主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

是不是因为国内资本家上台了？

当年听说谁做透析，就觉得这个人快挂了。

结果在台湾做成产业了。没事就要去洗肾：连名字都给改的不那么吓人了。

世界最大中國汽車玻璃大王——福耀玻璃工廠遭美調查指控

代顿厂由于车间高温、加班等因素，使用了非法劳动力。事实上，从资方到本地员工、当地政府，都是使用非法工人的受益者：资方能如臂使指地使用非法劳工，增加利润；本地籍员工因为有人垫底苦干，变得比较轻松；当地政府由于3000人的长期就业以及税收，而获益。这是奴隶主、罗马市民、奴隶的关系

这个传言，其实7月就在中国银行界传开了，彭博后知后觉，到8月30日才开始报道。

截止到2024年3月底，中国的个人住房贷款余额38.9万亿（另有经营贷10.6万亿，绝大部分用于买房）。根据银行监管机构提供的最新公开数据，截至2021年底，中国90%以上的未偿付房贷都用于首套住房。

业内普遍估计，4月份到8月份这几个月里，这个个人房贷余额会维持不动或略降，因为当年签约贷款时，贷款市场报价利率比较高，现在报价利率走低，经济大环境又不佳，其他理财产品的收益率不香了，居民开始提前还贷。

包括Lin Yingqi在内的中金公司分析师在一份报告中写道：“大型国有银行可能会受到更大的影响，因为它们的抵押贷款敞口占贷款总额的比例更高，达到28%。”

彭博披露的办法就是：允许贷款房主进行再融资（可以继续在此银行，或换一家银行谈谈），在明年1月份之前，借新房贷，把旧房贷还清，新房贷的利率比老房贷低大约1%。

因为这个好消息，彭博社发布的中国开发商指数在8月30日下午的交易中大涨超过8%，其中世茂集团在香港大涨28%，万科集团在香港大涨17%。

这个办法用于已贷款房主。新购房的房主直接享受今天的贷款市场报价利率，也没吃亏，我们已经提过，2024年7月，作为长期抵押贷款基准的五年期最优惠利率已经下调至3.85%。

吃亏的是已经放出了贷款的银行，签约时的精算作废。截至2024年6月底，中国银行业的平均净息差跌至1.54%的历史新低，远低于1.8%的门槛。而1.8%是商业银行维持盈利的底线。就是说，假如此办法成真，房贷持有居民的负担可望降低，而银行在2025年开始，盈利能力将再降低10%左右，这对于一些中小银行，未必能承受。

从恒大破局开始，楼市的慢镜头崩盘，越来越逼近银行业的清场式“无法呼吸”，不知道靠大量关闭门店，能不能续命。

【整理】算本账

“住房贷款再融资”，实操有几个难点：

一，再融资的实质，就是打劫银行。房子在中国，我们客气一点说，只说2014年之后，那就是一个赌具，一个烟枪。即便刚需，也是尽量升级，撑大了买，顺带吸一口大烟，爽一爽；纯投资那就不提了。

所谓愿赌服输，这也不是银行拿枪逼着你去求贷，双方公平交易，这些（贷款）市场报价利率是你情我愿的。现在国家鼓励贷款人善意赖账，不守承诺，要重新核定房贷利率，业内公认基本上是你上次签约的利率基础上，下调0.8% 到 1%。那么银行要承担多大的年化损失呢？毛估是3700亿人民币，约占目前商业银行年利润总额的30%。这么猛烈的“安定团结捐”，银行业不要说认捐两次，一次都扛不住（这是年年减少这么多），因为银行还掩盖有巨额的建商坏账、国企坏账。所以目前在银行业工作的国内河友，要小心一点了，减员增效是必须的。

中国银行业的平均净息差，2008年的时候，撑破3%，那个事业线，根本不用挤。

二，但是再融资，其实也不亲民。假定你原先在A银行办了房贷，房子估值（就是当时的卖价）200万，你现金付首款70万，A银行贷款给你130万，直接划拨建商，你拿到钥匙。现在已还款5年，本金还掉8万，尚余房贷本金122万未还。现在办再融资要抵押，B银行重估这套物业，新估价125万，能贷款给你87万。122-87=35万，你必须自己拿出35万现金，连同B银行的87万，一起还给A银行，清账脱身。那么，你才能拿到低利率的87万再融资。这以后，你的月还款压力会明显减轻，万一房价回暖，收效也显著，但前提是请你先拿出35万“过桥费”。就是说，你总共付款105万现金，还有房贷87万，房子才能接着住，接着供款。对比起125万的现价，你还是“负翁”，好在至少是不必全家睡大街。愿赌服输，你也承担了一部分眼光失误的后果。

现在真正的问题是：

1,全国有多少快断供的家庭，还拿得出这笔“过桥费”?

2,料事从宽，如果这次通缩-滞涨-恶性通胀的“下行周期”，会延续35年以上，那大家怎么规划一家几代人的人生？

美国叫re finance .

我买的第一套房子就是利率从4最后一路做到3.1。

我理解的是银行一拿到这些贷款。很快就把这些贷款卖掉回款了。比如你借了银行100万30年。最后大概是连本带利200万（大概）。银行应该就是把这个贷款打包成比如120万卖给别的金融机构了。

他赶快回款继续贷。

所以这个损失应该整个金融机构，包括各种基金一起承担吧。你不让他们重新融资，就是刺激他们低价甩卖房子回款。房价打下去了。贷款的收益还是往下降的。逃不掉。还不如认赔稳定房价

每一个单一的房贷Case，就是一个对赌。贷款居民通过杠杆得到一大笔资金（本人一辈子赚不到的金额），运气好过一年这房就涨了一两百万，因此赌的是自己在几年后就可以暴利落袋而脱身；银行赌的是你老实走完30年，还清，从而给银行带来巨额利息收益，并且因为你买房，间接保障了银行放给建商的商业贷款的安全性。

现在贷款居民在对赌中完败，国家做个和稀泥的，要求双方各负担损失的一半，这在社会主义国家说得通。银行是吃亏的，但好过逼死贷款户。

现在要命的是”住房抵押经营贷“，违法用于购房的有10万亿人民币以上，可能接近20万亿。经营贷的利率比同期的房贷要低2%左右（比如房贷最高时6%左右，此时经营贷4%左右），但经营贷只有3-4年。假定今年年底到期，你要全部还清本金才能申请下一笔续贷，而续贷时你可供抵押的这套房已经贬值，因此几乎必然无法申请到下一笔经营贷（一，银行不敢再违法放贷；二，即便符合放贷条件，放贷金额将比上一笔低很多，因为抵押物贬值），因此即将爆在经营贷上的房主，几乎是无解的。

还是那句话，愿赌服输，全都想依赖政府扛，政府没能力也没意愿去顶雷。

一个是像我说的欧美的refinance。这个政策下，买房者可以说一直是赢家。只要不怕麻烦，可以一直用当前的低利率。中国为什么不能用这个办法？

第二个其实就是贷中贷。过去第一次金融危机的时候我们批评欧美的。把房子抵押换钱。变相上更大的杠杆。经营也好，还是自己享受也好。总之就是借更多的钱。这毫无办法。杠杆够大，最后就是任何一个小点的波动都导致破产。我觉得这个就是该破则破吧。

就是在房价一直涨的大环境里拱火浇油。

假设4年前你买第一套房，买价90万美元，现在涨到110万，你尚余房贷本金63万待还。那么，refinance可以给你：（110-63）x 某系数A（小于0.8）。

但如果房价跌到80万，那么refinance可以贷款的金额是：（80-63）X 系数B。

系数B会远小于系数A，因为这一片房价在跌；同时，refinance的利率也可能更高，因为银行的风险增加，必须靠高回报，才肯refinance给你。

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这两种情况并不适用于今天中国楼市。中国首套房的首付是35%，请大家记住这些数据：

1，在中国，房龄21年以上的，都算”高龄房产“，涌入市场的二手房里，这种占了不小的比例，比如”鹤岗款“。比较极端的地域例子，上海，高龄房产的比例近50%，电视剧《繁花》里出现的室内场景，全部是高龄房产。

2，2003年以后建成的”低龄房产“，共出售了2.25亿套。其中2009年后出售了1.84亿套；再细分，其中2015年--2021年，出售了1.17亿套高位房；接着细分，其中2018年--2021年（房价甚高位），出售了7100万套。

简单说，今天房价（比买进时）已经跌掉首付的，至少有7000万套；房价（比买进时）将要（在未来2年内）跌掉首付的，至少有1.05亿套（包括此7000万套）。

总的说，2.25亿套里，很大可能，一半要跌成”负翁“（所剩房贷本金余额，高于现有房价）。这里面还包括了4000万套（已售出）烂尾楼，国家督办，年保交390万套，最顺利情况，10年全部交完。

3，现在还有大量未售出（已开工或规划开工）的商品房，待未来市场消化。上海建商目前普遍做法，是开售成品房，即只卖造好的房，买客没有烂尾风险，而且新房房价还低。对于头部建商，完全有资金实力这么做。

总之，对于”负翁“来说，存量房贷再融资，就是打土豪抢银行。2015年后，房子不但是赌场的筹码，也是家族炫耀的门面，所有中产、精英都裹挟在其中，没房的上车，有房的升级。现在啪地掉下来，少说也是一尸两命，一个家庭两代人毁在里头。这么大的压力（社会责任），银行怎么敢接手？托不住啊。

一届奋斗毁三代。

你说的有点像heloc。比如我借了100万。还了50万。还剩50万。但是我的房子涨到150万了。有两种做法。一种是再办一个贷款，比如80万。这样我还了房子，还剩30万。用房子做抵押。另一种我也做过。就是原来贷款不变。再找一家银行，借给我20万。这是用房子做抵押（我如果卖房，需要优先还原来的房贷，第二优先还这个20万）。

我说的refinance，是贷款的时候，就声明我有权任何时候还清所有贷款，不加任何附加条件。这样的话，我贷款的时候是4%。现在利率是3%。 有人就会找我办refinance。你不是欠50万吗？我先给你50万，你去还给银行。然后你相当于向我借50万。 但是利率是3%。 这样，我就基本享受到当年的最低利率。如果反过来，我借的时候是3%，现在是4%。 我就什么都不做。

我想可能就是中国允许不允许这种业务吧。