主题：分析：国务院四部委研究开征物业税 -- 陈经

房价也要抬上去，然后就好收钱了，所以我感觉还得两年。

是否存在冲突的地方？

以前有个说法70年产权就相当于隐性的物业税

现在再明确开征物业税，两者之间关系如何处置？

之前买的房子价格里面应该包含了土地出让金了吧

只要开发商要地，土地出让金自然不会少收，谁愿意主动降呢？但如果开发商是借银行的钱拿地，这就是吹泡泡，相当于通胀抢钱不能干。所以，最终需要人买得起房，才能把地高价卖出去。这条路已经走不下去了。现在已经把政策撑到极限了，买房贷款放得很松，房贷利率优惠。但也不过就是一个小阳春，房地产商都不敢说房价要涨。只有二手房东持有房子不需要成本，牛气得很，不停加价。实际上卖地财政已经干不下去了。政府挺房市的政策，没有让卖地的牛起来，反而让二手房东牛了！

你说的这些道理，都是有了钱以后才管用的。有了钱，再去谈怎么把它花好。现在的问题是要捞钱。物业税，是一个不错的方向。有了这个稳定收入来源，地方政府都可以大胆发债集资搞七通一平。如果需要高价卖地才能搞下去，地卖不出去了怎么办？地产商就是不要地了，你有啥办法？物业税的可持续性就好多了，份子钱挨个收过来，谁不服要收拾还不容易？

推物业税，才是真正促进房地产大发展。能买得起房的人会更多，而不是主要靠富人买房。

富人也不是不管多少套房子都要交的，比如上海１００万以下免税，张三自己有一套，拿乡下老妈的身份证再买一套，儿子够１８岁了，再买一套。三套都不到１００万，都不用交。还是可以继续免税持有很多的房子。这样恐怕会人为的造成原本穷人买的起的房子反而给炒到了接近１００万的水平。

既然站在让老百姓都没钱的立场上，又希望社会和谐，那这个税就应该完全征收，就按照房子价格来，然后立法规定租房市场的价格准则，规定什么区，多大的房子可以收多少租金，让不适合买房子的人都能租到合适的房子。

这样房价就没有了继续炒高的空间，物业税收也比部分免税收入的多得多，其实中国人更多的应该去改变那种不喜欢租房大家都想买房子的观念。这样物业税收是一部分，租金是一部分，老百姓依旧会"没有钱"，而房子不再是投机的工具。

处理起来有很多办法.

比如说,一刀切,在办法颁布之前的房屋都不征税. 上市流转后可以采取三种办法,一是70年到期后即行征收. 二是凡上市交易流通即丧失免税资格.三是按照一定比例增收.

或是按照免税额,或免税面积来确定免税额.不过这个就有点溯及过往外加不好操作了.

总之,解决起来不会很难.难得是什么时候推出,收多少税,会有多大反对力量. 以及,最终产品定价模型变动导致的全行业上游产品价格变动. 这些影响都是比较大的

而土地出让金是政府拿钱在先。虽然都是拿钱，

这先后就大不一样。

政府拿钱在先，它就可以按钱数规划发展。

政府拿钱在后，它的规划恐怕大都要落空。

就我看到的情况，还没有用物业税搞城市发展

的先例。物业税在这里(美国)就是维持一个

镇规模大小的日常开支(警察、消防、镇政府、

中小学)。物业税不交到州里(相当于中国的省、

直辖市)。象纽约州有州税，纽约市还有市税，

然后还有物业税是交给纽约市下面的各个镇和区。

就现有的情况看，一个城市要发展，物业税是

没法提供这么巨量资金的。

再说，物业税这个东西与房价联系因而与每个地方

的特性联系。不知道由中央统一研究出来的物业税

有多大的适用性。

现在收物业税，收少了算不上钱，收多了就压垮房地产业。

这次历时五六年的调控，最后还是回到托住房市上来，

原因很清楚，房地产业就是国民经济重要支柱。

我有个基本的估计。靠压房价让大多数人买得起房来促进

房市的愿望是不现实的。我在03年就问过别人，象上海

的内环，多少一平方是合适的价钱(那时一般的楼盘还在

6000-9000一平方)。没人回答，大家也都嫌贵，现在好了，

内环的楼盘都三、四、五、六、七、八万一平方了。你说，

就是房价被物业税压下来，压到多少呢？压倒一万一平方？

03年就觉得贵的能买的起么？还不是买不起？

所以你说说，这大多数买房的人群在哪里？

一个纳税人要报税，需要汇报持有多少房产，这个物业信息系统一查就知道了。一人持有多套房产，肯定是累进税率，房越多交得越多。

家庭成员分别持有资产，是一种避税的方法。但一个家庭不会有太多成员，这个法子也有限度。富人如果为了多持有房产，盘算家人分头买房，这不是理财的思路，几下就利用光了。何况，现在富人可能本来就这样干了。再要买多房子，就得考虑物业税了。

上海内环三到八万一平，无论是二手房还是在售楼盘，房价多少政府都挣不着了。那么收物业税，房价越高，政府收到的钱越多，政府巴不得压不下来。市场就算拱到十万一平，政府也只管收钱，不管打压房价。收了以后，天知道房价会怎么变，让群众自己斗去，反正政府不会亏了。

政府还有好多地要卖，但就偏远一些。只要买得起，群众自然会来买的，进城的人总是越来越多。只有卖不动的价格，没有卖不动的房。收了物业税，地也照样卖，钱就比以前来得多了。收入稳定了，还能发债，这不比从前只靠卖地搞建设更容易？

就像燃油税取代养路费一样，都属於国际惯例，反对者没什么理由。

具体细则，应该好好研究，因为牵扯太多人太多钱。也许需要秉承“摸着石头过河”的法门，先在不同富裕程度的地区试验一下。

我们买的是什么？我们根本就没有物业，我们只是70 年的使用权。

为啥要交物业税?

另外， 从本质上看，美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务，

提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府

为经济持续发展计，都希望人们来其管辖的区域内买房建房。

我们交的物业税，有哪个能保证它被拿去干什么了么？

好，国家多收了这“各5000亿”，干什么去了？谁能说明它拿去做什么用处了？

谁能保证它只走正道了？ 国家凭空地从人民口袋里明抢1万个亿，反对者反而还没什么理由了。

收税了就跟国际接轨国际惯例，70年使用期么就要中国特色，哦，合着好事全让政府摊着，

还有这么多吹鼓手鼓吹收税有理，老百姓就只能挨宰。

我就奇怪了，G M D 那会儿怎么就那么笨呢，瞧收点破税，把自己名声弄那么臭，

瞧人家 G C D 咋就那么聪明呢，收着上万亿，还有人帮着说“国际惯例，有理有理”。

我就不交。 怎么着吧。倒要瞧瞧各大部委能把俺咋地。

你说反正内环的地价早已收了，现在房价那么高，

政府再来收物业税更好。一个鸭子拔两道毛，

不行么？行，后患甚大。

这样做的话，一个是上海政府要得罪上海有房的老百姓，

这些老百姓包括上海市政府里的各级官员。而且官员们

大多数在好区有好房。为什么说这个物业税会得罪那么多人呢？

因为以前七十年土地出让金已经收过了物业税。

(这里要说明一下，在美国，物业税称为Property Tax，

这是对土地征收的，而税额又是跟土地的用途联系的。

比如，空地，造房子的地，造店面的地，做停车场的地

等等。这个地属个人所有，登记在政府的档案里，政府

要为个人拥有的地(Property)提供服务，这就要收税了。

而在中国，这块地是政府的，个人是租了七十年使用期。

而且用途费用也已经包括在内(商业地产，工业用地和住宅

用地的土地出让金各有不同。所以，如果套这里的规矩的话，

政府是不能再对收过土地出让金的地再收物业税的。)

现在再收，这法理上根据不足。有人说了，政府要收税，

还要讲什么法理不成？我看还是要的。一个合乎法理的税收，

达成社会共识，征收起来成本低，社会稳定。一意孤行的税收

政策，征收起来成本高，社会动荡。当然，也不是说决不能实行，

也许实行起来后再宣布一下不折腾了事。

其次，收了物业税，再要高价卖地就难了。以上海为例，南汇

刚刚并入浦东新区，为什么并啊？就是要卖地。一个南汇有两个

新加坡那么大。实行物业税，这些地还能卖高价么？你拔第二道毛

的水都烧好了，还指望鸭子进来让你拔头道毛啊？

再讲，开征物业税会有利于无房户的想法也是一厢情愿。你想在政府

头上拔毛，岂不是与虎谋皮么？我们这里的物业税，越是后买房的，

物业税越是高。因为关于物业税有两个法。一个是定房价的百分比，

另一个是每年的物业税涨幅不准超过多少。比如，十年前，一栋房子

三十万，假定物业税是$1，500，这栋房子现在是六十万，物业税不是

$3，000，而可能是$1，700，因为它的年涨幅是规定的。但是，现在

买新造的房子(旧房仍旧跟旧的税)，如果是六十万，则税就高了，大约会到

$3，000。(我讲的是纽约市，它的物业税较低，但另外有市税，按收入交)

如在别的地区，可以很高，也可以很低。从这点就可以看出，

这里的老百姓很老到，时时刻刻防范的都是政府。不象中国的老百姓，

总以为政府天天想着老百姓的疾苦，希望政府发给大家金元宝。

总之，我的看法是，东山老虎要吃人，西山老虎也吃人。清廉高效的政府是老百姓最大的希望。其次，

指望发展，而不是指望停滞。凡是要发展的地方，卖地财政本身

在这个发展阶段无可非议，关键是卖地得来的钱不要贪掉，费掉。

一个完满的方案是以个城市发展七十年，当地卖光时，续征地租

或物业税以支持城市的维护。

我一向把国家收税和帮派收保护费看的差不多的，只不过前者合法罢了。