主题：茗谈(六十一)：年货 -- 本嘉明
恭祝大家龙年大吉，这是一个拜年帖。
既然是拜年，一年一次，那必须有点干货，就先说加拿大朋友关心的，房屋按揭利率这回事。
(一)
加拿大有五大商业银行，按资产规模排列，分别是皇家银行(RBC)，道明银行(TD)，丰业银行(SCOTIABANK)，蒙特利尔银行(BMO)，帝国商业银行(CIBC)。再加上NATIONAL BANK OF CANADA，这六间银行占了全加拿大商业银行业务的90%以上。
加拿大人口比较少，ZF作风朴实，所以有一些有趣的现象。比如说，五大银行自己的全国经济分析团队，经常比联邦政府和央行要更精准(无非谁在软硬件上花钱更多罢了)。曾经有一次，联邦统计局刚发布全国各省的经济数据，就被商业银行的分析师捉虫，中部某省数据有误，统计局不得不在一周内收回重做。
这五大，央企的味道非常浓，比如在本次金融危机最烈时，五大坚持不瘦身不裁员，不给ZF添麻烦，中国的民企哪个有这个觉悟？
同样，领了央行的精神下来，谁带头转化为行动，那也是有先后的，跟我们中国人请客时的座次差不多。具体到房屋按揭利率的变化，业界的潜规则，是只有RBC和TD可以领跑。
而这次把5年期固定按揭利率下调到2.99%，是BMO领跑的。这种情况比较少见。
RBC和TD慢了一拍，可能的原因，一个是各自内部作业流程，比如人事变动等带来的短暂扰动；第二是这两位带头大哥比较稳健，鸡血消息你先上。TD跟进公布的，是4年期固定利率为2.99%。
我个人认为BMO是偏激进了。当然，如果把按揭消费者同银行之间的游戏看作是零和游戏的话，这个时候私人贷款者在BMO固定为2.99%是合适的。但你自己现在没有房贷，以利率低为主要理由而去购房的话，就不够慎重了。
因为加拿大的特色，就是按揭利率高时，则房价必低，反之亦然。现在的特低利率，支撑了高房价。但利率是可调的，买房时的房价是一次性对你有效的。因为将来必然会调高的利率而迁就高房价，是不理智的。
所以如果读者是在加拿大已经有房贷的话，现在锁定在5年或4年上，是不错的选择。但我个人更建议你维持浮动利率。
如果我看得不错的话，至迟到二季度，各银行的浮动利率也会下调。浮动利率本来就比固定利率低好多，何必搅5年4年那趟混水？
(二)
正事说完，吃吃喝喝上年货啦。
北京时髦女青年，1956年
法国时装模特儿在伦敦的发布会上，1957年
苏联时装表演，1959年
(三)
更猛的，神风特攻
青春想来撞俺的腰
受训的孩子
黄河黄河，你左侧有个上访刁民，赶紧拦住！
一听说吾们直播春晚就跑来硬挤啊，票涅？
------大哥，DF21也有哑弹？不能吧？
------人家客气，先来个水泥训练弹练练准头。
“樱花”牌滑翔特攻机，摩托骡拉的意思
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平时看本大文字，获益良多，新年上来冒个泡
顺便做个板凳
祝大家新年好
龙年大吉大利，万事水到渠成。
加拿大业界有个笑话，说TD的CEO克拉克（Ed Clark）对负责精算和调整房贷利率的副总说：你神马也不用干，只要每分钟盯着RBC的利率部门，看有消息就跟，就可以了。
当然不是那么回事，这两大银行的利率部门都非常强，因为央行非常注意听取几家大银行的经济分析意见，这是争夺国家金融话语权的大事情。
目前的央行行长Mark Carney也很聪明，Ed Clark一度想让TD的首席经济分析师专美于央行的坎尼行长，而坎尼来者不拒，但同时又非常倚重丰业银行的分析意见，在大银行和小银行之间保持政治平衡。
在这样强大的精算部门面前，消费者要想占银行的便宜，是基本不可能的。只能说，同样是房贷借款人之间比，有些人有心，就比较划算。
那么作为国家领导人，要怎么与民休息呢？就是如果经济模式A，是高利率低房价；模式B，是低利率高房价。那么如果领导人有能力二者选一的话，最好优先考虑模式A。
就是说，普通人自住购房，在模式A比较有利。房价低，则借款额小，虽然利率高，但借款长达25年，就算5年一个定期（其实10年固定也有，你去银行问好了，就是没有人会忽悠你去买），那也要有5个周期。这5个周期里，你点儿再背，三个周期是高利率时期，那还有两个周期是利率下滑的。逢到高利率周期，不要慌，节衣缩食追加还贷，比投资任何理财产品都强。
相反的，如果在模式B下买房，初期的每月还款额同模式A是一样的，但5个周期里，能保证几个周期是低利率？到葡京VIP赌钱你敢连押5把小吗？
作为国家管理者，对于银行利率是要非常慎重的，牵扯面太大。目前中国的银行基准利率，不是随便可以下行的，那么政府调控房价不松劲，就是非常大的惠民之举了。房，是老百姓最大的消费和心愿了，房好，神马都好。
祝愿中国的董事会继续办好人民交代的工作，没有什么大失误。
Mark Carney
Ed Clark
合家安康，快乐幸福！
祝本大龙年大吉。
那么现在如果注定连续几年低利率，要买房的孩子们岂不是要跟银行耗下去，搞论持久战了？
解得了这个问题的，那就是财神爷了。
我个人的理解是这样：
所谓“高房价-低利率”，这里面的房价，怎样定义为“高”？比如说温哥华和多伦多，十几年来房价只有更高，没有最高。所以拿历史上的房价跟眼下的房价比，就是说拿房价跟房价比，你无法判断最高点在哪里。同样，拿利率跟利率比，你无法判断最低利率在哪里，会低个多久。唯一可行的判断方法是，假设你现在要买房，那么拿目标房价（对应的房贷额），以目前的利率，算出25年的每月供款额，然后看你能否承受。如果勉强承受，就有问题了，因为利率在这25年里必然会涨，过劳病在这25年里，也始终在威胁你。
但这里面也包括许多有趣的插曲，比如房子可以出租部分来赚钱，或者不几年就卖出赚差价。所以这样泛泛而谈，没有太大的实际意义。
有一点我同意你，在加拿大低利率会维持一段时间，4到5年，这你从TD，BMO敢于推出4，5年的固定2.99%，就可以证实了。
大约15年前，多伦多（或者说整个加拿大）就是“低房价-高利率”，房贷利率达到12%以上。但这种时候一般经济状况也比较差，人均收入低，所以房价卖不高。这种局面，对于有手艺在身肯吃苦上进的年轻人，确实是购房的好机会，不过可遇不可求。
普通居民要买房，跟银行，跟经济大势耗，是毫无意义的，你的人生才几年？耗不起啊。就算明明知道吃亏，你敢于“不及时吃亏”吗？刚需哪里来的？
不是央行bank of canada.
另外BMO排第五,CIBC排第四
第六是national bank，加上它也可以合称“big 6”
但这个前五排名，是根据市值排列的。可能你的计算口径不同吧，能否说说你的根据呢？
多谢指教。
还在三年前的印象中,没想到CIBC收美国拖累影响太大,已经营收都到第五了,员工人数也被BMO赶上
技术上有独到之处。但2008金融危机，CIBC吃的苦头看来比较大。
比较令人称奇的，是加拿大各大银行在危机前没有深度介入次贷产品，当真是坐怀不乱啊。
CIBC得到优待,就比较惨