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主题:【求助】要买房了,请教对北京房市熟悉的朋友 -- 微风轻行

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家园 简单解释下

1,表中所列的代征地面积与建设用地面积是什么关系,前者包含在后者之中吧?

应该是后者包含在前者之中。代征地面积包含了建设用地面积(房地产商实际可开发面积),以及周围部分道路和市政、绿化配套面积(道路面积是一定有的,市政和绿化则不一定,要看规划)

2,该楼盘的容积率该怎么算?规划建筑面积/建设用地面积=43388.048/19721.84 = 2.2 ?

容积率=总建筑面积/建设用地面积,这么算基本正确。

3,拿地价格/规划建筑面积=64000万元/43388.048平米=1.475万元/平米,那么,该楼盘理论上来说是不是得在这价格之上才有利润可言?感觉有点诡异。

拿地价格/规划建筑面积其实就是楼面价格(楼板价),一般理论上需要在楼面价格的基础上加上建筑安装成本、市政配套成本、政府各项税费以及财务成本,剩下的才是利润。一般需要在楼面价格的基础上翻倍,才是一个对开发商来说比较有利可图的价格。

4,拿地价格/建设用地面积=64000万元/19721.84平米=3.245万元/平米,这个价格在北京房地产市场来说,属于啥档次,该开发商理智么?

拿地价格/建设用地面积算出来的这个数值没有意义,因为地块开发的受益和实际可开发的面积相关,在建设用地面积给定的情况下,就和楼盘的容积率相关。因此,问题三的数值才有参考价值。

另外,北京的房地产市场我不熟,衡量拿地价格的合理性,可以参考周边楼盘的在售价格,参考的标准如问题3的,如果拿地价格不到在售楼盘的一般,或者接近,那么就比较合理。反之在周边市场价格不发生上涨的情况下,获利空间就比较小了。

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