主题：【原创】从雷曼的破产谈起【7】潜藏的危机 -- 定远麾下
原本这个系列写到【6】的曼哈顿工程就准备结束了，可上周发生的一系列事件又引发了一些新的思考。上周美国市场上最大的动静，无非是Citi和Wells Fargo两家为了Wachovia争的不可开交，最新的新闻里说纽约州法院已经下了禁制令，下令Wells Fargo停止收购行动。而这一周里来自欧洲的几条大新闻一时把大家的目光转移了过去。当保尔森的救市计划终于得以在国会通过以后，危机的高潮是否已经过去了？或者说下一个高潮会不会在欧洲？
一件小事倒是引起了我的注意。
又有人的房子被forceclosed。问题还是回到房子上来了。可是，房贷，MBS，CDO，CDO^2，CDS甚至曼哈顿工程都讲过了，还有别的问题吗？
有。
前面讲过的所有问题基本上都是基于住房按揭贷款和衍生物的。还有另外一种基于住房的贷款，Home Equity Loan（HEL），也就是住房净值贷款，很可能也会掀起一场风暴。
所谓住房净值贷款，就是借款人以所拥有住房的净值（房产估值减去房贷债务余额）作为抵押或担保获得的贷款。为什么叫Equity呢？在前面讲金融杠杆的时候提到过，对于一个企业，
Asset = Liability + Equity
也就是资产等于负债加股票。有学会计的朋友指正说这里Equity的正确翻译应该是所有者权益。这样就很好解释为什么叫Home Equity Loan。
试想你买了一套价值50万的房子，你首付了10万，贷款（Mortgage）40万，那么这10万就是你真正所有的部分，也就是你的Equity。你可以以你在这套房子里的Equity部分作抵押，向银行贷款10万，这就是Home Equity Loan。
这种房屋净值贷款在美国非常普遍。通常的工薪阶层在按揭买房以后如果遇到比如房屋改造，子女上学等问题的时候就会考虑以这种方式来贷款解决资金问题。特别是在房价飞涨的年代，试想在刚才的例子里，倘使两年后你的房子涨价到了80万，你贷款还剩38万，那么你现在可以贷款的金额就是，42万，几乎等于你这套房子的买入价了。
HEL通常需要贷款人有很好的信用记录，所以如果你是一个需要次贷的贷款人，很可能你拿不到这种HEL。HEL是ABS的主要来源之一。衍生物的主要玩家们，投行们，现在已经逐个倒下了。传统的商业银行和地区银行手里的的贷款，很多已经通过发行衍生债券的方式将风险转移到了投行，对冲基金和投资人的身上。然而HEL作为一种优质的贷款，很多银行却还拿在自己的手里，比如，Wachovia。
问题就出在这个优质的贷款头上。所谓优质，是因为银行在发放贷款的时候，已经严格的审查了贷款人的信用记录。这些HEL的贷款人多半都有稳定的收入来源，一份体面的工作和过去好多年良好的信用记录，也就是，基本上都能按时还款。然而HEL本质上有一个致命的漏洞，它是所谓的second lien。
这个lien中文翻译为担保物权，就是说是为了担保债权的实现而在一定的物上设定的物权。以上面的例子来讲，房主的按揭贷款Mortgage是38万，HEL是42万。如果这时候贷款人破产了，首先可以清算的，是按揭贷款的发放者，也就是说，作为HEL的发放银行，要等按揭贷款的发放银行将房产清算以后，才能拿到剩下的那部分。而如果贷款人停止支付HEL，但还依然支付每个月的按揭月供时，HEL的发放银行是没有权利对贷款人的房屋进行清算的。这家倒霉的银行，作为second lien的所有者，除了去那些个人信用机构将贷款人告上一笔，从而使贷款人的信用记录变得糟糕以外，什么也不能做。
那么，在现在这种房市的行情下，那些既有按揭贷款，又有房屋净值抵押贷款的贷款人们，会做出怎样的选择，答案好像已经昭然若揭了。在前面的例子里，倘使当初价值50万的房子，现在仅仅价值30万了，如果你是贷款人，如果你知道HEL的银行不能来强行清算你的房子，在经济条件紧张的情况下，你会选择继续归还那42万的HEL吗？
事实上，在很多这样的HEL贷款里，仅仅加州就有30%的人选择赖账。这些损失，到最后就只有象Wachovia这样的银行来承担。如果经济形势依然没有起色，这样的情况只会继续恶化下去。
插一件无关的事情。在美国租过房子的人都知道，租房需要有较好的信用记录。而最近有一些买了房的人，因为种种原因，知道自己将无法偿还按揭贷款。如果住房被清算，他们将不得不重新租房。而被清算的后果之一就是他们的信用记录将变得很糟糕从而使得租房变得困难。于是他们选择了再赖账以前把房子租好，这样就可以从容的赖账了。美国人在利益面前，也是丝毫不会含糊的。
说到这里，我又不得不再重复一次这个问题──
当美国的这些示威者们要求政府惩罚银行的时候，且不论金融业如果垮台对这个国家意味着什么，他们是否也应该为他们当初“幸福”的选择而买单呢？
除了HEL，还有另外一种类似的产品，叫做Home Equity Line of Credit（HELOC），中文应该叫房屋净值信用额度。HELOC提供一个信用额度，你可以自己选择要贷的金额。比如在前面的例子里，银行给你42万的信用额度，你可以只贷10万。跟HEL比，只是换汤不换药。银行在处理HELOC的赖账问题时就更有意思。比如你贷了10万，这个月应当还500，如果你赖账的话，银行也不按损失记账，而就当你又借了500，总共欠10万零500。到最后，这笔损失终究还是包不住的。
这些HEL和HELOC就像潜藏的定时炸弹，正绑缚在美国的这些大大小小的银行身上。
应了那句话，出来混，迟早都要还的。
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研究这个危机又够好多人发论文了。
—— “当美国的这些示威者们要求政府惩罚银行的时候，且不论金融业如果垮台对这个国家意味着什么，他们是否也应该为他们当初“幸福”的选择而买单呢？”——
一声叹息。愿望是愿望，现实是现实。
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通过HEL搞到几十万贷款的人高兴还来不及呢。跟房产泡沫时贷到的巨款比，那些十几年前建的房子本身价值根本不算什么，很多人都是happily地把房子foreclosure掉了，然后拿着钱享受晚年生活了。还有些foreclosure case的卖主和拍卖的买主是亲戚，根本就是合伙骗银行的钱。
在中国就不可能搞这种事情，因为银行可以用你的其他个人财产来赔偿，而在美国，愿不愿付房贷是个人自由，就算你兜里有几百万，你不想付房贷银行也奈何不了你。
又是一条好汉
这是指加州所有HEL贷款者，有30%的人选择赖账？感觉太高了。如果真是如此，那就不是“像潜藏的定时炸弹”了，而是已经爆掉了。
南非的房屋贷款有很多种，不过很多人都选择贷款余额可以自由存取的那种。比如贷款50万，每月按揭多少。自己有了余钱，可以随时存到这个账户里面。另一方面的，自己需要钱的时候，可以随时把已经还的钱的本金部分拿出来。比如还了一段时间，本金已经偿还了10万，这10万就可以取出来，当然按揭的数额需要重新计算。只要开通了这样的账户，手续就非常简单，自己在网上就可以操作了。大多数人选择这个就是因为方便。
这样就可能出现还款期已经快到了，实际上还欠着很多钱的事情，这种情况，只要还款没出过问题，都可以和银行商量延期，也很容易批的。
这种模式会出什么问题？
作为second lien的所有者是有权力call foreclosure的，至少去年我就见过几个这样的案子。只不过在现在这种房市的行情下，比较少见。因为second lien的所有者自己出费用进行foreclosure，等first lien所有者清算完后，常常什么也拿不到，等于花钱为first lien所有者服务了。
我同意你的观点，Home Equity Loan是下一波的金融危机。从我了解的，其后还会有信用卡危机，以及企业债务危机。