主题：【原创】从一个short sale看美国的次贷危机 -- 东方射日
最近在美国买房子，发现市场上有很多很多标识为bank owned；foreclosure；bankruptcy或者short sale的房子。
至于这些的区别，我的理解如下（不一定对，错误的请方家指正）
Short sale就是屋主欠的捆绑在房产上的债务大于房产的价值，屋主通过short sale来清理债务，这个过程必须得到银行approved。
foreclosure：如果屋主的short sale无法销售，则进到foreclosure，这一步，通常就是我们所说的法拍屋，银行通常会进行一个拍卖，不过据经纪说，80%以上的房子拍不掉。
Bank owned：拍卖不掉的房子，就转为银行所有。实际上，法律意义就是屋主将房子卖给银行。在成交记录上，你就会看到这样一则记录：
Bankruptcy：这个情况最复杂，通常是屋主申请破产，也就是他除了房贷，还有各种其他债务，例如line-of-credit，信用卡债务，政府的tax等等个人债务，都必须捆绑在这个房产上。这种房子经纪建议是不要买，很麻烦，你要应付很多的lean holder。
好了，简单解释完这些，就来看一个我经历的short sale
上月，我看中一个刚刚出来的房子，位置，价格都很好，看成交记录，上一次成交是在2003年，50w整，现在开价也是50w。结果一问，已经是multi-offer，于是我们立刻一咬牙，加了1w下了一个51w的offer，终于拿下。这个房子不幸，也是一个short sale。下面就只能等慢慢悠悠的银行approved的过程。让我们体验一下美国的金融效率。
大约两个星期后，收到title insurance的来信，他是作为escrow holder，也就是第三方中间人。其中有一个文件，说明了这个房产的债务，我想可以从这里管窥一下美国的次贷危机。
这是开价和估值：
首先，我们可以看到第一个债务，就是他的mortgage。
2003年的时候，成交价是50w，现在他还欠32w+，估计那时他的贷款总额是35w，首付15w，这样看来，除非是在房价大跌的时候，例如07-09年间买进的，这个贷款应该是安全的。这个首付额有30%，也是很合理的。
问题出在第二份贷款上：
这是一个line-of-credit，总额有42.5w美其名曰，个人信贷。不过我们知道，在北美这，个人信贷通常也就3-5w，如果有个40w的line-of-credit，除非你是比尔盖或者巴菲特，那么基本一定可以肯定这是一个附加在房屋上的line-of-credit确定无疑。07年，正是房价最高的时候，那个时候，这个房价的估值到了100W以上，于是，屋主很容易用这个房子申请到70%的credit limit，减去mortgage债务，有个42.5w的line-of-credit是很容易的事。
我们可以想象一下，你上网，登录到你的银行，看到available balance是42.5w，这些全部是可以立刻cash out的，是不是很诱人啊？利率还低得要命，基本上就是prime rate，大约3%吧。
购买豪车，度假，或者买investment property，要么投资一直看涨的股票市场，要不自己开个生意，到中国看看有什么商品可以倒腾。呵呵，一切一切，似乎都在表明：明天会更好。
至于亏了？没问题，大不了卖房子就是，说不定，明年房价就变成120w了。卖了房子还有一大笔现金，仍旧不失为一条好汉。
对于银行，也很美好，贷出去的金额，一直控制在房价的70%以内，只要不跌过30%，这一切都是很安全的。
对社会，也很好，大家都有钱，那么消费旺盛，整个社会经济欣欣向荣，经济好，就业好，房价就会继续上升，这简直是一个完美的正反馈啊。
不过~~~~~上述过程最大的问题是，谁在从事生产？
如果~~~~~~资金和商品都是无成本的，这个过程的确有可能一直持续下去，公主和王子能一直幸福地生活在一起。
这个屋主就是怀着这个美好的预期，在2007年取出了42.5w的line-of-credit，过上了幸福的生活。
到了现在，突然，也许并不是突然，他丧失了收入，更糟糕的是房价竟然腰斩到原来的一半，他无法偿还他的债务，甚至无法偿还债务的利息。留给他的只有两条路，一是通过short sale卖掉房产，清理债务。另一条就是借其他的债务偿还老债务的利息。第二条路，可以肯定，他能借到的新债务一定利息远远高过他line-of-credit的，例如信用卡的债务，利息可以到20%以上。除非他能够很快获得很好的收入，或者房价短期内迅速上涨，基本上，这条路将把他导向破产。
于是他选择了相对理性的short sale来清理债务。
很有趣的问题是，对这个房子，他首付了15w，银行前后给了它77.5w，如果加上期间屋主付的利息，总共投了进去应该有95w吧，现在，只能卖51w，还有44w去了哪里？可以说部分利息支付给投资人，也就是银行的股票拥有者，那么另外的至少40w呢？
这个就是美国的金融危机，财富消失了，蒸发了。
从微观角度来看，屋主用这些钱购买了服务，商品挥霍了，或者投资股票生意失败了，总之，这些钱流到了服务，商品的提供者和其他的投资人身上。当然其他的投资人也会将这些钱继续投资或者购买商品或服务。总而言之，这些钱，除了仍旧滞留在投资市场的钱以外，还是流向了生产环节。用美国人的话，就是都流到了中国人手里，变成了2w亿的一部分。这2w亿，又变成了12w亿在中国市场流动。
于是，更有趣的事情发生了，我们可以看到美国在抱怨，中国人抢走了他们的工作机会，抢走了他们的财富；中国人也在抱怨，中国人生产了产品只换来无用的美元，输入了通货膨胀。
回想一下几年前，美国人的幸福生活，只要你有一个社保号，就可以贷到房屋贷款（first mortgage），比如85%，剩下15%的首付付不起怎么办？没问题，有金融机构很乐意为你提供二级贷款（second mortgage），为你付这个首付，只是利息高一点点而已。也就是，你一分钱不花，就可以住上大豪宅。至于以后的还款？没问题，随着房价上升，你可以把上涨部分继续贷出来，这些钱足足够你还款加日常开销的。日子多美好啊。流浪汉住豪宅，绝对不是梦。这次的金融危机，也算是这个国家在为前几年的挥霍还一部分债吧。
其实对比中国的房市，我感觉中国房市并没有美国这种暴跌的可能性，首先，就业率在那摆着，没有大规模断供的可能性，再加上中国的亲情观念，断供是很难出现的；第二，银行没有像美国那些second mortgage和line-of-credit之类的金融产品，也就是不存在很短时间内房价跌破债务的可能性，这就不存在大规模断供的动机，毕竟你继续供款比 你断供从经济上是更合算的。
看来房价虽高，最大的可能性也许仅仅是低于通货膨胀的阴跌。
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美国破产法 Chapter 7 Bankrupcy 规定
7年之后这些记录都抹平了
银行只会问你过去7年有没有宣布过破产。
所以到时候又可以去银行贷款， 申请 line of credit
中国的国情完全不同。
美国没有乡下人进城这个情况，
中国的乡下人进城将持续到城市化率达到发达国家标准。
所以在这个过程中，城市里面的房子不会跌价的。
国内的就业率是怎么统计的呢？
为啥听说很大大学生找不到工作呢？
南加州偏僻一点的地方也就三十几万了啊
这样说吧，国内很多大学生找不到工作，准确讲，是找不到他们期望中的工作。
您老如果来北美这嘎达转悠转悠，就能体会到，至少在找工作这个方面，中国人是多么幸福。（我又五毛了~~~~）
具体统计数据其实是个球，你想怎么转，他就怎么转，我就很文科地说说自己的主观体会。
在这里，你可以看到很多餐馆的waiter/waitress，超市的cashier，或者工厂里面的labor是本科，甚至是硕士，这些在统计上是有工作的哦。
而在国内，一方面很多大学生毕业早不到工作，另一方面很多工厂抱怨招工难。好不容易，有个北大毕业的卖肉，还能上新闻。这个说明什么？所以不是找不到工作，是大家还认为大学生是应该做高人一等的工作，或者说，这些人在没找到期望中的工作的时候还可以生存下去。（我要赶快闪人了，刀子要飞来了~~~）
所以，北美的失业率来个7%-10%，是了不起的大事，他们是真找不到工作，要知道，在这里，housewife可是算有工作的啊，不计入失业率的。
国内的失业率嘛，不清楚，如果按就业人口和岗位需求算，我脚的很低很低......如果在家看孩子没工作的housewife/househusband不计算进来的话，也许会是负数吧。
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银行的问题是把过去基于对方资产价值、对方未来现金流的审慎信贷直接推进到基于现在或者未来的资产价格。至于为什么银行要与时俱进，抛弃传统，据说是华尔街发明了伟大的资产定价公式。当然背后的主要推手就是银行的经营压力和人性的贪婪了。
资产价格泡沫除了恶化资源配置效率外，最大的问题在于恶化参与者的资产负债结构，这将极大程度地改变群体的经营行为和投资能力，损害经济长期供给能力。
他们说他们工地上不是没有招过大学毕业生，但是真的不好用。所以后来就只有算了，没办法。
不过北美的失业能出什么问题？没有工作照样活得挺好，看上去和谐得很，什么问题都没有。国内好多年轻人挣不到足够的钱可真的是要出问题的。
中国有二亿（劳动年龄）人没工作！
很有趣的问题是，对这个房子，他首付了15w，银行前后给了它77.5w，如果加上期间屋主付的利息，总共投了进去应该有95w吧，现在，只能卖51w，还有44w去了哪里？可以说部分利息支付给投资人，也就是银行的股票拥有者，那么另外的至少40w呢？
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这段没看懂。他欠银行的钱，77.5万（35万+42.5万）是实实在在的债务啊，并没有随着金融危机房价暴跌而消失。其中的抵押贷款部分将由房屋的新购买人承继，而借的42.5万元仍然需要还给银行啊。
对于44万去哪里的问题？我理解就是个价格起伏导致的财富估值的算数问题，并非现实财富。比如这几年中国股市高高低低，并不意味着这些股票市值都能按照高点的现价变现，低点也不意味着财富都凭空消失了，只是计价的金融资产在会计上的现价低了。汗，我瞎说的。
不是的，所谓的short sale，需要银行批准的，这里的77.5w的债务是捆绑在房屋上的，随着买房就一笔勾销了，卖房款的50w将由这两个债主来分赃。债务人随后没有还债的义务了。
嘿嘿，这里所谓的“财富”就是估值的变化啊，就和股市跌的时候，我们常说“财富”蒸发一样。
谢谢！那就是说short sale其实是一种债务重组。
但还是觉得奇怪，如果short sale大量存在的话，我个人觉得不太合理，对原来房屋所有权人太有利了。因为他本质上只付出了首付+这几年的利息，而获得了几年的房屋居住权和42.5万的美元现金。
得看统计口径
估计小温指的是有固定工作收入的“工作”吧
按北美的统计口径，首先，对于农民，有土地的，一定算自雇农民，是不算失业的。其次，夫妻双方有一方自愿/非自愿没有工作的，只要不是刚失业正在领失业救济，这个就属于housewife/househusband，是不计入失业人口里的。还有，美国的统计不太清楚，加拿大的话，你要是有一个每周超过20小时的part-time工作，那也不算失业或半失业的。再有，你要长时间找不到工作，救济领完了，只好自己办个搬家公司，或者装修公司，园艺公司之类的（这些事老中干的老多了），找些零活做做，这个啊，一定属于自雇，算有正儿八经的工作的。
如果他申请了second mortgage，甚至首付都不用付。
甚至还有rahap mortgage，就是所谓申请装修的贷款。如果你自己成立装修公司，这些钱就大部分落入自己的口袋，那么连付利息的钱都有了，外加生活费。
我正文里说到了，流浪汉住豪宅不是梦。就是这个情况。
所以，比较一下，知道美国的次贷危机必然爆发，太不合理了。也可以知道，国内让人目眩的高房价，其实远远比美国前几年的房价安全。
普遍感觉现在的大学生的水平随着扩招而下降，期望却随着CPI而走高。