主题：【求助】要买房了，请教对北京房市熟悉的朋友 -- 微风轻行

最近单位组织团购房子，地点在六道口附近，大致位于学院路和清华东路交叉口那里，价格具体还没定。17层的板楼，但是期房，非现房。

今天下午去实地侦察了一番，发现刚刚挖好大坑，接下来就是准备大干快上了吧，不知道从这个状态起到交房，一般经过多长时间。

对这个房子的位置还是挺满意的，主要是离单位近，但是还是颇有顾虑，主要有二：

1，对现在房价的走势不清楚，不知道下面是涨还是跌。另外，房子这事还有一个奇特之处，位置太重要了，即使北京房价大跌，要是单位旁边的房子买不着了也似乎也挺吃亏的，弄个老远的房子，虽然省钱了，但是每天上下班的奔波就够人喝一壶的了。

目前网上了解了一下周边的房价，基本是1.2-1.5万不等，但是网上价格有多大的可信度，我心里还真是没底。

河里高人多，北京的朋友也多，要是万一有正住在附近的就更好了，希望各位给我参考一下，支支招，这个房子最近出手是否合适？

2，房型不是太满意。106平米的房子弄成两居，要想三居就得上146平米，这也太欺负人了。我见过朋友的房子95平米的三居，很不错。现在的开放商真是一点职业精神都不讲了，谴责！对我来说，为了弄三居硬上大房子是不怎么考虑的，无他，钞票问题。现在考虑的解决方案就是房子到手后自己小改一下，弄成一个伪三居。不知道河里这么干过的朋友多么，希望能提供点第一手的经验给咱参考一下。

最后说一件让人挺郁闷的事，下午考察的时候，遇到一群维权的老头老太太，基本上看起来都是退休教师的样子，衣着光鲜。维权的目的是啥呢？不是房地产商拆了他们家的房，是占了他们早晚遛弯的地，所以闹起来了。人家不许盖房，要求弄成遛弯场地如小公园啥的，供各位老爷子老太太们早晚伸胳膊蹬腿聊天乘凉用。这事让兄弟心里挺堵得慌的。当然，屁股决定脑袋，从这个角度对各位老爷子的行为表示一定的理解，人不为己天诛地灭。让咱心里不爽的是，这么多人买不上房闹得连个睡觉的地方都没有了，老爷子们却为了自个遛弯方便阻止盖房，是不是有点“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的味道啊？顺带着让我对中华民族尊老的美德发生了一点小小的质疑。

后面是闲话，大伙多看看正题，帮我拿拿注意啊。穷人，买房是大事，不敢不谨慎啊。

1 房子的位置永远比价格重要,不知道你结婚没有,如果房子靠女方的工作单位近更重要,以后有了孩子你就明白了.你那地咱不熟,没有发言权,但是在北京这个赌车要命的地方,离单位尤其离女方的单位近是很重要的.至于出手的时机就不好说了,河里的意见就很不一致,但我想团购应该有优惠,比等房价下跌更靠谱吧.但不管怎么说,位置比价格重要,我在北京住了6年,体会相当深刻,现在我住的地方离LD上班的地方走路只有十分钟,等于每天比别人多了2-3个钟头的空闲时间,孩子小的时候都可以回来喂奶,回家吃午饭就更不用说了.

2 房型.北京的房型就这个特点,你就别抱怨了,我119也还是两居,自己装修的时候改是没问题的,我就是把一个大阳台改成了书房,其实更重要的是衣柜和储物间,居家过日子,久了你就会发现,没有足够的储物空间实在不方便.

最后的那事实在不值得发牢骚,你自己就这么多要操心的事......

后面也就是发发牢骚，没啥意义。听了老兄的分析，看来这个还是挺划算的，进一步坚定信心了。

这话可不是兄弟首创，您去问售楼的，肯定也这么说。

六道口这个位置，其实是不错的，交通也还好，附近大学也多，环境不错，治安也不错，北京城区的治安，是我走过世界上那么多大城市里最好的，甚至是唯一好的。

不知道您和LD都在什么位置工作，所以，得考虑交通成本。

从生活上说，我记得六道口附近超市银行什么的都有，五道口城铁站还有个电影院呢，票价往往是城里大影院的一半儿。

交通，在北京永远是大问题，不管在哪里买房都是大问题。如果自己开车，六道口这地方现在交通状况还行，都是新路，如果早出晚归，应该不太堵车，起码不像三环那样。当然，四环现在的流量是眼见着涨的。

房价，11000，毛坯，现在看来还可以了，不算高的离谱那种，自己装修和家具电器也得再准备个小二十万。

还要搞清楚供暖和物业的问题，价格，服务。

户型嘛，没办法，如果您想自己该三居，那就自己加石膏板墙吧，就是写字楼里常用的那种，14公分后，也不贵。您甚至可以搞成四居，因为必须得有大储藏间。我现在的房子，就是厅太大，而储藏间太小了，甚至卧室都要放东西。

期房常见的问题就是交工时的质量问题以及工期问题，不过既然是团购，可能会好些，单位应该会说话的。

这个地段很好，特别是教育方面。价格也非常低了，您将来不打算要，转手的话应该不会亏。

如果你不要的话，还不如让给我呢，离我单位那是非常近啊。

我说下我看房的情况，供你参考一下

我看房基本上在西起学院路，东到东直门，沿地铁沿线附近，西边由于海淀学校的因素，比东边稍微贵一些，基本上的情况是，90-2000年之间的老房子，在海淀这边，有缺陷（楼层，朝向，格局等）大约1万2左右，好的1万4网上，新房（98年之后的1万6-2万），再往东（过了牡丹园）就便宜些，往下浮动个1-2千吧。

按您的位置和价格，如果是现房，现在想都不用想就应该拿下，如果是期房，就属于天知道了，如果2口子工作有一个稳定的，不太发愁银子，我觉得也是可以拿下的。

当然位置是第一位的，可是还是要考虑的是户型和朝向等因素，我这段看房，在位置相同的情况下，户型和朝向就占了很大因素，以知春路附近来说，户型和朝向好的房子，比户型和朝向不好的房子贵出大约2000，而且稍微降点价就马上出了，户型和朝向不好的，一降再降都是很难出手的。

那个位置不错，不过通地铁么？现在买房子一是为了住，二也是为了以后出售出租方便，所以如果将来有地铁规划的话最好了，地铁沿线的房子即使北京房价再跌，也挺稳的

别的还可以。可以考虑。

期房这个最好要比较有把握不烂尾才行。现在的大形势下，这点非常重要。

整好兄弟在北京一直做房地产策划，就是给开发商出谋划策的那种，包括前期定位和后期营销。所以根据自己的这点微薄的知识，试着回答一下这位朋友的问题。

1、位置近是一宝，如果是单位团购的话以后可能还会有班车什么的。因为我不了解你的工作性质，如果比较稳定而且收入一段时期内不会有太大波动的话，目前的这个时机还不错的，不能说抄底，但是基本到底了。以我的估计春节前还会有少部分项目降价，毕竟到了年底需要回款，但是这种降价以目前的这个时间来看基本上也来不及了（从营销动作到市场反馈再到认购再到签约回款，至少半个月）。所以如果有购房需要，不要管那么多，就像股市一样，没有人能抄到底。

2、网上的报价不要信（包括新浪、焦点、搜房），我天天和他们打交道，那是一帮糊涂车子，价格基本上就没有标对过，而且很滞后。同时，他们是媒体是需要广告挣钱的。如果想看的话，唯一一个靠谱的是北京市房地产交易管理网，但是同样存在滞后的问题（比如半年前保利百合上ccav的事，那从我们专业的角度来看纯属ccav的记者吃饱了撑的，不懂内部的流程和网签过程，不懂装懂胡写的问题，后来我和保利百合的策划聊过天，那个ccav的小记者就是当天没有排队买到房子，倒打一耙，算了这个事情有时间再写吧）如果时间来得及的话可以每天在交易网上检测一下，看看他实际的成交套数和成交价格。如果嫌麻烦的话，告诉你一个简单一点的方法，给周边的二手房中介打电话，问问周边二手房的价格。基本可以对你的房子有一个预期，当然要选择有可比性的二手房，或者根据位置、户型、朝向、年限等等因素做个打分表。综合推导一下你要买的房子的价格。

3、106平米的二居室，是在70/90政策出台前后的比较流行的面积，一般17层薄板一梯两户的话，106这个面积数在北京来讲比较舒适，后边146的三居也不错，我指的是面积，基本属于中档面积，可能中间有一个面积断层，就是120平米的大两居和130平米的小三居户型，这个可能跟它的设计限制或者前期市场调研有关系，但是如果是我的话我会要求做出一部分这个面积区间的户型，毕竟还是属于适销型的户型。你要90多平米的三居其实不是太好设计，我目前手头上在售的一个项目是93-95的三居，进深只有11.9米，最高9层，大部分在6层左右。如果是17层这个进深是有问题的，但是如果进深再长一点，同时保持这个总面积不动的话，房子就成胡同了，基本上没法住。或者一梯两户改成一梯三户，中间一户不是南北通透的，那这样的话套密度指标不好实现，房子的品质也会大幅度下降。

4、还有，你说的老头老太太闹事的事，其实很简单。如果，你的开发商能在北京开发项目，说明他们的房子是规划部门批准过的，而规划部门批准盖房是有着十分严格的标准的，绝对不会造成你的房子挡着他们的阳光或者占用了他们原本规划中的绿地的，所以事情我虽然不了解，但是在我来看纯属无理取闹。但是你要注意的是：是不是你的开发商原来承诺过他们你的房子的用地要盖健身和绿地场所，如果承诺过，说明你的开发商不厚道，存在欺诈行为。因为，一个项目除非不同的土地证（指的是几宗地组成一个大项目），否则的话规划是早就定好的。

5、你看看你的房子目前是什么状态。大坑也分不同的坑，是刚拆迁的？是做底板的？还是底板做完了没出正负零的？反正这个冬天是不会出正负零的，怎么也得到明年2月下旬三月份开春出正负零。出了正负零之后，如果不出意外（一般17层板楼会是现浇剪力墙结构），快的话7天一层，一般的情况10天一层，慢的话15天一层。17层楼估计会在7个月左右的时间封顶（如果你贷款的话，封顶后才付给银行按揭款，这之前你只需要付给开发商首付款），也就是09年的10-11月左右封顶，然后再做内外装饰，园林道路，估计快的话10年5月能入住，慢的话10年10月也能住上了。

最近操心买房的事才发现，这里面确实水太深，道道太多，非专业人士进来都是一头雾水，很容易上当受骗，迫切需要老兄这样的专业人士能拨冗做一个简洁明了的科普。

建议老兄在河里开个购房答疑的专题帖子，现在河里太缺老兄这样的人才了，这么专业和耐心的答复，不花没人性啊

好不容易见到真正的专业人士，不能轻易放过，呵呵

相关的土地资料看不明白，特别是好几个地方让人感觉很糊涂，麻烦教主给指正一下。尤其是第三个问题，最让人困惑。

为方便起见，摘录几个关键数据如下，详细资料请点击下面链接：外链出处

建设用地面积: 19721.84 平方米

代征地面积: 1315.93 平方米

规划建筑面积: 43388.048 平方米

用地性质: 住宅及居住公建服务设施

交易结果

成交时间: 2008年1月30日 成交价格：64000 万元

问题：

1，表中所列的代征地面积与建设用地面积是什么关系，前者包含在后者之中吧？

2，该楼盘的容积率该怎么算？规划建筑面积/建设用地面积=43388.048/19721.84 = 2.2 ？

3，拿地价格/规划建筑面积=64000万元/43388.048平米=1.475万元/平米，那么，该楼盘理论上来说是不是得在这价格之上才有利润可言？感觉有点诡异。

4，拿地价格/建设用地面积=64000万元/19721.84平米=3.245万元/平米，这个价格在北京房地产市场来说，属于啥档次，该开发商理智么？

价格跟房市无关，关键看自己的承受能力，如果宽裕，建议买146的，以后小孩以及父母都能照顾周全，两居的限制太大。在六道口这个位置，这个价位，还算公道。

至于房市，我的看法是跌，不光眼前（实际上北京城区目前为止房价没怎么降），是从明年年中开始长期阴跌，幅度嘛，至少回到06年，刚从外地出差回来，现在的减产，停产状况不是一般的恶劣，比想象的好（有好有坏，不是全坏），重工业减产三分之一，这样的情况早晚会传导到以收税，贸易和科研为主业的北京上海，个人看法，09年，房市前景黯淡。

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