主题:【讨论】房价将在何时到顶? -- 油老板
目前房价的有力支撑一是所谓刚需,二是通胀预期。如果政府放任不管,到2019年人口红利基本结束,新增劳动人口转入长期下降的时候,刚需的预期就将破灭。人口红利吃完带来的另一个问题就是劳动力成本上升,如果到那时还没完成产业升级的话中国的出口竞争力将下降,输入型通胀压力大大减小。这也将带来房价下降。目前来说,以现在对于实体经济的投入水平来看,在不到10年内完成主要产业的升级还是有一定难度的。当然大规模高铁的建设确实将大大提高劳动生产率,这是史上未有的变化。
另一方面,中央政府也有意解决房价问题。本届政府下定决心的话,那么房价见顶就是在2012年前。如果拖到下届政府的话,见顶大致就要到2015年前后了。如果下届政府能力也不足的话,2019年之前也会自然见顶。
欢迎大家发表意见,一起讨论。
因素有美国要收缩,政府要布局换届,还有就是现在房价其实没有什么上涨空间了。
以上海为例,核心区除了个别新盘,不过3万多,外环附近也要2万7,8。这种无法拉开差距的房价其实已经显示涨不动了。
美元潮涨潮落,现在裸泳的人们,等潮水退却的时候,就会发现连个裤衩都弄不到了。
有2个条件会影响房地产进程
1是国外环境变化,例如美国的动作,或者欧盟或者日本突然经济出现重大问题等,或者战争等。
2是国内环境变化。到现在为止,大家已经习惯了国家的调控了,而结果就是越调越涨,习惯性原理下今年房地产会僵持一段时间然后继续一路高歌,当然国家可能下重手,那就是一个度的问题,总之感觉今年下半年肯定会出现各种奇怪的现象,各种博弈甚嚣尘上,搬条板凳看戏。。。
经济复苏岂不是要见二次底?地方财政的窟窿怎们办?外贸就算有一定回复也解决不了问题。
需求缩小,但供应缩小的更多。 就像滞涨一样,10年初的观望期过后,想09年下半年这样的大行情可能不会有了。但小步慢跑的可能性更大,有可能有反复,但在供应量上不来的情况下,滞涨可能很大。
因为从05年以后中央政府就在打击炒房,虽然到现在一直都有人炒房。但真正在炒房玩家手里的房子不够多。决定不了行情大势。
2010-2012之间基本不用指望有什么大下跌,07-09开工量不足,我们在我们城市附近看看现在开始挖坑的地方多少就知道了。现在挖坑的地方少,2-3年内的新增供应必然少。
而见顶时间也有可能因为政府的调控延后,即使拖到2019,可能也出现不了太大的下跌行情了,2019后小步慢降。
日本果然出事了。
2012年前见顶的说法看来是靠不住了,虽然到目前为止各地有的下跌,有的涨幅不大,但是显然不是一个大顶,最多只是个阶段性的顶部。我对下届的能力期望不是太高,看来是要推迟到2019年了。
回头看看真的很有意思。
先说预测对的地方:
1 2015确实有可能到达政策顶。
如果不是一波棚改的话,三四线基本涨不动了。
2 2018虽然还没过完,顶部的迹象很明显了。
18-19这个节点还是基本预测到了。
那时候还不知道天王周金涛,纯粹是从人口趋势角度来预测的。
预测不准的地方:
1 见顶时的价格之高,远远超出了当时的想象。
特别是2015之后的最后一浪,简直惊悚!
2 2018-19的顶部只是黄金时代的结束。
一二线城市还有白银10年。
3 城市的巨大分化和省会的崛起是完全没有预料到的。
3万的房子现在13万了。
但是现在的买房难度和当时那个更高还是很难说。
没能力没胆量就挣不到最后一分。
没胆量的肯定没能力,早跑了,如李嘉诚。
有胆量没能力的套住了。
有胆量有能力的或留或转,没一丝慌乱。
你分析的几种情况都有,但对终极资本的能力和胃口低估了。没有嗜血本能,无能吸血到最后一滴的,都被淘汰了。留下来的还要绞死自己才会罢休。
存量决定了所谓“白银10年”不过是妄想
2015至今几乎都是大规模拆迁拆违逼出来的政策市,透支太多了
即使继续破坏性大拆阡,抬高必要生活成本后丢掉市场份额只不过无用的自残罢了
所谓“去产能”、“环保”最大着眼点是强行剥夺辛辛苦苦挣血汗钱地区的市场份额,继续会出大乱子
各类打击快递或网购还有住宅商用的政策,等于主动把人往外赶,所谓一二线“白银时代”怎么推导出来?
现在价格傻帽才入场接高价盘,而且多数刚需也接不起,降到2015价格也没多少跳火坑的
因此要么房地产税宰养肥的地蟾党,要么死拖到金融崩溃