主题：【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土
家园 也许不是资本过剩，而是产业不足 资本之所谓过剩，是相对于有吸引力的用途过剩。所以过剩的另一面就是用途不足，能跟房地产相提并论的产业有限，所以全跑房地产里来了。
除了房地产，你还能为资本找着什么明路？做慈善就不要说了，资本的本性是要增值，少量拿点出来做做慈善，你不能要求大多数资本家都来做慈善；做实业？如果是指眼下中国的制造业，它已经很拥挤了，太拥挤了，拥挤到全世界都在嚷嚷中国制造威胁论了，再进去怎么都不讨好，别想有高利润率；如果是指制造业升级，这是理想状态，但升级过程缓慢，投资巨大，短期内一样见不到高利润率。那么在中国还有啥高利润率的产业呢？大家都看到了银行、电信、石油，这些垄断国企扎堆的产业，所以这些国企现在成了网上的公敌，屌丝和公知们口径一致地口诛笔伐。
OK，那么剩下很显然的选择就是房地产，因为这个不需要产业升级只与人口城市化直接相关的产业是真正的“刚需”，只要城市化进程开始就一定会有高回报，所以，虽然在公知们口中中国是全世界房地产最变态的国家，但实际上在所有只要不是太差的国家，几乎都曾出现过严重的房地产泡沫，孟买、莫斯科的房价比北京上海还要夸张。区别在于其中的一小部分，在泡沫的过程中在足够多的产业上取得了突破，把资本吸引进过了，就成了发达国家或发达经济体，而大部分倒霉蛋，在其他产业上始终找不着突破的方向，而房地产泡沫又使原本唯一的劳动力优势化为乌有，最后自然就悲剧的留在了发展中国家的行列，只能靠卖资源、提供旅游服务为生。
所以，对于中国的房地产泡沫，我认为无非就是个捱，捱到其他产业突破，政府能做的就是提供廉租房，解决穷人的居住问题，顺便避免人力成本过分高昂，同时为产业升级提供全力的支持。别问我产业始终突破不了咋办——那就真要国将不国了。
家园 用资产为过剩资金找出路，只能是越找越过剩。 和用投资解决生产过剩道理是一样的。而且对货币体系的副作用更大。反过来，资产泡沫破灭，过剩资本会消失。
收入使用应加大用于公共服务的部分。收入中用于产品消费的只是一部分。所谓的地段、城市优势，基本上是公共服务不足和不均的反映。
没有必要强调过剩的问题，也没有必要强调为过剩资本寻找出路的问题，因为从总体上来说并不是过剩的问题。总体来讲，主要是公共服务问题。
家园 产能过剩的另一面就是资本过剩 而高度工业化的今天，产能过剩已是常态，因此资本过剩也是常态，这也是金融资本主义得以发展的一个由头，当过剩资本的加速积累，必然导致基础货币投放的增加，现代银行制度下，基础货币的扩张必然伴随着信贷投放的增加，随之而来的是负债的增加，再加上以财政扩张为特点的经济体对信贷投放本身就有极大需求，过剩资本炒作也必然使得自身出现债务化的趋势，地方政府的基建扩张也是没有多少预期收益的，因此也必然导致自身债务化，为逃避债务危机及防范过剩资本过度债务化，结果必然催生“金融创新”——地方债券（保地方政府不破产及为其融资），以及防范过度炒作某类供给弹性不足的商品的调控措施，然而过剩资本可疏不可堵，堵则四溢炒作各类供给弹性不足的商品（往往与人的基本生活密切相关），堵死则经济迅速失却活性（参见伯南克的相关研究）迅速衰退。
因此，我认为，TG目前是在以疏为主，但目的还是继续做大泡沫——为过剩资本寻找出路，现在处于一个敏感期，旧泡沫不能失控，新泡沫才初见端倪。
家园 嘿，老兄。 多写写，你的文章总能给我启迪。
家园 水平太高，不服不行啊 家园 笑话归笑话，你的结论是符合事实的。 但是，房市迟早和股市一样，不是因为涨跌让人亏钱，而是因为涨跌的幅度超出预期让人亏钱。涨幅可以很大，可以持续很多年，但从来没有只涨不跌的东西。
家园 新政唯一可以确定的作用是增加二手房交易成本 让我们做个简单的计算，假设五年前有一楼盘，只有1种户型，当时价格为100万。再假设该盘每年增值10%，那么之后的5年中，每年的房价为：
110、121、133.1、146.41、161.051。
假设现在有5位房东，其房产分别是在这5年内购入的，则其成本分别为：
100、110、121、133.1、146.41。
目前大家的房子统一标价为161.051，那么如果成交，每人的收益为
61.051、51.051、40.051、27.951、14.641
按照新政所需缴纳的个人所得税为
12.2102、10.2102、8.0102、5.5902、2.9282
营业税方面，除了以100万购入房产的房东之外，其他4人均需缴纳5.6%，以目前价格161.051计算，为9.018856
则这5套房子的个人所得税和营业税合计分别为：
12.2102 19.229056 17.029056 14.609056 11.947056
重点来了，新政之前，同样的五套房，其中税费最高的，是持有不足5年的那4套房子，营业税和个税共6.6%，即10.629366
新政之后，这个原先最高的税费，比现在最低的还要低1万多！！！
如果所有的税费都是转嫁到买房者身上，那么新政前买这5套房子的价格分别为（只计算个税和营业税）：
162.66151 171.680366 171.680366 171.680366 171.680366
新政后的价格分别为（只计算个税和营业税）：
173.2612 180.280056 178.080056 175.660056 172.998056
换句话说，买入同样楼盘同样户型的最低价格，涨了大约10万。相比当前161万的房价来说，相当于涨了大约6.2%
而这个6%，大约就相当于二手房和一手房之间的差价吧？那么对于这种情况下还要入市的买家来说（主要是刚需和改善型），很直接的选择就是不用考虑二手房了，直接买新房；对预算本来就有限的买家来说，就只能打消购房的念头了。
另外我想说，如果的确有囤积在房产上的资本要外逃，恐怕不会在意损失这20%的利润--毕竟外逃的资本多半是因为恐慌或者追逐更高的利润--自然恐慌的不会因为要交这点税就不恐慌了；有更好投资渠道的，多半也会着眼于未来的收益。所以新政恐怕在这方面恐怕起不到啥作用。
阴谋论一下，就只能认为是某人趁下台在即，给手下的开发商们解解套？就算新政必须得小强同意，小强也可以因为某种原因而同意，并不见得一定是伟光正的降房价促民生吧？
家园 征20%是关门，再普征房产税是打狗。 从周一周二这两天二手房交易暴涨来看，在20%交易细则出来之前，二手房交易会有一个“交易放量上涨，交易价格下跌”的过程。
而此时敢买二手房的人，基本就是“刚需”。
考虑到两会因素，估计各地在“五一”前，怎么样细则也得出来。
也就意味着在近两个月时间内，“刚需”会有一个极大的释放。
就房地产商来讲，如果“刚需”释放完了，谁还会去买新房？
如果放任二手房市场放量低价成交，也就意味着未来1-2个季度内新房成交量会大幅下挫。
20%这一招，基本上断炒房客的财路，不大可能再入手新房或二手房。
考虑到这一点，各房地产商势必会压低房价同二手房市场来抢这一波“刚需”。
所以，短期内房价就会出现跳水。
就股市来讲，招保万金在未来几周内还会有2-3个跌停。
而房价大幅下挫，意味着银行不良资产的大幅上升，银行股势必也会大幅下挫。
尽管今天银行再次狂涨，但这是不可延续的，除非市场已经快速认为：房市倒闭之后就是股市的春天。市场不可能反应这么快。
市场现在还在认为——房市不可能倒下，但事实是——房市已经开始真正倒下了。
在这波大幅下挫之后，就是股市的春天。
家园 刚需“释放完”这个很值得商榷 现在没结婚的要结婚
现在没孩子的将来总会会有孩子
人口基数在那里
一线城市的吸引力在那里
需求量远远大于供给量
刚需到什么时候才能“释放完”？
家园 曼谷、西贡、孟买、莫斯科 有一个疑问，既然曼谷、西贡、孟买、莫斯科大家房价都接近或者超过京沪的价格，有的甚至超过N倍，虽然都是首都与经济中心，论基础设施治安人口各方面都不能与京沪相提并论吧，为何还能期望一线城市房价下跌20%甚至崩溃呢？
当然目前投资买房也不划算，租售比上不来，小市民持有成本太高。
靠出租要40—50年回本，对于人类有限的生命来说没有太大的意义，房价上涨仅仅意味着投资人将留下“巨额遗产”。
家园 有一点意见，房租和房价目前来看，并不那么相关 更相关于城市人口和收入
简单来说，房子就有那么多，要住房子的人也只有那么多。你住房子的方式到底是购买还是租赁都一样。甚至于由于购买自住的人均面积往往大于租住面积，自购减少反而有可能使得出租市场供给更宽松。
家园 这个政策非常经不起推敲 普通老百姓要换房，都要想办法把旧房卖了好还银行贷款或向亲戚借的钱。
政府自己不肯吃亏，卖地不愿降价，再加上货币超发引起的通货膨胀，这些才是房价虚高的源头。搞个房价调控，指标不治本不说，还想尽办法敛财。现在好了，你穷人活该一辈子只住一套房吧。
家园 有一套房子的是穷人 那没房子就不算人了吧