主题：【求助】要买房了，请教对北京房市熟悉的朋友 -- 微风轻行
家园 这样的房子，该买 价格跟房市无关，关键看自己的承受能力，如果宽裕，建议买146的，以后小孩以及父母都能照顾周全，两居的限制太大。在六道口这个位置，这个价位，还算公道。
至于房市，我的看法是跌，不光眼前（实际上北京城区目前为止房价没怎么降），是从明年年中开始长期阴跌，幅度嘛，至少回到06年，刚从外地出差回来，现在的减产，停产状况不是一般的恶劣，比想象的好（有好有坏，不是全坏），重工业减产三分之一，这样的情况早晚会传导到以收税，贸易和科研为主业的北京上海，个人看法，09年，房市前景黯淡。
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家园 也借贵宝地一用 我也在北京，工作八年了，单身，04年那拨没赶上，别提多惨，比凌迟还惨。我估计，不出意外，明年是买房的唯一机会，今年国家印的票子早晚得出问题。请诸位也帮我出出主意：我现在有单位分的房子一套，刚装修，预计花费30多万（含购房款），但使用面积只有50多平，一室一厅，老房子。我手头只能剩30万，我想再买一套面积大一些的房子（我在德外工作，不能离得太远），暂时出租，手头松一些再收回装修使用，拜托各位帮我参谋一下。
- 复 也借贵宝地一用
家园 德外附近没啥新盘吧 具体我不是很熟，三环以里的房子我都没看过，我看的都是海淀朝阳四环以外的。不过明年六月之前，房子不会涨这话我是敢说的，现在企业的经营实在太困难了，这还是在上半年大幅盈利的情况下，09年上半年惨淡经营已成定局。对于房子，我的看法是，在目前的高房价形势下，一切顺其自然，量力而行，不要勉力而为之
我也毕业8年，现在准备结婚所以看房，我们俩人的看法比较接近，能买就买，不能买就租，我现在就租房住。
家园 其实我也关注北四环外得房子 我现在算有地住了，也不需要结婚（找不着），但明年可能是买房的最后时机了。我打算买了就租出去，这样可以多贷点。所以，同意楼上诸位的观点，地段最重要。诸位有对望京区域的房子了解的么
家园 答微风轻行 整好兄弟在北京一直做房地产策划，就是给开发商出谋划策的那种，包括前期定位和后期营销。所以根据自己的这点微薄的知识，试着回答一下这位朋友的问题。
1、位置近是一宝，如果是单位团购的话以后可能还会有班车什么的。因为我不了解你的工作性质，如果比较稳定而且收入一段时期内不会有太大波动的话，目前的这个时机还不错的，不能说抄底，但是基本到底了。以我的估计春节前还会有少部分项目降价，毕竟到了年底需要回款，但是这种降价以目前的这个时间来看基本上也来不及了（从营销动作到市场反馈再到认购再到签约回款，至少半个月）。所以如果有购房需要，不要管那么多，就像股市一样，没有人能抄到底。
2、网上的报价不要信（包括新浪、焦点、搜房），我天天和他们打交道，那是一帮糊涂车子，价格基本上就没有标对过，而且很滞后。同时，他们是媒体是需要广告挣钱的。如果想看的话，唯一一个靠谱的是北京市房地产交易管理网，但是同样存在滞后的问题（比如半年前保利百合上ccav的事，那从我们专业的角度来看纯属ccav的记者吃饱了撑的，不懂内部的流程和网签过程，不懂装懂胡写的问题，后来我和保利百合的策划聊过天，那个ccav的小记者就是当天没有排队买到房子，倒打一耙，算了这个事情有时间再写吧）如果时间来得及的话可以每天在交易网上检测一下，看看他实际的成交套数和成交价格。如果嫌麻烦的话，告诉你一个简单一点的方法，给周边的二手房中介打电话，问问周边二手房的价格。基本可以对你的房子有一个预期，当然要选择有可比性的二手房，或者根据位置、户型、朝向、年限等等因素做个打分表。综合推导一下你要买的房子的价格。
3、106平米的二居室，是在70/90政策出台前后的比较流行的面积，一般17层薄板一梯两户的话，106这个面积数在北京来讲比较舒适，后边146的三居也不错，我指的是面积，基本属于中档面积，可能中间有一个面积断层，就是120平米的大两居和130平米的小三居户型，这个可能跟它的设计限制或者前期市场调研有关系，但是如果是我的话我会要求做出一部分这个面积区间的户型，毕竟还是属于适销型的户型。你要90多平米的三居其实不是太好设计，我目前手头上在售的一个项目是93-95的三居，进深只有11.9米，最高9层，大部分在6层左右。如果是17层这个进深是有问题的，但是如果进深再长一点，同时保持这个总面积不动的话，房子就成胡同了，基本上没法住。或者一梯两户改成一梯三户，中间一户不是南北通透的，那这样的话套密度指标不好实现，房子的品质也会大幅度下降。
4、还有，你说的老头老太太闹事的事，其实很简单。如果，你的开发商能在北京开发项目，说明他们的房子是规划部门批准过的，而规划部门批准盖房是有着十分严格的标准的，绝对不会造成你的房子挡着他们的阳光或者占用了他们原本规划中的绿地的，所以事情我虽然不了解，但是在我来看纯属无理取闹。但是你要注意的是：是不是你的开发商原来承诺过他们你的房子的用地要盖健身和绿地场所，如果承诺过，说明你的开发商不厚道，存在欺诈行为。因为，一个项目除非不同的土地证（指的是几宗地组成一个大项目），否则的话规划是早就定好的。
5、你看看你的房子目前是什么状态。大坑也分不同的坑，是刚拆迁的？是做底板的？还是底板做完了没出正负零的？反正这个冬天是不会出正负零的，怎么也得到明年2月下旬三月份开春出正负零。出了正负零之后，如果不出意外（一般17层板楼会是现浇剪力墙结构），快的话7天一层，一般的情况10天一层，慢的话15天一层。17层楼估计会在7个月左右的时间封顶（如果你贷款的话，封顶后才付给银行按揭款，这之前你只需要付给开发商首付款），也就是09年的10-11月左右封顶，然后再做内外装饰，园林道路，估计快的话10年5月能入住，慢的话10年10月也能住上了。
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家园 厉害，很有用的业内专业意见！ - 复 答微风轻行
家园 请教主帮忙看一下相关数据资料 好不容易见到真正的专业人士，不能轻易放过，呵呵
相关的土地资料看不明白，特别是好几个地方让人感觉很糊涂，麻烦教主给指正一下。尤其是第三个问题，最让人困惑。
为方便起见，摘录几个关键数据如下，详细资料请点击下面链接：外链出处
建设用地面积: 19721.84 平方米
代征地面积: 1315.93 平方米
规划建筑面积: 43388.048 平方米
用地性质: 住宅及居住公建服务设施
交易结果
成交时间: 2008年1月30日 成交价格：64000 万元
问题：
1，表中所列的代征地面积与建设用地面积是什么关系，前者包含在后者之中吧？
2，该楼盘的容积率该怎么算？规划建筑面积/建设用地面积=43388.048/19721.84 = 2.2 ？
3，拿地价格/规划建筑面积=64000万元/43388.048平米=1.475万元/平米，那么，该楼盘理论上来说是不是得在这价格之上才有利润可言？感觉有点诡异。
4，拿地价格/建设用地面积=64000万元/19721.84平米=3.245万元/平米，这个价格在北京房地产市场来说，属于啥档次，该开发商理智么？
家园 看了看相关的数据资料 1、代征绿地和建设用地是两码事，基本上加在一起叫项目占地。代征绿地跟你没关系，是gov强制要求开发商必须承担的额外责任，属于买一送一的性质。
2、容积率的计算方法基本正确。但是应该是地上总建筑面积/总占地面积。2.2容积率盖17层差不多，当然可能还会有容积率拆分的问题。
3、地价除用地面积没意义。地价除建筑面积叫楼面地价（或者像兔象说得叫楼面价），一般在北京楼面地价占最终销售价格的40%-50%，现在一般在50%左右（所以说北京房价高先不要骂开发商）。如果像你说的他们的楼面价在15000左右的话，11000的价格不合理。当然这中间可能有一些数字上的出入。
4、最近我们做着几个中铁的项目。中铁最近一段时间连续拿了几块不合理的地。常营的楼面地价6000左右，简直是有病。以我的经验来看，六道口的地价无论如何也不会达到15000的，西单的地价15000差不多了。当然我不是做土地一级开发的，一家之言而已。如果是中铁的项目，最不用担心的就是出现烂尾楼。因为烂尾楼的出现一定是资金链断了，或者说是现金流断了。但是中铁是中央国资委直管的企业，很有钱。前几天光投铁路的一个什么标就30个亿。这一点不用担心。
多说几句，北京的房价的确是降价了。我的所有同事、同学全是在北京做房地产的，所以我知道个别区域的价格的确是降了，降幅与07年11月（北京房价最高点）相比平均在20%，最多的在40%，基本上与06年底07年初相持平。但是不是全部的房价都降了，而是个别区域的房价，这个个别区域指的是在过去一段时间房价增长过于快的地区。但是我不做六道口附近的项目，所以我无法判断1.1万的价格是否合理。
还有凤求凰兄，北京和广东不太一样。你说广东可能得封顶以后政府才给销售证，北京发销售证的标准一般是：交齐土地出让金、取得前四个证、开发自有资金高于25%就行了。但是北京是封顶后银行才放款，放款后客户开始还按揭款。
家园 多谢教主回复，花！ 确实，这里面最让人匪夷所思的就是这个楼面价格，总觉得什么地方不对劲。但是这里的几个数据都可以互相印证(土地中心的拍卖数据以及中铁网站对该楼盘的介绍)，基本可以排除数据引用错误。也许，是我的计算过程忽略了一些东西，唉，实在是糊涂得很。
专业人士毕竟不同，听君一席话，胜读十年书。尤其教主说中铁挺靠谱，基本不会烂尾，这足以让我放下最大的担心了，花谢！
- 复 答微风轻行
家园 太专业了，花！ 最近操心买房的事才发现，这里面确实水太深，道道太多，非专业人士进来都是一头雾水，很容易上当受骗，迫切需要老兄这样的专业人士能拨冗做一个简洁明了的科普。
建议老兄在河里开个购房答疑的专题帖子，现在河里太缺老兄这样的人才了，这么专业和耐心的答复，不花没人性啊
家园 除了是期房这点 别的还可以。可以考虑。
期房这个最好要比较有把握不烂尾才行。现在的大形势下，这点非常重要。