主题：不喜勿入：做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

有一个段子， 某猥琐男包二奶，购房一套70平方作为爱巢，时价35万，每月1万付给二奶，协议期五年。五年过去了，此男共支付60万给二奶， 事后大奶收回住房，市价卖出175万，五年白吃白玩，还净赚80万。老婆不禁大喜， 和老公说， 还是你干得好啊。

房子是用来住的，也是用来投资的， 这是房地产的双重特性。托底房地产最大的大杀器没有用之前做空房地产是危险的。

WG过去10年错误地把房地产放在国民经济的支柱产业， 导致了房价上涨了10倍，这是中国历史性的悲剧， 因为大多数老百姓要用一生的辛劳来偿还他们的欠款， 特别是进城的农民和农民子弟， 他们没有拆迁补偿， 没有老宅升值， 几乎全用双手来偿还。所以我一直说温是用小恩小惠收揽农民民望，用狠毒的房地产政策来收割农民子弟的一生。

但我们不能说WG一点也不知道房地产疯涨对社会结构摧毁性的危害，明证之一就是贷款利率。比较香港、台湾、日本、韩国和美国， 房地产作为有抵押的贷款， 几乎可以看成是0风险，这些国家的房贷利率低得我们难以想象，一般的安排都可以控制在3%以下。

这种利率对于自住房是非常有利的，一套300万的住房， 利率7%的时候， 可以看成是年居住成本21万； 而利率2.5%的时候年居住成本变成了7.5万，几乎变成了三分之一。21万的居住成本放在全世界， 哪怕是美日欧发达国家也是不能接受的， 何况中国？但中国老百姓默默地接受了。不是他们觉悟高， 也不是他们真的有钱， 而是房地产的投资属性在发挥作用。大家相信房子会在几年后升值， 现在的高成本实际上是投资。而过去10年的经历也一再证明了相信房地产的投资是可靠的。

如果在将来某一天，房地产真的要崩盘了，绝望的房地产商， 绝望的地方政府和绝望的负资产购房人就会结成统一战线， 最终政府会祭出2.5%自住房贷款利息的大杀器，而每年的通胀就是2.5%，到了那个时候你相信房价涨还是跌？

最终高房价就会变成财务问题， 大家关心的是每月能不能支付房贷利息而已。所以我判断，以上海300万一套房为例，只要社会主流家庭能支付每年10万的利息，房价就不会崩盘。

这个角度很好。上海适用。上海最后可能就是这样。

但其他地方不一样了。其他地方的房价也很高。就算收入能负担利息，如果没有未来的涨价预期，也支撑不了房价。

*****************************************************

你说的利息这个事，我也提到了。结论是相反。

利息对于房地产非常重要。这张牌政府已经打出去了。现在手里没了。一旦降到３以下，再降政府真的不敢了，而且也不重要了。再降政策刺激的意味不大了。到３以下，人们就知道你手里没牌了。

过去应该涨利息的时候，没有涨利息。那就意味着未来该降的时候，降的空间不大。

受制于通涨，银行的腐败，利息的下降空间已经没了。这张牌已经打出手了。过去该涨的时候没有涨，就把牌用掉了。

政府手里的牌，还有的王牌就是地方政府不卖地。另外，卖出的地也不逼迫＂房地产商＂交钱，缓解房地产商压力。这很厉害，一下子就断绝了新增供给，供给可以在短时间内急剧减少，甚至降到０。逼迫刚需接盘托市。市面托起来再卖地。

(我的字典里，没有房地产商，只有各级政府＂房地产开发局＂，＂房地产开发科＂。)

政府托市的大杀器们。。。

不如大家总结一下，政府托市用过了哪些大杀器，还有哪些大杀器没有用呢。政府手里还有什么牌

１。停止卖地，土地＂流拍＂

２。不追缴土地拍卖费，让开发商没有屯地财务负担。

３。让开发商停建缓建，屯地，屯房。

４。实在卖不出去，以成本价给内部公务员，防止冲击主流市场。

５。降低首付。

６。降低购房贷款。（我个人意见，这张牌已经打出手了，未来的余地不大。）

７。允许地方政府发地方债度过难关，而拒绝卖地冲击市场。

８。房地产开发商相互兼并，政府担保发行债券，上市融资，而维持屯房屯地。

9.中国的四大资产管理公司还可以将小房地产商的不良资产项目接盘，防止＂不负责任＂的小房地产商希图以低价甩卖来冲击市场，降低房价。

10.购房者可获个税返还补贴

11。土地拍卖后，低调帮助开发商修改土地的容积率。给公众造成土地价格高的印象，抬高公众的涨价期望。而实际的户均土地价格低。开发商盈利空间增大。

除非是闭关不开放了。

做空房地产，只有关闭房地产市场，现在限购也没有用。

刚刚的。

del

你觉得你的理论还正确吗。

不会通账，而是萧条。

如果一刺激就涨起来，那就太好了。治理经济也就太容易了。想收缩就收缩，想刺激就刺激，随心所欲，操控自如。。。

真正的萧条，是刺激了也疲软，刺激不起来，才叫真萧条。而且，世界各国发生的萧条，都是用尽了各种方法刺激都刺激不起来。然后才叫萧条。

由于０８年已经用了很多手段刺激。须知，当你用一种方法刺激的时候，真正萧条来临的时候你手里就少了一张牌。

这样就可以排除交易价格的搅动了

对于股票也罢，房子也罢，对于其持有人（无论期间换过多少个），当前的价值为未来全部现金流的净现值。交易对于这个净现值没有正面影响（反而要扣除交易成本）

1。首先，房地产作为一个产业，而且是关系民生的行业，是不可能消失的，那么自然一不可能做空。正如钢铁行业，虽然目前形势不好利润微博，大钢铁厂养鸡都胜过炼钢。但有的企业转行，有的企业细化（比如特种钢、表面处理等等），整个行业作为基础性行业，是不可能允许被做空的。

2. 其次，房地产空心化程度不高。普通房地产的实际售价照比不可缺少的土建价值、财务价值及税费价值，实际增值不过200-300%，如果再考虑地价、拆迁及历史等因素与衍生因素的影响，房地产的利润不高。

3. 目前政府在房地产方面是鼓励国企进入。在这一轮市场萎靡时，仍能保持高速增长的是国企和超大型房企。这种情况下不可能允许做空房地产。

4. 房地产的金融性已经不简单认同为炒房。由于政府对居住型地产的限制，大部分房企都开始涉足商业地产，而商业地产的利润点实际上就在于其金融属性。对地产金融属性的盲目打击可能会造成灾难性影响。

地产利益集团会自动退出舞台吗？不会。

房地产这个工具如此好用，契合了政治经济权力所有者从上到下所有层级的利益。

地产党的无耻有下限吗？没有。

和没有底线的对手较劲，很危险，所以做空房地产，比较危险。

至于地产调控，我越来越觉得是一场骗局。

假设明年上半年经济仍然没有起色，小强可能会重复2009年“病急乱投医”的一幕。

而且事实证明,就算是几大国有目前也是利润导向的

资金成本是市场决定的

房贷不太可能无视市场利率达到你说的那个水平

而中心城市房价一旦上涨，其他城市会立刻跟进。限购是最大的大杀器。

主动和被动，差别可大了去了，被动的才存在崩溃的可能，也就是做空的可能。政府目前做的是主动挤泡沫，既然是主动挤当然是在泡沫别挤爆的前提下了，如果有危险，政府就不挤了，这行靠限购耗个三五年，让通胀赶上前期的房价涨幅就OK了。

在这种情况下，政府也在挤压资金去别的地方，包括节能环保，物流，新能源，高科技之类的，以期望带动经济增长，但目前看，有点赔本赚吆喝的味道。但如果过几年，真的全面铺开呢？也许就不是赔本赚吆喝了，市场机会就真来了，这也是谁都无法预料的事。

另外，现在的CPI下来了，不代表后面不上去，估计CPI下半年又起来了，那时候国家降息的余地就没有了，所以现在开始用汇率工具，也就是人民币贬值来消化部分资金了。

咱们可真牛逼，从上到下直接指望刺激就能经济增长，整的经济就是调调利息准备金就万事大吉了。我觉得这是最严重的因果颠倒