主题：北京房价不可能下跌，上涨仍将持续 -- 光明女神
家园 北京房价不可能下跌，上涨仍将持续 第一次在经济版发文，不是很懂经济，请各位同学老师大腕指正。拍砖的同学下手轻点啊。
北京房价自2004年以来，一路水涨船高。我个人感觉，四环的附近房价，从5000左右，到现在的30000左右，6年涨了5倍。政府也是一付心急如焚的样子，各种调控政策，一再出台，却是收效见微。我等P民，一开始还以为是房地产行业的经济模式难以捉摸，难以管理，政府也有自己的难处。时间长了，却也发现，调控手段无他，不是加税，就是暂停或减少土地供应量。一是增加购房人的成本，二是减少商品的供应量。好歹我这文科生，也学过马克思主义商品经济的理论，知道这才是推动房价上涨的真正推手。
政府天天嚷嚷，打击投资性购房，保证对住房的刚需。投资性购房不好区分，刚需我倒有个见解。就是结婚对住房的刚性需求。结婚的数量很好掌握，每年的登记结婚对数一查就有。比如，2008年，北京的登记结婚人数是53435对。这比2007年的结婚人数增加了两成多，比2006年的4.3万对也高出很多。2008年是奥运年，结婚的人较历年多，那么就取个中值，估算北京市近6年平均每年结婚人数为4.5万对。对住房的要求，以90平方米/套计算，一年至少是405万平方米的刚需。
这还是北京户籍人口对结婚的刚需，还不算户口在外地，工作在北京人口的刚需。算上这个，数字更是惊人。据婚庆行业估算，北京一年有12万对新人举行婚礼。这个也是网上查了的，行业估算比婚姻登记机关多了7万对左右，这个数字也是很惊人的。同理计算，刚需是1296万平方米。
来看看北京一年的土地供应量是多少吧。根据网上公开信息，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会和北京市国土资源局等8部门2010年3月初联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》，北京将大力推动住宅建设模式的革新。今明两年，在土地供应计划中将安排建筑面积不少于150万平方米的土地用于产业化住宅建设，其中今年北京就将“装配”50万平方米的政策房。
这是2010年和2011年度的供应量，折算下来，每年是75万平方米。
75万平方米的土地，大约可以建设300万平方米的房子。这是按照高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，取的中值。假设开发商不屯地，不捂地，全部开发出来，一年也就是300万平方米的房子。都不够北京户籍人口结婚的刚需，供求比是2：3，完全不够北京非户籍人口结婚的刚需，供求比是1：4.3。
此外，再算上生孩子，接父母团聚，改善自住房这几类软性需求，需要的住房数量至少得翻番。再加上投资性购房，开发商屯地捂地等因素在其中搅和，北京的房子这几年以来，完全是供不应求。这么算下来，6年涨5倍，并不稀奇，倒挺符合经济规律的。
如果政府不增加土地的供应量，也不改变目前“招拍挂”的土地出让方式，目前上涨的趋势，还将继续。现在北京四环的房价到了3万，以后会到4万、5万、6万……要买房的人，要么永远不买，要么现在就买吧。
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本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 作为世界第二大经济体的首都， 北京房价比东京纽约伦敦便宜才不正常呢
家园 这里你只是算了新增住房，其实还包括改善型住房 比如75万平方米的地皮，建300万平米房子，除了供应给新增城市人口外，还会供给需要改善住房的已有居民。
改善居住的条件居民的由于早于新增人口进入这个城市，他们购买能力会强一些（比如可以把老房子出租了等），这就会挤压新增城市人口的住房面积，也就是本来300万套，结果本地人消化了100万套，剩下的200万套需要大家去抢，自然房价会上升。
新增土地来源之一是旧城改造，比如一个工厂，占了三环一块地，里面住了2万户人。你说是不是拆了工厂，然后把这2万户移到远一点比如五环地方，然后我们在这建个8万户居住小区，是不是可以解决8万人居住问题呢？其实这个里面是有问题的：
如果把这2万人迁走（前提他们买不起这块地新建房子），他们在城市边远地区交通，就业，子女上学都没有保障，本来在城市里面可以做一下小买卖贴补家用（别小看这个小买卖，我家附近一个做肠粉的小摊，一个月3万元哦），因为搬迁没了。而新建地区因为没有这些功能设施，导致新增人口居住环境困难。所以你就需要把部分老住户就地安置。
但是就地安置又会引发连锁问题：谁都希望拆迁多分2套房子，所以你补偿出去的房子数量是大于2万户的，这又减少了新增供应量。
家园 新浪的一篇文章，如此露骨，也许我多虑了。 一方面是可支配收入增长缓慢，另一方面是货币增速不减，收入增长永远赶不上物价上涨，这样的后果只有两个，要不就是房价崩盘，要不就是政府崩盘。正如威尔·杜兰特在《历史的教训》一书中所言，“当贫富分化达到不可持续的爆发点，人类历史上通常选择两种途径解决问题：通过立法重新分配财富，或者通过革命重新分配贫困。”
3月中国召开“两会”，政府完成换届，如果新政府继续延续旧有房地产政策，那么房地产的“庞氏骗局”终有结束一天，而且难免崩盘结局。随着美联储政策变局，这一天越来越近。
http://finance.sina.com.cn/review/hgds/20130222/103314617183.shtml
家园 建议看一下安生的《卢瑟经济学》 不一定有答案
不过能鼓励思考很多问题
家园 被深刻地验证了 哎
- 复 被深刻地验证了
家园 北京的房子，四环内的价格会越来越高 我2010年8月出手，北四环亚运村东，50几平米，当时调控最严厉，中介店里没人了，目前浮盈近百万，我当时买时虽然知道应当会保值，但是这么疯狂却也没想到。
家园 我去年7月出手 西直门内的小1居。3.6万/平米，9月4.1万，10月4.5万，11月5万，1月5.1万，2月5.4万，如今涨到5.6万/平米。涨幅55%，浮盈近90万。（这几个月里，我不断接到推荐房子的电话，所以对房价涨势比较清楚，也不断地为此后怕。）
可我在通州卖掉的那套大点的房子，从去年5月到如今仅仅涨了3000元，到1.8万。涨幅20%。
家园 "这么疯狂却也没想到" 真的，没人想到 现在已经完全成了击鼓传花。我不相信人们不明白这个道理，可是没人相信自己会是最后那个人。
所以政府不能降房价，否则买房的人会拼命。
但是能再疯狂多长时间呢？河里在国外的人不少，希望你们能看到结局。国内的嘛，无论tg如何走钢丝，恐怕结局已经是注定的，只是早晚几年而已。看看政委前几年和最近的文章吧。
家园 指望房价大跌的可能性也不是很大 毕竟全国房价高于15000元的城市不多，而且多是经济发达或则资源丰富地区，这些地区吸引外来高素质人群和资金比其他地方快，这些等等因素会导致商品房价格上升。
你就比如上海，现在上海含上外来人口3000多万，是10年前将近1倍了吧，多出这么多人，肯定需要住房（或则租房）。而且新增人口购买力不弱（上海端盘子都要3000一个月，这个工资据说比黑龙江某地公务员还高）
然而上海你翻开地图看看，中环以内可供直接（不含拆迁）建设地皮越来越少，至于拆迁，更贵。有限土地资源不能满足购买需要，自然房子不会便宜，这还不包括那么多房叔，房妹特权阶级可以超越平常人范围持有多套住房，压缩了市面供应量，拉高价格。
估计未来北上广继续上升可能性还是比较大的，但是二，三线城市不好说，我每次回老家看到满地开花的房地产和五花八门的楼盘广告，还是捏一把汗。
当然广阔的农村市场还是有很大潜力的，我的一个同学在镇上搞了个楼盘，开始都以为这个家伙脑袋“瓦特了”，农村那么多土地，谁住楼房啊。结果生意兴隆。
买的人都是20，30岁小孩子，他们外出打工，就业，赚钱回来买房，有点类似当年很多人去国外打工赚美刀回来开饭店一样（矮油，突然想到某个台胞家属自述发家史，哈哈哈哈
家园 不是说要大跌，而是说不可持续 近期可能会继续涨，中期持平一段。
但是不可持续终究会来。注意，这并不意味着就是崩溃。但是会让很多人吃不少亏。因为不崩溃并不意味你会继续上升。
算了，不多说了。
只作一个但愿不靠铺的预测，几年后但愿不要把政委攻击走。
家园 开放赌博业增加税收是不是可以减少政府对土地的依赖 见新闻，海南正式获批赌博业试点。
家园 老天会奖励果敢决断的人，恭喜啦
家园 什么是刚需？ 在经济理论里没有刚需这种概念，只谈需求弹性和有效需求。所有商品都有相应的替代物。