主题：萨苏兄来点评一下这个东京的房子 -- SkyWalkerJ
家园 萨苏兄来点评一下这个东京的房子 東京都江東区枝川，南北通透三居，1983年建成，到地铁站步行13分钟，2180万日元按今天的外汇中间价约合160万人民币。
户型图中的面积单位“贴”应该是一块榻榻米那个单位，约合1.6562平方米(对否？)
折算之后：
客厅 16.7平米
主卧 10平米
次卧 9.8平米
小卧 8平米
厨房 7平米
盥洗 8.3平米
这个空间我感觉在北京基本上相当于那些建面85-90平的小三居。北京这样级别的老公房颇有一些，多在内城，这两天恰好听中介说了一个类似尺寸的房子，三环边上(非CBD和金融街、非学区)，高层塔楼，不通透，建筑年代大概是80年代末，步行到2011年开始运营的8号线也是10分钟左右，报价190万。
难道说现在东京的房子这么便宜了，还是个别现象？原帖讲是已经成交，似乎并非萨兄以前贴过的钓鱼的情况。那个地段我倒是不熟，看地图毗邻东京湾，到皇居8公里左右，似乎也不是很偏的位置。
家园 这房子不错，挺便宜的，现在东京二手房价就这个价。 家园 由于物业费和固定资产税的关系，回报率在5%以下 我也低估了物业和税，还有折旧
不算折旧回报率在4-5之间，算了折旧可能回报在0-1左右。所以日本不炒房。
这套房子自己住住总体上还是不错的，但是生命过半，不赚钱的
这个地方我去过，总体不是太高尚的地段，不过生活气息满浓厚的。离车站稍远点，也不太要紧。如果是过去房价比较高的时候，可以再加20%
家园 不能和国内比 很简单，每年的管理费和税至少24万。
另外修理费很低，大修时可能要补交一大笔钱。
出租的话行情不好，主要是离车站太远。周围生活设施不太好。去银座还可以，比较近，包情人可以考虑。
家园 这个房子的租售比肯定比北京的参照好很多 这个房子在木场，紧靠江东区役所，已经是个不错的地段了，当然你不能和银座、新宿比。
偶知道的一个中国人在池袋买的房子拿来出租，10年就能收回成本，这个在今天的北京、上海、广州都是基本不可能的。
家园 这套房子租金11.5万日元/月 http://www.re-life1.jp/37133c1/
考虑到这么老的房子和交通不便,算是不低了.
日本10年期国债券收益1.4%,那么每月的资金成本也要2100万*1.4%/12=2.5万日元.就算各种手续,税费,翻修的损耗全部不算,房屋老旧后租金下降因素也忽略,每月净收入也就9万日元.要2100/9/12=19.4年收回成本.
现在已经是26年的旧房了,19年后45年的旧房,就算运气好没有遇上大地震,估计剩余价值也非常有限了.
另外那个地段非常不好,基本都是东京湾内填海造地,地基根本没法牢固,抗震强度再高,建在这块地上也总让人提心吊胆.
家园 这个房子的情况是这样的 1 房子老，83年的房子，将近30年了，虽然使用上没有什么问题，但折旧算下来便宜不少。还有一个重要的原因就是日本是个多地震的国家，日本在89年左右有一个新的法规，对新建的房子的防震标准有新的规定，这个房子不在这个标准内，所以会便宜一些。
2 离车站远，步行到车站10分钟以上的价钱明显降低。
3 经济危机，房子降价厉害。
4 很重要的一点，跟房主有关系，私有的嘛，人家就是急着出手，钱么，差不多就行了。
那个房子的面积算法是从墙壁中心算起的，几乎是房间的纯面积，另外不包括阳台。
最后说我住的楼房也是那个年代的，步行到最近车站15分钟（无公交线路），到另一个车站18分钟（有公交，7分钟），到东京车站电车45分钟。周围邻居很多卖房子的，两种户型，一种89平方的，另一种82平方（少一个房间）。内部全部重新装修，前一种基本上在1700万左右，后一种在1500万左右。
家园 不是89年，是81年 81年日本开始实行新的抗震标准。
日本的二手房很便宜的，你们别拿现在国内的房价和日本比。