主题：【求助】要买房了，请教对北京房市熟悉的朋友 -- 微风轻行

具体我不是很熟，三环以里的房子我都没看过，我看的都是海淀朝阳四环以外的。不过明年六月之前，房子不会涨这话我是敢说的，现在企业的经营实在太困难了，这还是在上半年大幅盈利的情况下，09年上半年惨淡经营已成定局。对于房子，我的看法是，在目前的高房价形势下，一切顺其自然，量力而行，不要勉力而为之

我也毕业8年，现在准备结婚所以看房，我们俩人的看法比较接近，能买就买，不能买就租，我现在就租房住。

开发商是不可能倒贴的，从下面河友的回复看，如果正常价格在1.5万-2万，那么正常楼面价可能在6000左右，这个价格1.1万元团购才是正常的。

数字兄对这个楼盘似乎很了解，可否多说一些。

刚才听了葡萄的话，隐隐有点担心，这个盘子烂尾的风险有多大？

六道口也不算太郊区，那边的房子至于稀缺到这个程度吗，除开这个楼盘，方圆5公里都没新房子了？

不会吧，这样就可以开始销售了？小心哦。

广东普遍的商品房销售政策是，在楼房没有封顶前，不准预售，何况还是一个大坑！最多只能是在开发商那里做下购房意愿的登记，不用交任何费用的。没有封顶的房子银行一般是不给做按揭的，不知道政策有无更新，待我问问银行的同学们先。

另外，对老头老太太的诉求表示适度支持，因为暂时不太了解那块地方的绿化率容积率什么的，适当的绿地公园还是要保留的，如果天安门广场要建房子了，全国人民都会去维权的。

主要是这个房子离单位太近了，可以步行上下班，其他的楼盘都没有这么近的。

不是预售，是单位内部团购，具体事宜由单位负责。房子的正式对外销售当然要在明年封顶之后。

恭喜：你意外获得【通宝】一枚

谢谢：作者意外获得【通宝】一枚

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看到你多次说的是“单位”，而不是“公司”，感觉应该是国企、政府机关或者事业单位，属NB级别，一般的开发商可能不太敢跟你们忽悠，呵呵，排除了开发商夜半逃逸的风险，价格也算合理，那就上吧，最后，两房改三房简单的很，无须考虑太多，重要的挑选朝向。

向南、向南、向南！

有“褐石”那个案子在，买期房是有点底虚。那买房的人很多北大的老师，碰上这事也是干着急，等着吧，一个大坑好几年了都。

买来自住的话价格其实不用太在意，你100多的房子可以重新改造一下成3居呀。

私企就别考虑这么多了，今年在这，明年不知又去哪了呢。

1、代征绿地和建设用地是两码事，基本上加在一起叫项目占地。代征绿地跟你没关系，是gov强制要求开发商必须承担的额外责任，属于买一送一的性质。

2、容积率的计算方法基本正确。但是应该是地上总建筑面积/总占地面积。2.2容积率盖17层差不多，当然可能还会有容积率拆分的问题。

3、地价除用地面积没意义。地价除建筑面积叫楼面地价（或者像兔象说得叫楼面价），一般在北京楼面地价占最终销售价格的40%-50%，现在一般在50%左右（所以说北京房价高先不要骂开发商）。如果像你说的他们的楼面价在15000左右的话，11000的价格不合理。当然这中间可能有一些数字上的出入。

4、最近我们做着几个中铁的项目。中铁最近一段时间连续拿了几块不合理的地。常营的楼面地价6000左右，简直是有病。以我的经验来看，六道口的地价无论如何也不会达到15000的，西单的地价15000差不多了。当然我不是做土地一级开发的，一家之言而已。如果是中铁的项目，最不用担心的就是出现烂尾楼。因为烂尾楼的出现一定是资金链断了，或者说是现金流断了。但是中铁是中央国资委直管的企业，很有钱。前几天光投铁路的一个什么标就30个亿。这一点不用担心。

多说几句，北京的房价的确是降价了。我的所有同事、同学全是在北京做房地产的，所以我知道个别区域的价格的确是降了，降幅与07年11月（北京房价最高点）相比平均在20%，最多的在40%，基本上与06年底07年初相持平。但是不是全部的房价都降了，而是个别区域的房价，这个个别区域指的是在过去一段时间房价增长过于快的地区。但是我不做六道口附近的项目，所以我无法判断1.1万的价格是否合理。

还有凤求凰兄，北京和广东不太一样。你说广东可能得封顶以后政府才给销售证，北京发销售证的标准一般是：交齐土地出让金、取得前四个证、开发自有资金高于25%就行了。但是北京是封顶后银行才放款，放款后客户开始还按揭款。

确实，这里面最让人匪夷所思的就是这个楼面价格，总觉得什么地方不对劲。但是这里的几个数据都可以互相印证(土地中心的拍卖数据以及中铁网站对该楼盘的介绍)，基本可以排除数据引用错误。也许，是我的计算过程忽略了一些东西，唉，实在是糊涂得很。

专业人士毕竟不同，听君一席话，胜读十年书。尤其教主说中铁挺靠谱，基本不会烂尾，这足以让我放下最大的担心了，花谢！

以前没听说过褐石的事，刚刚才去了解了一下。

褐石的那个开发商太不靠谱了，似乎是个北京本地的小公司，这种情况烂尾的可能性确实相对较大。我说的那个房子是中铁置业做的，河里的专业人士 教主 也说了，中铁的盘子最不用担心的就是烂尾，所以应该不必顾虑。

是事业单位，但算不上NB级别，中科院某研究所。

现在这事还处于征求意向中，要是真的定下来了，我把房型图放上来，两居改三居的问题可能还得请各位过来人支招。

像我们自己干这个的，一般买房子除非能够找到想买的这个项目的内部熟人，才问问其中的事儿。否则一般不会考虑太多，你根本没有办法把其中的问题全部弄清楚，而且弄明白也没有办法解决。何必徒劳给自己找麻烦呢。

而且一般像我们自己干这行的呢，买了亏了的房子很少有声张的，要不悄悄的找人给退了，要不就认了。否则说出去丢人，以后还怎么混。第一自己眼瞎，看错了行情；第二，认赌服输，买房也一样，买亏了还找人家去没道理。

我住附近对那一带熟悉。

反正那一带中科院就两个所，人头我都熟。