主题：【原创】从雷曼的破产谈起【7】潜藏的危机 -- 定远麾下

去年做过一阵儿foreclosure。敲过几十家foreclosure的门，没有一家高高兴兴地。特别是有小孩子的家庭。

我见到的高高兴兴地都是利用这些家庭的困难，再坑人一把的家伙。

在中国欠银行的债是没事的。

在美国信用记录坏了，很多事情都做不了。连租房都不行。手机也没法办

他倒霉就倒在加州的那些arm loan上了。

现在golden west那对老夫妇拿着multi billion不知道在哪儿享受呢。那对夫妇当年几个million起家，到０６年golden west卖给wachovia２６billion. 两年的时间,wachovia自己都卖不出这价儿了,可叹啊。

bbg上随手一找就有很多。不过我没好说，这个HEL好像你们拿的可不少。

golden west那俩拿的不会是股票吧？

不知道这种贷款的利率是固定的还是浮动的。对于银行来说利率风险增大了。但是总的来讲贷款的金额无论如何好像都不会超过房屋的购买价值，而且这跟HEL有最大的不同是，这种贷款银行是可以强行清算的。

银行即使有权利也不会选择去清算这笔HEL。

村长说的这种，澳洲也常见，关键两点：

其一、银行肯借出50万，正常来说，是考虑过贷款者的还款能力的，银行其实是希望贷款人慢慢还的，利息吃得多点。

其二、估计南非的金融衍生工具没那么发达，不会把这个贷款打包成债卷出售，不象美国那样。

不过，美国打喷嚏，全世界跟着感冒，经济衰退，导致坏账增多，这个恐怕难免的了。

因为刚工作毕业不久，就选择只还利息，还款额小一点。打算以后工作多几年了，收入高了，再开始还本金。

如果房市大幅度跌价，会出现贷款余额超出房子市场价值的情况。 那还要看另外一个前提就是当初贷款审批严不严，贷款人是不是有足够还贷能力，如果不是的话，银行这时候forceclose也赔啊。

你说的这个，跟前两年美国这儿，特别是加州流行的pick-a-pay,negative amertization loan有几分象，而加州就是我上边说的那两种情况同时出现了。

南非的外汇管制很严，银行在国外的投资限制很多，所以这次受到的损失很少。

南非这种贷款流行起来，的确是因为前几年经济太好了，房价也涨得很快，每年百分之二三十的。不过南非对贷款从几年前开始就越来越严，去年新通过的信贷法案就严格得一塌糊涂，按照缴纳的所得税计算收入，月供不允许超过收入的三分之一，有的还需要计算日常开支是多少比例，剩下的钱够不够过日子的。而现金买房的还要查现金来源防止洗钱，结果从去年就开始打击房市，好在房价还没有跌。

不过今年形势不好，南非的利率却是六年来最高，prime现在是15.5%，比两年前高了6个百分点，银行收回的房子也越来越多了。好在房价还维持在高位，只有最后两年进入楼市的，银行才可能亏，而后两年贷款已经很严格了，收回的比例应该不高，主要是因为加息太多了付不起的。要是经济继续不景气下去，就不好说了。

前两年很多贷款人有的连哪种贷款到底怎么回事都没搞清楚，更别提还贷能力的。前两年周围看看，借钱借到眉毛这么高的人太多了。

现在有的银行也想帮他们refi，选择其他还款option，可是有不少人就是walk away就算了，等着银行forceclose.

好像不管什么贷款产品，一旦出现了贷款人还不起款，银行只能收房子，并且房价低迷的时候，都是有问题的。只不过不同产品的抗风险能力有所区别就是了。

wholesale就给那些mortgage broker做的，这种出事的最多。他们是拿佣金的，听说有很多造假材料的。这样即使银行有比较严的underwriting guideline,也不管用了。

我一个邻居就是做这种broker的，前几年大赚，现在根本做不下去了。

固定的也可以，跟着prime走也可以，都可以谈，也可以换，手续费也不高。

南非房贷换银行也很普遍。现在由于贷款发放很严格，客户不多了，各大银行都在拼命拉其他地方的有信誉的客户。所以就有人隔一段时间就去看看其他银行给什么利率，然后和自己的银行讨价还价。

房贷怎么说还有房子在那里，南非的车的贷款，也有这种。车这个东西，一是贬值超快，二是风险超高，这样银行的风险就应该很大了。传说南非每个月银行要收回五千辆车，对于一个一年销售新车50万辆的市场，这个比例应该挺吓人了。