主题：【零散原创】美国点滴 -- 自以为是

本帖将一些最基本的金融概念和计算。

对于单个个人或企业来说，所谓金融，多半就是两件事。一是收付，即从别人那里收钱，或者付钱给别人。这件事后面会写。另一件事就是把钱在现在和未来之间穿越，或者是把现在的钱留到以后再用，或者是把以后的钱提前到现在使用，为此我们需要知道现在的这些钱到以后会变成多少钱（未来值，FV）或者需要知道为了以后拥有这些钱现在需要有多少钱（现值，PV）。

话说路人甲现在有暂时不用的资金P元，按照年利率r%借给路人乙使用一年，甲需要知道一年后能够得到多少钱，乙需要知道一年后要付给甲多少钱，两个数量当然是一致的。取最简单的情况，一年到期后支付一次利息，乙应该偿付甲本金P，利息P*r%，合计本息P*(1+r%)，就是本金P在一年后的未来值。这里，利息P*r%是资金的时间价值，或者使用资金的成本。如果是n年后一次还本付息，未来值是P*(1+r%)^n。如果每年计息m次（计算利息并滚入本金），未来值就是P*(1+r%/m)^(n*m)。每年多次计息会使得实际利率高于名义利率。比如年利5%的贷款，如果是一年计息一次，实际利率仍然是5%。如果计息两次，实际利率就提高到5.06%。如果计息12次，实际利率就是5.12%。如果是每天计息，实际利率就变成5.13%。当m趋于无穷大时，即每时每刻都在计息时，实际利率的这种上升是有极限的，用高等数学可以推导出来。

从原理上讲，所有利息都是复利，即利滚利。所谓的单利，只是一种简化计算的方法。拿前面的年利5%的贷款做例子。如果每年计息两次，即半年计息一次，那么，贷款人（路人乙）或者每半年向路人甲支付一半的利息，即2.5元，或者到一年期满一次支付5.06元的利息，两者是等价的。当然，一次性支付利息要比分两次支付利息多付出6分钱，但是在两次支付利息情况下，路人乙始终使用了路人甲的100元钱；而在一次性支付利息的情况下，路人乙在后半年不但使用了路人甲100元的本金，还使用了2.5元的利息，而这2.5元的利息在后半年，又产生了6分钱的利息。所以，在考虑时间价值的情况下，分次支付利息与到期一次支付利息是等价的，都是复利，即利滚利。

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房地产税是美国地方政府和公立中小学的重要收入来源（公立中小学的另一收入来源是州政府补贴）。房地产税一般分两部分：学校税和一般（市政）税。一个房子的房地产税是从两方面确定的。首先是价值评估。纽约州的做法是由县政府根据最近可比较的出售价格确定一栋房子的“公允市场价格”，然后乘上一个固定的系数，得出评估价格。如果房主对评估价格不满意，可以要求降低：可以自己递交申请，也可以交给专门的“顾问”去干。“顾问”的收费是成功后税收降低部分的50％，不成不收钱，所以找他们干肯定省钱。很好很公平是不是？这里可有一个坑。

每年学区和县政府会分别确定预算，从而确定应该总共收取多少房地产税。按纽约州的规定，每年房地产税总额比上年上涨不得超过2％（又是一个坑）。房地产税的总额确定了，再把辖区内房屋的评估价值加在一起，一除，就得出了单位评估价值应交的房地产税。乘上房屋的评估价值，就是这个房子的应交房地产税。

前面说了，如果你觉得自己的房子评估价值太高，可以要求降低。我试过自己申请，被拒了。第二年随便找了个“顾问”，搞成了，评估价值降了13％左右，赶紧跟LD回报，LD很是高兴了一阵。可等到税单来了一看，税额没降多少。原因吗，就是大家的评估价值都降了（不是全部，但是70％好象是有的），于是单位评估价值的税率提高了，一升一降，总数也就少了一点。随后“顾问”的账单也来了，按照今年的税率和评估价值的变化，让我拿出一半交钱。里外加起来一算，我还多花几百块钱。LD很诧异地说：咱们不是白折腾了？我赶紧劝解：不折腾交的更多。可是回过头来一想，只要房地产税总额不降，所谓的降低评估价值不过是把税收从一个房子转到其他房子而已。纳税人总体税负是不会下降的。而这帮“顾问”，就在这个过程中赚钱。至于他们和县政府有什么关系，我就不知道了。

报纸上看到，有些房主觉得自己房子的评估价值基本合理，没有要求降低，结果拿到税单，发现税额上涨10％以上，于是很愤怒地质问：不是说房地产税上涨不许超过2％吗？县政府解释了：那是管总额的，不是管一个房子的税收的。

去年我们这边旁边山里一场大火，烧了许多豪宅,保险公司赔了一共2亿多美金。。。

听新闻，有人倒是有保险，不过保险是20年前买房子时候买的，就一直renew下去了，结果现在赔偿额就是20年前的估价，那些人真是欲哭无泪了。

所以，大家看看自己的保险，是不是该update一下了，当然了，最近房子价钱跌到底，不过如果10多20多年前的房子，提个醒了。

除了买房外，还可以租房子住。房屋租赁市场的供应者主要有两大类。一类是商业性的，一类是个人零散的。在纽约这种大城市里，商业性出租的房子一般是楼房中的单元。这类房东一般有正规完善的管理体系，对租客的审查也很详细，往往要提供很多材料，包括工资单、存款、等等。美加对居住条件的要求是很严格的。比如夫妇可以租一居室（多租没问题），但是如果有孩子，基本上就必须租两居室。租期一般是至少一年，签约时签一大堆的字，包括租约本身和各种附加的条件，比如是否允许养宠物等。美加的大学往往有自己的学生宿舍，管理上与一般的商业性出租房差不多。不过大学一年级的学生可以（必须？）住中国意义上的宿舍。宿舍在校内，管理较严，往往会与同学住在一个屋里（一般情况下几个人合租是一人一间房的），而且可能带有食堂。但二年级以上的学生就得搬走了。

个人零散出租的房屋比较灵活，但一般也会查一下证件、收入等等。有些房东会委托经济人管理出租房。这种情况下审查会严格一些。按纽约这边的习惯，口头达成协议后，先交两个月的租金（第一个月的租金和一个月的押金），以后要走的时候提前跟房东说一下就行。

租房信息在网上和报纸都很多。纽约中国人出租房屋的广告大多登在《世界日报》上，布鲁克林8大道的广告经常登在《星岛日报》上。如果要找商业性的出租房，可以上网查，或者到New York Times上找。看到感兴趣的，就给房东/代理打个电话，问一下具体情况。如果满意，就约个时间看房。不熟悉情况的最好找个当地人帮着看一下。看房的时候，首先要看看周围的环境如何，是否安全，是否干净整洁。当然去之前应该对那个地区的情况有个大致了解。纽约警察局的网站上可以查到各个警区的犯罪率统计。其次要看看房东如何，人好不好，是否成家，是否有孩子，做什么工作，是不是好打交道，是不是会斤斤计较，是否和房东住在一个房子里（比如房东楼下，房客楼上）。一般来说，和房东住在一起，房东会更加注意维护房子，冬天的暖气也会更足；房东有孩子，会比较安全一些，特别是对单身女性而言。第三是看看房子，是否还有别的房客，是什么样的人，房子是否干净整洁，特别注意是否有异味，因为一次性的大扫除可以把房子打扫干净，但很难彻底清除异味。都满意了，就可以谈条件了。多看几次，大致的价格就清楚了，上下差别不大。

当然也可以通过地产中介找出租房。不过一般中介不太愿意干，因为费劲不少，收入不多（一般是一个月的房租）。

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前面提到美国的私人住房大致可以分成House、condo、coop三类，那么买房选择哪一类就需要考虑了。House拥有最完全的产权和使用权，可以住，可以租，也可以卖。买coop实际买的是股权，住的时候在法律意义上是在租住，因此是最不自由的。前面提到，租（如果可以）和卖的时候coop的董事会要审查。但是这种不方便也提供了一层保护，就是你的邻居大致是和你一类的人。比如董事会可以要求买房者有足够而稳定的工资收入。这样贩毒的，即使有很多钱，也难以成为你的邻居。另外对出租房屋的限制（多数coop不许出租）也有利于保护整个楼房，因为一般来说自住的人比租住的更爱惜房子。而且禁止出租有利于形成更为稳定的住户群体，对安全也较为有利。condo的情况大致介于两者之间。condo和coop还有一个共同的风险，就是如果有某些房主不能按时缴纳维持费，condo和coop的管理可能入不敷出，其他房主可能不得不补上差额。如果大量房主陷入经济困难，比如失业，可能导致condo和coop整个破产，连累能够正常缴纳费用的房主。所以在购买condo和coop时，检查其财务状况和其他房主的情况十分重要。

从价格上看，同样地区，同样的面积，condo比coop贵一倍，但维持费要低不少。这一方面是因为condo毕竟比coop自由，另一方面是因为coop可能本身还借有按揭贷款。House比condo又要贵一倍，除了House更自由外，House还有condo所没有的土地和地下室。

在纽约市，中国人买的House（很多是town house，即联体屋）经常用来出租。一种普遍的情况是房主住楼下，把楼上出租，分摊一部分养房的费用。有些把地下室改建一下，也用来出租，不过这一般是违法的。也有不少纯粹出租挣钱的房子。相对于房东也住在里面的房子，这类纯粹出租的房子一般管理差一些，甚至经常租得很烂。象多伦多2004年发生的小东岳被杀案，凶手固然可恶，但他的父母把自己住的房子租得如此之烂，罪不可赎。

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房子的价格取决于区位和本身的质量。区位包括公立学校的质量、安全、交通、购物、风景等因素。一般公立学校好的地区安全情况也比较好。美国比较有意思的一个地方是犯罪是极其地区性的。比如哥伦比亚大学有大批学生宿舍楼位于125街的西端，按说不安全。但是，只要进了宿舍区本身十分安全，于是宿舍区被戏称为解放区。而且，宿舍区没有围墙。我曾经住过的一个城市，一条街北面是大学的学生宿舍，难免就经常在晚上乒乒乓乓地打枪。再比如纽约的长岛，既有好区，比如宋美龄住的蝗虫谷，也有差区以至于高中门口摆着机场用的安检设备。

这里的交通主要是指公共交通，在纽约地区就基本上是指地铁和通勤火车。除了中国城之外华人比较多的地区，一个是法拉盛，在7号地铁的终点。然后沿着长岛火车一路向东，依次是湾边Bayside, 小颈Little Neck, 大颈Great Neck。另一个8大道，在N号地铁沿线。不过这些地区都是中产阶级的好区，象蝗虫谷一类的地方是不需要公共交通的。在纽约市周边随时抬起头来，都可以看到不只一架飞机。大个的波音和空客之外的小飞机和直升机就是给那些地方的住户预备的。

不同地区的房子价格差别很大。比如我住的地区，旁边的两个地区，一个好些，一个差些。同样的房子（40～80万之间），好区要比我这里贵10万，差区则便宜10万。

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以前读到美国大城市租房子还需要业主委员会的批准，还感到很奇怪。

这样很少有几代美国人住在一套房子里的，不知道是否？