主题：不喜勿入：做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

抛砖引玉。

1、只涨不跌的特性：市场结构。在缺乏将存量地产推进市场流通机制的情况下，供应商（开发商/多套房持有者）总能营造出供不应求的状况，即增量的需求基本由增量供给满足，这也是很多人信誓旦旦赌过两年房地产价格报复性上涨的主要理由。这样的市场结构，具备以下特性：1）房产的持有利益主要依赖于价格上涨而不是租金变动，这也是目前用房价/房租比衡量房价理性失效的主要原因；2）存量空置房较低的取得成本使得持有者进入二级市场的意图下降；3）开发商/地方政府完全具备价格单边向上的操纵能力。这些特性决定了做空中国房地产市场所面临的短期压力：在市场结构破裂之前具备价格向上的惯性和粘性。

2、市场结构变动。市场结构的变动主要来自于两个方面：1）政府推动，通过房产税等措施激活存量空置房，使得二级市场反映供需的实际状况，但我们认为这种可能性很小；2）房地产市场在当前结构下演绎到极致，市场结构迎来结构性破裂点。

3、市场结构发生结构性破裂的条件。宏观层次：1）经济增速下滑，高杠杆行业面临的资金压力上升，放大房地产短期供给；2）银行体系房地产贷款风险暴露加大，贷款投放能力下降与风险意愿下行并行，削弱对房地产贷款资金供给能力。微观层次：1）经济下滑，居民收入下降及负债承受能力下降带动需求下降；2）资产泡沫破裂，个人债务上升推动多套房持有者变现意图上升。从宏观层次看，银行信贷供给是主要因素；从微观层次看，资产泡沫破灭推动存量房产进入流通是主要因素。

4、交易时机：有利因素正在累积，但还不到扣动扳机时间。宏观层次：政府和银行继续鼓励按揭贷款。微观层次：有利因素在累积。作为存量多套房的主体，中国高端人士是银行体系私人银行的主要客户，资产泡沫的破灭主要来自于：1）私人权益投资；2）债权类信托。我们看到随着经济增速下滑，IPO上市将放缓、企业信用违约率在上升，比如山东海龙、江西赛维（更不用说江浙资本）。更多的信用违约还在后头。

5、下跌空间。房价一旦转跌，下跌幅度是基于银行抵押的2-3成幅度，还是有更大的空间？政府和银行会偏向于前者，但我们认为取决于资产泡沫的破灭幅度及以此造成对多套房持有者财富的影响幅度。在经济下滑，新增购房需求下降的背景下，资产泡沫的破灭程度有多大，存量房进入市场的量有多大、可以承受的价格下跌空间就有多大。最终，房价将被动地向正常的房价/租金区间回归。在所谓的政策底和市场底之间，重要的是后者。

6、交易工具。如果国内有CDS工具，CDS将是未来做空房地产市场完美的工具。国内缺少做空房地产的直接工具，银行/房地产股票将是阶段性的卖空工具。

拜大家所托，北京这边的房租在最近3年中快速上涨，已经快翻2番了。房价/房租比很快就不会是大家拿来说事的材料了。

1.中国政府丧失融资能力，托不起市。

2.社会力量对政府有了足够的制约，使得政府不能随意更改游戏规则。

说实话，您的做空思路还是基于自由市场经济。这在我国现在行不通。

在现阶段：

做空中国房地产＝做空中国经济＝做空中国政府，现在政府手里的资源还有的是（起码比老朱时强10倍），随时都能改变游戏规则，做空怎么可能成功？

政府的思路是在发展中逐渐消解泡沫，这就决定发展是第一位的，他们只会在经济情况好的时候才主动打压。化解一下地产泡沫，在经济情况不好的时候，做空地产对于政府等于乘火打劫，这不招来最强力的反击才怪呢。

我的结论，中国的地产泡沫还在发展中，现在不是破裂的时刻，做空很危险。政府已经深陷地产利益链中，当然也知道不好，所以也试图改良，希望能在发展中逐渐消解泡沫，但这只能是在经济情况好的时候才会进行。

都出了大问题，98，89，以及59－61。

这次大跃进会不会出问题？

危机也是发财的机会（对多数人，危机从来只是危，没有机），看准了敢干的就下手一博。

暂时时机还没到。

不会房地产全部同时出问题。中国太大了。很多人关心的地方，北上广深可能永远都不出问题。就像美国，即使房地产崩盘，也有一些地区下降很少的。

政府有个绝招，就是房产下跌可以暂时不卖地，一下就把市场托住了。政府可以暂时先靠银行过日子。一旦房价托住，再卖地还钱。所以必须要真的住房富裕了才可能下跌。

我猜在海南，广西，东北，这几个地方可能先出问题。海南，广西，人口少，住房需求几乎都是外地人。无刚需。东北，过去一直人口相对少，而且近２０年发展不好，人口外移。

其他，天津也可能有问题。天津有个特点，周围一片盐碱地，本来就不是粮田，可以无限扩张的。根本不受１８亩红线限制。本地又没啥产业支撑。

其他平原上的３线城市。

深圳前海也是个小坑。当现在金融电子化已经普及的时候，把金融题材搞成房地产题材炒。不过面积太小，无法做成大坑。

历史一般规律，要通涨逼迫银行升息的时候

中国近３０年历史，日本，美国等等，房地产泡沫破裂，都是银行加息时候。现在中国显然面临持续降息。。。。。。

但，我也不排除中国在降息时候房地产出问题。因为都以历史经验不可靠。中国现在降息，是因为过去该升的时候没有升。现在降息的余地很小很小。可能降两次以后就降无可降。这样会形成＂牌已出尽＂的市场预期。

再降息可能还能嗨一下。但冷静之后，人们就会想：下面呢？下面还怎么办？下面已经不能再降了怎么办。现在不是过去利息７％的时候，现在是利息已经到２％了。显然无啥余地。

现在最厉害的托市手段就是政府暂时不卖地。这个手法太霸道。前段时间各地全流行＂流拍＂，然后告诉中央没钱过日子，你看怎么办吧。

如果都这么玩,房价没有降的一天。不知道这手＂流拍＂的把戏能玩多少回。

所以，我预测，当再下调两次利率，利率降无可降的时候，房地产泡沫破灭。降无可降，想降息而降不了，就相当于升息。

房租再翻一翻在热门区域差不多能达到

房地产以美元计价下跌，以人民币就不好说了。

原因和下面redapp说的相同，主要是目前房地产基本上绑架了中国的经济，政府断然不可能让房地产硬着陆。

当然，如先生所说的，经济规律不以人的意志为转移。但架不住中国架子大，房地产这个毒瘤虽然恶劣，但一时半会而死不了。政府手中的牌也很多，下面益者三友所说的以外，真正的大杀器是首付率。降低首付率一成可刺激房地产至少10%。

所以做空很危险。

国务院那两三个光杆司令，能挡住下面扑涨的千军万马，算是神勇无敌了。

就事论事，我觉得可以定向爆破：按年龄划线，几岁以下申请按揭的，首付，年期或利率有优惠。可以像累进税制一样，分多几档。

也可以考虑将做空中国房地产与做空相对于美元的人民币结合起来

人民币与美元联系汇率的脱钩大约从2005年开始，当时中国加入世贸后贸易顺差的增加也带来了中美贸易摩擦的频繁。此后中国与美国私下达成了升值的协议，人民币开始了缓慢而坚定的升值过程。2005年以后，人民币的升值每年都在3%-6%之间，这也是私下协商的结果。当然2008年至2010年是个例外，这也是因为金融危机的影响，人心浮动，那么升值就暂时放下来了。在此之后，人民币恢复了升值的过程，并一直持续到2011年的最后一天。

不过，从2011年最后一个季度开始，特别是九月份以后，由于中国的经济放缓以及比较严重的通货膨胀，人民币实际上是承受了一定的贬值压力的。但全年5%的协议还要遵守，所以最后还是勉强坚持了下了。但人民币到此已经是强弩之末，对美继续升值有心无力，不贬值就算不错了。

尽管如此，人民币毕竟不是可自由兑换的货币，官方汇率的定价并不是完全由市场决定的。政府如果有心要在短期的一定时间之内维持甚至人为地抬高汇率，也并不是一件不可能的事情。单纯考虑人民币相对于美元的贬值，在短期内有一定风险的可能性不好完全排除。

这与房地产有一定的相似之处。房地产泡沫破灭在即虽然是不争的事实，但政府的人为因素不能排除。政府虽然并不能在中长期对抗经济规律而维持房价，但在短期内依靠种种行政手段还是有一定可能的。或者说，单纯地考虑房价的下跌，在短期内有一定风险的可能性也不好完全排除。

不过，政府任何人为的手段一来都只能解决短期的问题，二来即使仅仅是短期手段，也绝对不可能不付出任何代价。房地产泡沫与人民币升值是有一定对立成分的，单纯地抬高房价或者抬高人民币汇率也许有可能，但同时抬高这两者，却极其困难。实际上人为抬高某一方的后果，很可能就是以另一方加速与加倍下降为代价的。

所以如果对政府的人为因素造成的短期影响有一定的顾虑，那么将做空房地产与做空人民币结合起来，可能也是一个思路。

所谓软着陆，理想的状态可能是继续托住泡沫，然后通过通胀来消化这种压力，那高房价就不突出了，等个3-5年银行去掉风险后再破掉泡沫。但是这么做货币印发还会搞成大跃进，如果还像三年前那样粗放，大多数人会苦一把。

现在换届，老的想和谐而过，新的不想背黑锅，面子太重要了。同学在券商银行干的，都开玩笑说上次胆子太小了，指望第二次又放钱出来，好大赚一笔--------------

不会，人民币 不需要做空，也很难空

中国的轻工业出口能力依然很强。进口的是原油，矿石，粮食。粮食的比例不大，消耗的外汇很少。原油和矿石，一旦中国经济放缓，进口量减少。

一旦经济放缓，进口减少，顺差扩大，工资降低，失业率高，出口工业品更有竞争力了。这都支持外汇储备增加，对人民币是强支撑。

（我先假设中国的资本外逃换汇的比例不太大，相对于鸡的屁。这样假设不知道对否）

上面的老大们觉的可以不干制造业了?转型升级也是要一个过程的.不然扯着蛋就啥都没了.

继续刺激不会是大多数人苦一把那么简单.

骑虎难下，对于二爷来说，一直以来永远都是一个两难，呵

我觉的现在房价就看世界的经济形势了，一直这样不死不活的，中国的经济是撑不住的，当然房价也是。