钱来啊？买商品房的，是不是也有这两个证，还是一个证？我家有没有70年的问题？我家能把这老房子卖给别人吗？如果能，买了的人有没有70年的问题？我家能不能自己在地皮上建房子？如果能，建起来的房子能不能几间几间地卖给别人？
要是大伙帮我弄明白这些问题，我就接着讲我家这老房子的来历。
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我想,那七十年从新发证日期算起吧,早着呢……
偶喜欢天长地久万古长青...土地证书里"使用期限"一栏可是空白啊.
加拿大这里是通过土地使用人给国家交地税来宣示国家对其土地的控制权的,每年得交房地产目前市场价值的百分之一点几,各地区略有不同,这样,七十年时间,交出的地税等于给国家再造了同等价值的另一块地……
不知道你交不交地税……
不是专家，就这么估计一下。
1. 你家的房有两证，加起来相当于“房地产证”。一般买商品房是有一个“房地产证”。
2. 商品房能抵给银行换钱，“房地产证”放在银行。你家的两证也可以抵来不少钱。
3. 90年代发的两证，当时使用权是空白。可能后来有补充规定，70年使用权，从发证时算起。因为国家法律规定最高就是70年。
4. 如果近期当地没有拆迁规划，因为有“土地使用证”，你家可以在房子上加层，也可以推倒重建，也可以在空地上建房子，象深圳农民房一样。建得越多，以后拆迁时得到的补偿越多。
5. 建新房子，可以租给别人，深圳农民房就是这样。卖给别人不知道行不行。
6. 有了拆迁规划，就不能临时建房加筹码了。这是一个特好的事，就等着发大财吧。但一般不容易等到。
7. 拆迁时和开发商谈的时候，整块地皮的面积、地面上所有建筑的面积，是关键。有一个建筑面积平米补偿价，由于是老房子，会比新建商品房价少不少。地皮面积怎幺补偿，不太清楚。
第一，查问长辈。象这种产权证一般大家都保存得比较好。除了那十年被冲击的家庭，某见过很多解放初期发的土地证。明确了房屋土地所有权。还有分家的文书，一般也都会明确东南西北以及上下水。
第二，去地方档案馆查找。虽然说那十年破坏了很多地方档案，某走过的几个县级档案馆都存有城镇每一处房产土地所有权变更记录。这是收费项目，费用不低，不过某没查过具体如何不知。重庆的那个钉子户如果确实是有什么证据在手的话，应该也是来自档案馆。国家裁决争议的话，应当是首先取证官方正式文件。而且四川一带档案保存很好。
关于这个私房主与土地公有制之间的矛盾，我国目前好像还没有什么明确的说法。某的理解是，无论你家的房子多私，私了多少辈，那房子的土地甚至很多房子在50年代都已经收归国有了。
目前北京有一大批49年前的私房主在努力要回当年被各种途径收走的私房，私房的那块土地，好像还未提到议事日程。所以重庆那个五百万的案例多少有些诡异。无论房地产商花多少钱，那块地皮应该都是国家所有的。
另外，关于那个七十年的使用期限，某隐约记得已经有新的规定出台。至少是应该已经酝酿得差不多了。仿佛在哪里听到过一耳朵。不确认啊。
七十年到期了自动续。
也是听了一耳朵，不知道细节。
我在这边买的房子，虽然文件签了一大堆，但是没有一个是留在我这里的。能证明房子是俺的，也就是律师给的一封信，说过户手续办好了。
律师说文件太多，放我这里怕给弄丢了。
弄个证多过瘾呀！
电视里，北京那个艺术村很多卖出的房子已经被收回了！
不过等你在买卖或继承需要过户的时候要一起交
！
国家出让，七十年土地使用权是指由国土局代表国家出让的国有土地使用权。你家土地证没写土地使用期限，实在因为是不好写，并不表示土地无限期属于你家了，要知道城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，这是宪法的规定，可土地法和房地产法90年代才出来，对于老百姓祖传的私房，国家只好网开一面，既成事实就这么先不清不楚挂着罢。
也就是说，如今现在眼目下：
房子算是你家滴，
土地还是国家滴，
虽然现在法律上规定两者是不可分滴。
房子继承是可以滴，
要转让、抵押还是有点头大滴，
不过碰到拆迁，赔偿还是要照给滴！
月溶MM，事情大概就是格相貌滴
你还要交一笔以后的土地使用费。
以前留下的老房，因为层数低，房屋老旧，是拆迁的首选。如果你家在经济发展较快的地区被拆的可能性还是很大滴。
拆迁费按建筑面积算，地区与房屋质量都分等级，越靠市中心等级越高；如果是老式砖木结构等级低些，不过房屋质量级差没有地区级差大。
土地使用权费已包括在面积费里，不另算。
老私房改造如果增加面积或加层要经本地规划局批准，无批准文件的算违章建筑，如果影响了四邻（如采光、排水等）还要四邻同意。
建住房的土地分城镇建设用地和农民集体用地，前一种住房可以与土地使用证一起随便买卖；后一种是农民的宅基地，由当地政府按当地情况和人口分配，每人只能分一次，国家不收土地使用费。不能随意买卖，买这样的房子只能买到房屋而买不到土地使用权，一般也只能由本村人买。
你以为那两口子是啥善茬子。
等你真准备当时，我一定帮你出主意。