主题：北京上海普通房子价格极限2-3万，上涨空间不大了 -- 陈经

稀缺的房子，那是富人玩的，多高也不奇怪。普通人不关心，关心也没有用，反正买不起，再跌也买不起。稀缺的房子再怎么涨，普通民众也没有啥愤怒情绪，主要是看热闹。香港一个房子一平米卖70万，人也就是惊叹两下。

还有一些破房，一般人兴趣也不大，主要是搏拆迁。改善性的不会考虑这些破房，价格再低也不会去住。主要是低端需求考虑破房，但因为没啥钱所以才叫低端，所以上涨想象力不足。深圳一些破房，90年代建的，2009年楼市大涨，大批房子比2007最高点还高了，破房却涨不上去。北京有些破房，是学区房，也猛涨。这等于卖政府许可证，不作分析。

破房的分析价值在于，年头一长，就会有大批普通房子变成破房。所以，选房最好不要选会变破房的，相对贬值的可能性高。破房价格由城市中低端人群的收入决定，炒家也不会有太多兴趣。至于什么是破房、好房，我就不知道了，没有看房经验。我把破房定义为城市中高端收入的人不想住里面的房子，住在里面就想改善到好房里去。炒破房，如果要有超额收益，需要拆迁、学区房等消息。

真正的主流房子，是普通的好房。不稀缺，几十万个是有的，但人住里面心情还是可以的，不会觉得迫切地想换。城市中高端收入人群，豪宅是不想了，就会研究这类房子。

这类房子，看现在家庭人口结构，三居是正常情况。小孩一间，大人一间，老人一间，一个客厅。四居就不如三居的需求硬，二居的想换成三居的。三居的面积应该是90-130平米之间，各个城市风格不同。北京流行大面积，三居得120平米左右。为方便起见，算100平。

假设炒房情绪最高的时候，人为房死，头脑冲动，房价不败神话流传，白领尽全力买。新白领首次买房，贷款按30年最高限额算，每月还款N元，30年能还N * 360元。每月还5000，能还给银行180万。银行扶持地产，只收走利息40万，还掉本金是140万。白领贷30年，说明首付能力不行，算首付50万。满打满算，总价200万可以封顶了。100平的，均价2万就非常吃力了，这是月供5000元的情况。

改善性白领换房，由于是小房换大房，现有房住着，不会狗急跳墙低首付贷30年死拼。比较正常的是愿意承受一个中等压力的还款额，为此愿意出高比例的首付。卖了房以后，首付能力比新白领多100万左右，可以付150万。20年还款，每月8000，还190万，银行利息收掉50万，房子总价290万。如果按120平算，24000一平。也就是说，改善性白领虽然购买力强大，但能够承受的均价，不会比新白领高太多，也就是20%左右。

各种白领收入不同，每月还5000的算低的，假设收入高些的能每月还款1万。新白领月还1万，按上述方式计划，可以承受3万均价。改善性白领可以承受3.6万。这都是极限了，再往上就是投机炒房了，或者富人“刚投”了。

这么粗粗的估一下，白领们能够承受的均价就是2万-3.6万之间。根据房子的档次各有不同，这是往高里估了。再要高，白领就买不起了，再痛苦也不会买了。所以，普通房子大约就是炒到2-3万就到顶了。

炒家也不是瞎来的，如果没有这些白领来接盘，也不会胡炒。不会因为有炒家，就越过这个界限。这和股市不一样，没有拉高出货的说法。炒房是拉高了，就没法出货了，一跌人就开始观望，得上涨中出货。所以，2-3万就是大成交区域。会有一些瞬间高点，成交少不算数。

中高端白领的收入，未来一段时间看来不会奇迹般增多。收入剧增，可能是变管理层了。而中高端白领人才，其实并不稀缺，有这种能力的大学生不在少数。公司没有必要给中高端白领普涨工资。所以，白领的月供能力估为5000-10000，应该是合理的，而且不会奇迹般增长。

综上所述，北京上海这种地方，普通房子价格极限为2-3万。档次高的3万，档次低的2万。目前应该已经差不多了，上涨空间不大。

下跌的可能性也基本没有，我5月估计过，绝不可能下跌。现在比那时大约涨了20%。白领购买能力还是可以的，跌个20%随时就会出手。所以房子价格大约进入稳定期了。大幅下跌不用怕，想大挣一笔也不容易。

现在的价格应该差不多就是市场均衡价格，所以成交比较火。不少炒家出货，觉得涨不太动了。但真实需求也多，趁利率优惠买，成交创历史新高。国家政策应该也就是这样了，往上再拉不可能了，也拉不动了。炒房的好时代结束了。但也不是就开跌，国家并没有这样的意图。维持在2-3万低一点的价格，地皮就可以卖得很火了。

葡萄说，每年涨30%。三年就翻倍了，2万的变4万，这是绝对不可能的。不是说人没那么疯，而是没有那么多钱。炒家其实比群众理性，越有钱的越理性。有些穷炒家不理性，却没有钱。炒豪宅的有自己一套销售理论，我不知道会多高，上海那个汤臣一品16万一平了。炒普通房子，就得看白领的购买力。

（完）

此类非理性超高端消费人群对北京来说，数量极其众多。他们大多数人可不是为了投机。

不过现在还有多少是自住的实在不好说啊，反正一家超过3套房的怎么也不好说是自住了吧，少的4、6套，多的十来套，这样的现在可不少。

而新房，2万左右的基本出来就卖完，唉，奇怪了。

大城市的房子有刚性的需求，如果廉租房（包括公租房，租赁房等等）不能惠及大众，至少那些刚刚步入城市定居的最终必然是要买房的，多少钱也得买，除非离开这个城市。

人类的粮食是有刚性的,如果人类不能靠西北方活着, 粮食是一定要涨价的. 涨到300元一斤米也得买,要不然就得去死.

说点我的感觉：

改善型确实资金实力好点，但是他们也有几个弱点。

1。他们受年龄限制，普遍贷不到30年，一般是20年。

2。他们有房子住，只是想改善，所以一般不会给自己太大的月供压力。他们上有老下有小，实际也不允许他们把自己的现金流绷得太紧。

3。在压力太大的情况，他们改善的动力会减弱的。

对我的一些想法，你应该是了解的，我目前还在找我理想的房子，但是如果真的发现资金压力太大的话，我是有可能转变的，买个符合我生活要求，但是不是那么新的或够档次的房子，比如95年之后的或稍微冷门区域点的。我肯定不会为了一套房子，把自己的生活质量搞成贫农状态。

我现在的想要的房龄新，景观花园，小区外部环境好等等，最后根据贷款压力情况都是可以调整的。

杭州主要是全浙江的购买力支持的。浙江小老板的数量，非常的多，购买力比北京上海的白领强。这些老板，只要有点投资需求，就可以把杭州的新房买光。

比北京上海还要夸张，前阵子那个海龟博士可能也很shock

的影响，我总觉得事有蹊跷，毕竟京沪高铁是个大事情，但是我见过有人发文分析高铁对于苏州、无锡以及廊坊这些城市房价的影响，当然是说，他们还有很大的上涨空间云云。但是从来没有人说这件事情对于京沪两个大头的影响，百度或者Google没有任何消息。

大概的意思是由高鐵編制的1小時路程圈 對大城市有分流居住人口作用，大城市房價自然漲不上去，至少不會像香港那么變態了

我不相信会有多少人居住在异地，用高铁通勤上下班。到了高铁车站，市内还得走，没完了。住在天津到北京上班的也没多少。所以，异地居住现象不会影响房价。

但是高铁成型了，对沿线各城市的发展影响很大。沿线各城市发展好了，机会多了，人就不会一想到发展，就到北京上海深圳等一线城市去。现在有些地方城市其实潜在发展机会比一线城市多，但人们不愿意这样想。有了高铁，人们可能会觉得，都是“高铁经济带”的，在中间哪个地方混，和在北京上海也差不太多。无非是几十分钟、个把小时的距离。

中间城市如果能发展起来，上海北京的压力就会减小很多。人不再猛进，竞争就不会这么惨了。

一并花之。

政委以前也说过，1994年以前人们的工资论千就是高工资了，

那次通胀之后，就要论万才能算高了

这次金融危机以来，媒体上说得最多的就是通胀要来了，

靠这个忽悠股民房奴

老美狂印钞票，我们也在印，

用动态的眼光来看，今天是200w的债务，200个月的工资，通胀一来，

会不会几年以后就变成20个月的工资？

政委既然认为这不可能短期内发生，那么原因是什么呢？

在通胀的预期下，存款会被收通胀税，炒股风险又大，一般人也都觉得就房子保值作用还好些。这部分人有一定经济基础，比改善型的经济状况还好一些，他们还是会倾向于买房，不是为了炒房，而是为了保值。

这部分人的数量，需求应该也不能无视，毕竟北京、上海是全国人的