主题：炒房炒出GDP -- 陈经
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家园 （三）社会观念很不合理 现在的房价，是涨得透支。一线城市，已经普通人买不起了，所以才这么大的骂声。不过许多房子的价格透支，应该会随着内在价值的增长，得到补足。而房贷总额也不高，实在不象要崩盘的样子。更合理的结果是继续涨高，研究货币数据只能得出易涨难跌的结论。
房子内在价值不断增长，再加上货币数据支撑的保值提前购买需求，唱空房价实在不象能成功。只不过人在实际判断时，要注意两个问题。一是有些房子内在价值已经不会增长多少了，如房子老旧，随着城市发展好地段越来越多，老房地段稀缺性下降。二是个人的实际购买力，拼死买房后如果房价不涨，应对风险的能力就会很差。
外国媒体说中国房价泡沫很高，这是就某些指标而言的。但多考察一些指标就知道，房贷安全性极高，唱衰还不到时候。等房贷总额再翻个几倍才谈得上危险。
虽然不能唱空房价，但还是要问，是什么因素弄得社会这么痛苦？
我认为一个很重要的因素是社会观念。最近几年社会观念扭曲得厉害，在快速发展的社会中，这类社会观念是自相矛盾没有出路的。这可能是文化困素造成的。
一个典型的问题是，社会过于贪婪。这是中国文化的弱点，过于爱财，境界上落了下乘。虽然说世界各国人民都爱财，但中国人的程度是比较厉害的，有些过头了。除了财富，其实也有很多其它值得追求的东西，中国人传统上却不太关注。
另外一个问题是，社会价值观过于倾向少数成功者。刘翔成功了就是英雄，社会关注度极高，人气只有姚明可以相比。他们的广告价值，就比其它运动员要高许多。篮球界第二位的易建联，只有姚明商业价值的十分之一。刘翔退赛了，人就走光了，其它世界著名运动员也不看了。对于一般人，社会就过于强调金钱与地位，传统美德也不顾了。
在房价问题上，这两个特征很明显。全国那么多城市，就有四五个一线城市高人一等一样，人都想到那里拥有房产。而贪婪在于，虽然让很多真正需要房子的人很痛苦，卖房的却根本不管，唯利是图开高价。富人为了财富增值需要，大肆炒房，提前炒作。
这样的社会风气，很快就把房价炒上去了。房价越高，社会还越强调房产。女青年要房，丈母娘要房，小了不行，地段不好不行。炒房的群众基础很好。
这样恶性发展下去，风气越来越坏，社会充满怨气。虽然可以把原因推到腐败上去，但大众的心理也脱不了干系。中国的腐败在世界上并不是最严重的，房价收入比却最高。这不是光荣的事情，而是中国人的耻辱。虽然中国的房价泡沫很难破灭，但这某种程度上正能说明大众的心理扭曲。
也不光是中国大陆如此，港台也差不多。这是中国人的通病，我认为比政府政策更为根本。正因为如此，政府更应该加倍重视这个问题。
（待续）
家园 指出一个问题 房贷安全性高,是为了使他安全性高,不断推涨房价的结果,是果不是因,这样循环下去,迟早破裂.
家园 说的不错，要注重均衡发展 各个城市都要有自己的特色，包括居住环境和特殊的工业产出，高标准的最低工资标准要建立起来，足够普通人安居乐业，这样就能解决问题。本来想拿法国的各城市来举例的，但是太麻烦了不详细说了，简而言之我想说的是法国各大城市皆有特色，在他们那个全国通行的SMIC最低工资标准下，在外省可以过着比较悠闲的生活，谁又非要去那个竞争激烈、相互间感情冷漠并且高物价（主要就是体现在房子的高售价和房租上）的巴黎呢？反正我觉得，如果想追求综合生活质量的话，绝对是外省合适。
顺便贴出一点数据：法国SMIC全工月工资拿到手的大约有1200欧元，可是在巴黎租一个独立的一居室普遍就要600左右（不包括水电费），而外省只需要300-500，而且居住面积也普遍大一些。
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家园 （二）房子价值上涨有合理成分 这个问题，从本质上来说，就是资本品在价值形成的时候，如何计算其真正的价值。这绝不仅是个学术或者统计问题，而是有重大的社会影响。
资本品和一般消费品的区别在于，消费品的价值在“消费”这个动作发生后，就不断下降，或快或慢朝着垃圾的方向发展。资本品从初级原料不断加工，一直到形成后，被初次消费，到这是一样的过程。但是初次消费之后，它的市场价格会发生向上的波动，这就不太一样了。假设10年中，某资本品例如一个房子，价格上涨了10倍，这并不罕见。那10年前这个房子的真正价值是多少？当时的GDP怎么算？
我认为“GDP平减指数”是解决不了这个问题的。10年前房子就是那个价值，后来增值，并不是因为当时建了那个房子，而是后来社会整体做了很多有意义的事。边上修了地铁，配套了社区，高收入的人增加了。这些事当然会让房子的价值增加。硬要把10年前与现在的房子价值“平减”成一样，那要么现在的GDP低估，要么过去的GDP高估。
所以，房价上涨，有它的正面意义，能体现房子价值实在的增长。这方面不能极端，不能否定城市与社区完善的价值。也就是说“炒房炒出GDP”，有部分道理。通过发展城建、配套社区、改善环境，提高房产的内在价值，如果是这种“炒房”，那就是可以接受的。
中国大城市房价大涨，部分原因是这种内在价值上涨。比如说现在北京普通房子2-3万，你硬要让它跌到1万也不可能了，它的价值真的超过1万。花个100万买个100平，享受北京那么多的生活条件，全中国的人都会来抢爆掉，买得起的一般民众都太多了。
统计局的历年来公布的房价上涨数据总是很低，我不知道有没有这样的因素。内在价值涨了，所以房子虽然价格涨了，但就等于没涨。我认为这也是有一定合理性的。一个西瓜并不因为周边环境好了，吃的价值就增加。2000年与2010年同样品质的西瓜，内在价值是差不多的，但同时段内房子的内在价值是显著增加了。
我认为社会舆论以前确实有些过头，大力抨击房价高涨，其实是过头了。北京上海深圳，啥时都有人说房价太高了，好几年前均价五六千时也说过高，对于内在价值没有形成正确的理念。大量民众片面等待房子降价，实际却被逼空，就是被这种舆论害了。
这方面不能搞民粹主义，似乎房价就是越低越好，低了老百姓才过得好。如果要正确面对高房价，就要勇于承认房子的内在价值。不能一棍子打死，那反而是背离了真理。房地产是支柱产业，这也不能说就全错了，还是要承认正面意义。
凡事过尤不及。在承认房价上涨的部分合理性之后，再来谈不合理的。
（待续）
家园 4年后北京5环内均价5-6万8年后10万 昨天新拍的大望京一号地楼面价2.7万，建成后怎么也得4.5万以上才有10%的利润（潘石屹语）。附近的二手房从2万-2.9万不等，以均价2.45万计算，从拍下到建成开售假如需要4年，年复合增长率就是16%，我不知道内在价值会不会涨这么快，但钱肯定都是往这里涌了。有多少做实物生产的（不包括房地产相关的）都关了厂子改炒房了，都以为“人傻钱多速来”，到时候刚需还剩下多少！？美国的昨天就是我们的明天。
家园 资本的意志 相信大家都看很多空多PK的对话, 双方都是言之凿凿,信誓旦旦. 预测这个东西很多人都喜欢, 说不准也不妨碍上了瘾一般下次再来,反正在这虚拟的世界没人知道你是谁.
关于上海北京的房价讨论的连篇累牍, 看多的直把上海比作东京和纽约觉得涨的远远还不够, 唱空的也动之以情晓之以理,以房价收入比一说最有底气.
统统抛开这些不说, 我倒是有个问题想问问,上海房价那么到底多少才是合适的呢? 5K?1W?2W? 如果房价都变成大家理想大同世界中的居者有其屋,每个人都买的起的话, 那么上海这个超级大怪物还会涌入多少人?
就好比很多人强烈质疑我们国内销售的汽车价格跟国外一样,但是收入却又只有欧美的十分之一云云, 可又有谁想过, 如果我们的汽车价格都像国外一般是普通人半年的工资收入, 我们的交通状况将会是多么的可怕!!
把理想状况和现实状况混为一谈,不是社会问题,而是智力问题,哪怕出发点很美好, 很感人, 可经济规律却不总是那么的符合道德标准, 这就是资本的意志
家园 细节讨论. 也就是说“炒房炒出GDP”，有部分道理。通过发展城建、配套社区、改善环境，提高房产的内在价值，如果是这种“炒房”，那就是可以接受的.
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配套的发展和周遍环境的改善,这个应该是已经体现了GDP的增长里了吧,因为这个增长而导致的房屋真实价值的上涨如果在GDP里再统计一遍恐怕不合理,另外我想大部分老百姓对"GDP的增长"和"CPI的增长"之间的区别不太清楚,所以看到GDP和CPI的增长不同步,就觉得自己被增长了,这个区别政委要是先说清楚,剩余的就好解释了.
家园 GDP似乎和“使用价值”没有直接关系 按我的理解，GDP是纯粹资本主义的东西，任何发生交换的行为必须计入，而任何不发生交换的行为不得计入。那么，二手房买卖，只要双方依法纳税，则这个交易本身的全额应计入GDP。以吃屎的经济学家为例，如果二人把那100万各自报税，则确实“创造”了200万GDP。至于这部分应该如何“平减”，我倒不是很清楚。但肯定不能按“使用价值”，在资本主义里面似乎没有这个的定义。按我的理解，在资本主义里面，这个用CPI或者PPI或者二者的结合来平减也是合理的，因为资本最终还是要进入到消费领域才能体现其“价值”，自然其“价值”可以用相应的CPI/PPI来平减。这虽然看起来极其不合理，但应当是GDP本身的问题。
家园 说到底，还是流动性过剩+物质极大丰富+实业难赚钱 我觉得房价这几年上涨如此猛烈，和入世后中国经济大发展是同步的，伴随着物质极大丰富了，房价当然也要跟着涨，这和服务业人工费上涨是一样的道理。什么洗澡理发零售行业，甚至也包括公务员们，他们本身创造的价值并没有提高，但是社会物质极大丰富了，他们也要分一杯羹，于是他们的“价值”——具体表现为他们的工资，也跟着涨。要不然贫困国家的大房子，为什么就这么不值钱？
何况，现在的中国竞争过剩，实业难赚钱，钱都从实业里被赶出来了。
稍稍修正一下月色溶溶说的话，所谓“流动性过剩”，不一定说是老百姓有钱了，而是整个社会有钱了。