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主题:北京房价不可能下跌,上涨仍将持续 -- 光明女神

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家园 北京房价不可能下跌,上涨仍将持续

第一次在经济版发文,不是很懂经济,请各位同学老师大腕指正。拍砖的同学下手轻点啊。

北京房价自2004年以来,一路水涨船高。我个人感觉,四环的附近房价,从5000左右,到现在的30000左右,6年涨了5倍。政府也是一付心急如焚的样子,各种调控政策,一再出台,却是收效见微。我等P民,一开始还以为是房地产行业的经济模式难以捉摸,难以管理,政府也有自己的难处。时间长了,却也发现,调控手段无他,不是加税,就是暂停或减少土地供应量。一是增加购房人的成本,二是减少商品的供应量。好歹我这文科生,也学过马克思主义商品经济的理论,知道这才是推动房价上涨的真正推手。

政府天天嚷嚷,打击投资性购房,保证对住房的刚需。投资性购房不好区分,刚需我倒有个见解。就是结婚对住房的刚性需求。结婚的数量很好掌握,每年的登记结婚对数一查就有。比如,2008年,北京的登记结婚人数是53435对。这比2007年的结婚人数增加了两成多,比2006年的4.3万对也高出很多。2008年是奥运年,结婚的人较历年多,那么就取个中值,估算北京市近6年平均每年结婚人数为4.5万对。对住房的要求,以90平方米/套计算,一年至少是405万平方米的刚需。

这还是北京户籍人口对结婚的刚需,还不算户口在外地,工作在北京人口的刚需。算上这个,数字更是惊人。据婚庆行业估算,北京一年有12万对新人举行婚礼。这个也是网上查了的,行业估算比婚姻登记机关多了7万对左右,这个数字也是很惊人的。同理计算,刚需是1296万平方米。

来看看北京一年的土地供应量是多少吧。根据网上公开信息,北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会和北京市国土资源局等8部门2010年3月初联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》,北京将大力推动住宅建设模式的革新。今明两年,在土地供应计划中将安排建筑面积不少于150万平方米的土地用于产业化住宅建设,其中今年北京就将“装配”50万平方米的政策房。

这是2010年和2011年度的供应量,折算下来,每年是75万平方米。

75万平方米的土地,大约可以建设300万平方米的房子。这是按照高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,取的中值。假设开发商不屯地,不捂地,全部开发出来,一年也就是300万平方米的房子。都不够北京户籍人口结婚的刚需,供求比是2:3,完全不够北京非户籍人口结婚的刚需,供求比是1:4.3。

此外,再算上生孩子,接父母团聚,改善自住房这几类软性需求,需要的住房数量至少得翻番。再加上投资性购房,开发商屯地捂地等因素在其中搅和,北京的房子这几年以来,完全是供不应求。这么算下来,6年涨5倍,并不稀奇,倒挺符合经济规律的。

如果政府不增加土地的供应量,也不改变目前“招拍挂”的土地出让方式,目前上涨的趋势,还将继续。现在北京四环的房价到了3万,以后会到4万、5万、6万……要买房的人,要么永远不买,要么现在就买吧。

关键词(Tags): #北京房价

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家园 上涨的时候 所有的外部原因都能导致上涨

正如下降的时候 所有的外部原因都能导致下跌一样.

放轻松. 房价不是问题关键所在

关键的关键是生产率(productivity)的提升

家园 窃以为,以后会涨到6万美刀/平米。

巨巨大的升值空间呀,嘎嘎

谁说涨不到6万美刀/平米,我向他/她/它

谁不买,那肯定是脑袋被

要么是穷,没钱,所以只好

北京土著,不是很多都有3套以上的房产么,估计现在连的时候都在

家园 这个我们已经明白了

今后北京上海不是靠挣工资买房的地方

家园 但遗憾的是

房地产泡沫比不了IT泡沫,不能提高生产力。由房地产带来的财富,是幻觉,是浮云。

家园 有道理.
家园 女神不说不说,一击就中的!

目前房价上涨的主要原因就是有效供应不足,相对房价(相对普通人正常收入)最终还是要下降的,不过要等到:

1、城市人口稳定下来,新增数量不多,每年结婚数量稳定甚至下降;

2、农村集体建设用地入市(小产权房合法化);

3、城市基础设施有效延伸,新区生活条件改善,交通时间成本降到可以接受的程度。

大多数城市房价就会恢复正常。

目前的情况下,贸然征收物业税只会增加房奴的实际负担。

家园 呵呵商品经济的精髓

需求大于供给1%,价格上升100%。

等哪天,供给比需求大于1%,价格下降50%。

有果必有因。

这就是那只看不见的手。

家园 刚需的数据算得不错,房价继续猛涨的结论不对

前面关于北京结婚刚需多,这是正确的,多达一年1200万平,算出来很吓人。

但这个刚需,是不是有效的?太贵了,3万一平,哪怕就是钢板需,怎么买?

结婚,60平,180万。首付要54万,加各种税费装修,60-70万总要准备好。要啃老,接老人来住还不方便。还要过日子,养小孩,年收入20万才可以考虑这样买。有多少结婚的刚需有这个条件?3万已经是非人性的数据了,可以把某人钉在耻辱柱上了。

如果涨到4万,那60平240万,没横财的年青人结婚基本不用考虑了。如果到6万,60平360万,有横财的年青人也不会考虑了。

所以,只能推出剩男剩女会多,推不出因为刚需而涨到6万。除非工资都发生通胀,年收入40万的人非常多。民工一年收入4万不错了,就算能再涨到8万。北京有什么工作要抢人来干,需要给普通人40万一年?

所以,我估北京普通房子就是2-3万均价。再往上,就不是刚需弄得出来的。现在就是拉高出货,以刚需为借口,其实是搏傻。真想买的刚需,就是想搏傻也没钱参与了。

短线冲高,最后,跌回2-3万均价的区间。

通宝推:流沙河,
家园 许多省份的小城镇都已经空心化、留守化了

以前是农村空心,现在发展到这些小城镇了。年轻人纷纷朝繁华的大都市聚集,这些人受过不错的教育,有不错的技能和脑筋,在大城市立得住脚,比纯粹的农民工生存状态好很多,从白领到小商贩都涉及。

家园 好人好报

恭喜:你意外获得【通宝】一枚

你也在考虑买房?

我最近也有点动心,结果被市场吓回来了

链接出处

家园 这个计算刚需的办法简单有效,聪明啊
家园 我不是刚需

想买个三居改善一下,父母也愿意赞助,但实在是不想当这个冤大头。

有这300万块钱,够我从此退休,天天下馆子,周周去郊游,一年出国二次了。

家园 板砖该拍还是要拍的

只一点:目前北京有多少新人能承受目前的房价?

刚需刚需,也要建立在消费得起的情况下才能称为刚需吧。称租房是刚需还差不多。

不知道楼主忽悠高房价是何用意。

家园 唯一担心的是国家用通貨膨張的方式

来化解這几年的政策失誤、延期一两年再漲工資、就目前政情而言通貨膨張几乎不可避免、20年前大学生工資一百多、現在好像一两千、但物价漲得更猛。房价一但上去、也許以後下降的幅度未必大。

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