主题：【原创】平常心谈房价之一 -- 春水扬波

无论在河里,还是在河外,似乎房价都是最容易引起争议的话题之一,前天看"搏熬"论坛,虽然有总理的讲话,以及众多其他国内外显赫,但最热闹的会场仍然是房地产论坛,"华山论剑",照例是一场没有结果的混战,房价是涨是跌,有没有泡沫,公说公有理,婆说婆有理,有理没有理,只有天知道。在下前两天也一时糊涂，在河里“存在未必即合理,论上海的房价”贴子里看见有萨大的回贴，不禁跟了几句多余的话，大意是认为上海房价还会涨，自然是挨了一顿骂。醍醐灌顶之后才发现，确实是自己言而无据，因此想在这里找回来，多说几句多余的话吧。

河里河外之所以众多朋友这么关心房价，无非是两种，前一种是忧国忧民的侠之大者，担心房地产影响国计民生，另一类可能是大多数，买了房的和没买房的，切生利益所计。河里河外人身攻击的时候，无房者往往指责某些有房者支持房价上涨是维护自身利益。中国的住房自有率在80%以上，按照这种观点，支持房价上涨者反倒“代表了大多数人民的根本利益”，自己反而成了小众了，这不是搬起石头砸自己的脚了吗？实际上，大多数有房者，如区区在下，都只有一套房，对于俺们来说，这一套房是基本上不可能卖掉的（虽然我的一个朋友确实这么做了，他在房价最高的时候卖掉了自住房，租房住了两年后，在房价下跌后再次购房，成功获利，但绝大多数人恐怕不会这么操作的），相反，我们日思夜想的是能不能把房子扩大一些，如果要增加住房面积，那么从理性上还是盼望房价下跌的。由此可见，盼望房价下跌的其实是大多数。

但是房价是涨是跌，又不以我们愿望为转移。越是盼望房价下跌，越应该重视、正视房价上涨的观点，因为人最容易被自己的主观意愿所蒙蔽。下面，我谈谈自己对房价涨跌的一点看法。

河里河外争论房价高低是否合理的一个焦点是所谓的房价与人们的收入水平是否适应，大白话就是，大家伙还买的起房吗？这个问题在下就不回答了，因为无论答案是YES OR NO，都会招来一顿猛批。但这给了我一个启示（其实地球人都知道，是我后知后觉），大家都认为收入决定房价，差别在于什么比例是合理的。我也不知道什么比例对中国最合理，但总归有这么一个比例吧，比如说1：5，就是说平均每月收入1000元，对应一平方米5000元的房价是合理的（我是说比如，千万别打我）。根据在下查到的数据，从1978年到2007年，中国城镇居民的人均可支配收入年均增长大约是13%。也就是说，1978年和收入相适应的房价（1：5）如果是143元/平方米，到2007年就应该是5744元/平方米，合理的房价应该每年和收入的增长幅度一致。那么我想我们应该可以得出一个大家都可以接受的结论：房价从长期看应该是上涨的，而且涨幅应该和收入增长一致。

许多反房价上涨者正是在这一点上找到了理论依据：最近几年，许多地方的房价涨幅明显超过收入增幅，这就是房价泡沫。这种观点对吗？很遗憾，不对。为什么？

我们可以设想一下，阁下您才积攒了一笔钱，想长期投资，怎么办呢？买股票，您担心风险，存银行，目前中国的存款利率大约1年期不到2%，其他好一些的投资，如买债券、集合理财等高一些，收益率一般在4%-10%之间，这时如果你知道了房价长期会每年平均上涨13%，您会怎么做？我想大多数理性的人都会去买房的，这个世界有钱人很多，你买了，别人也会买，你买我买大家买，房价自然就炒上去了，而且涨幅肯定要超过平均的那个每年13%，炒到什么是个头？或者说，什么时候房价有泡沫了，那要等到你买了房子后，房价因为已经透支了未来的平均涨幅，未来实际上不会每年涨13%了，只涨比如说10%，你觉得买房和投资其他地方相比差别不大了，别人也都这么想，这样需求中的投资（或者投机）因素消除，房价在一个稳定的水平上继续上涨。

通过上面的介绍不知道您看懂我的意思没有：如果您承认房价和收入的固定关系，那么因为中国人的收入增长很快，房价也会相应上涨，涨幅会超过其他投资收益，这时就会有人出来投机，使得房价在一个很短的时间内更快的上涨。这个情况您怎么看是见仁见智，但很抱歉地说，这种情况的出现不以人的意志为转移。

如果大家感兴趣，下面我谈谈投机活动是怎样造成房价泡沫的。（喝水去了）

第一，关于那个房屋自有率的数字，莫被建设部忽悠了。这个奇怪的指标，是2007年下半年房价疯长的时候，建设部为了应对指责，抛出的数字。之前很少有人提，现在也几乎没人提了，为什么，应为这个“住房自有率”本来彻头彻尾就是个骗人的东西。从字面意思理解，“住房自有率”应该是拥有自己房产的家庭占所有家庭的比率，否则，就不能叫“自有”。可是，建设部的老爷们从来就不敢公布这个指标确切的公式。后来，一个知名的财经记者通过调查才查出来，所谓的“住房自有率”的计算公式是：1-政府和集体所有的住房面积/住房总面积，所以，这个“住房自有率”的含义是：属于私人所有的（不属于政府或集体）的住房面积在全部住房面积中的比率，也就是“住房私用率”。换句话说，中国有80%的住房是属于私人所有的，这个数字是很正常的。至于究竟多少家庭拥有自己的房产，God konws.以中国的统计体系，这个数字不可能统计出来。但是，建设部的老爷们故意把“住房私有率”包装上“住房自有率”的名字抛出去，用意很清楚，不是说房价高老百姓买不起房吗？看，我们80%的人拥有自己的房产，高居世界前列！至于后来为什么不提这茬了，可能是觉得实在没办法蒙骗吧，呵呵。

第二，关于您那个房价涨幅与收入涨幅相同的说法，我总感觉有些任志强的味道，太多的话不说了，说三条吧。首先，从学理上讲，大多数商品的收入价格弹性是大于0小于1的，也就是说，商品价格一般随着收入上升而上涨，但涨幅不超过收入。价格收入弹性大于1的商品，只有少数奢侈品，很明显，房屋不属此列。也就是说，房价涨幅应低于收入涨幅。其次，如果经济发展的后果是价格涨幅与收入涨幅相同，那这就不叫经济发展，叫通货膨胀。发展，就是让人们的收入涨幅超过价格涨幅，从而能通过自己的劳动获得更多真实的商品和服务。如果说能够做的起房奴就叫房价合理的话，恕我不能苟同。再次，从实证经验看，大多数国家在大多数时期，房价涨幅都是低于收入涨幅的，住房支出在总支出的占比，也是不断降低的。

第三，“我们可以设想一下，阁下您才积攒了一笔钱，想长期投资，怎么办呢？买股票，您担心风险，存银行，目前中国的存款利率大约1年期不到2%，其他好一些的投资，如买债券、集合理财等高一些，收益率一般在4%-10%之间，这时如果你知道了房价长期会每年平均上涨13%”。这话大有问题，楼主假定房价与收入涨幅相同，其他投资渠道回报率都低于这个涨幅；提到买股票有风险，却不说长期来看，股价涨幅也许更大，提到房价长期上涨，却看不到投资房地产风险更大，这完全是自说自话。要是投资有这么简单，就好了。

第四，“那么因为中国人的收入增长很快，房价也会相应上涨”。这句大有矛盾，不说别的，仅从原理上考虑，也是大有问题的。正因为中国人收入增长很快，所以“积蓄/当前收入”的比率不断降低。各如果房价始终与收入增幅同步，那么人们的积蓄与房价相比不断贬值。简单的说，这种情况下，人们可能还得起房贷，但承担不起首付。身边的例子就可以看出，两个刚从大学毕业、收入一样的年轻人，家里条件好能承担首付的人买房很快，家里不能支援首付的人买房越来越难。因为，即使你的收入能够追上房价，你攒钱的速度永远追不上。所以，房价涨幅应当低于收入涨幅才对。

怎么太监了？

首先说声抱歉,因为最近工作比较忙,没时间回复贴子,而且以为这个帖子没什么人关注,就偷了一下懒.现在想想：做人还是要有始有终，好男儿不能当太监。

其次感谢郁郁（女士？/先生？）的回复，我这是瞎白话,希望通俗好看一点,当然严谨性不够,您是专家,让您见笑了.说说我的几点答复：

从“第四”开始：首先承认确实应该是房价上涨与收入节余的速度一致,正如您指出的,买房花的是积蓄.但您说“正因为中国人收入增长很快，所以“积蓄/当前收入”的比率不断降低。”，这个理论上不一定成立就不说了，直接举例：从1990到2007年，中国在岗职工平均工资增长了10.65倍，城镇家庭人均可支配收入增长了8.13倍，金融机构储蓄存款增长了23.23倍。1990年，储蓄/工资是3.23，2007年是6.92。当然积蓄不等同于储蓄存款，但在中国，存款和房产是储蓄的大头，收入和储蓄增长这样大的数字差距应该能够说明问题。

再说“第三”，是的，房地产投资风险很高，甚至高于除股票、期货以外大多数的金融资产，所以我的文中说的是假如您知道房地产价格一定会快速上涨。实际上您能肯定吗？不能。为什么不能，就是我本来接着想讨论的投机影响问题。

再说“第一”。抱歉，我还真不知道我国的房屋自有率是这样算出来的，不过我觉得您说的应该更靠谱一些。我也被忽悠了。汗一个。谢谢。

最后说第二，因为房价涨幅与收入涨幅相同这个假设现在看来是个关键问题。本来我准备在第三篇写的，看来现在应该提前，否则整个立论根本就不成立。多谢指教。

请看新贴：《房子是个什么东西？》欢迎继续指教。

[URL=][/URL]http://www.ccthere.com/article/2180575

大家都认为收入决定房价，差别在于什么比例是合理的。我也不知道什么比例对中国最合理，但总归有这么一个比例吧，比如说1：5，就是说平均每月收入1000元，对应一平方米5000元的房价是合理的（我是说比如，千万别打我）。

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也就是说，80平米的房子，需要不吃不喝33.33年才能还上了？

好吧，既然5000的房价是正常的，那1000的房租也正常咯？买不起房之前，你租房吧，1000的收入租1000的房子，敢情咱们得

餐风饮露做仙人了。

如果是按照你这个算法，估计得马上揭竿起义了。

国际上通行的是总房价/年收入，3—6之间是合理的，国内都不敢谈这个了，但你不能说33.3倍对中国最合理吧？

让您见笑了,这个比例确实大了。写的时候没有特别留意，应该是年收入1万，对应房价5万。

一方面，中国的住房不是完全市场经济化的，在很多国有企业和机关部门存在着福利性经济房；另一方面，住房成为利益集团获取垄断利益的一个十分有效的工具。所以我们可以看到一方面老百姓说房价高承受不了，另一方面相当一部分体制内的人买房的价格比较低。