主题：【原创】逆向思维在实战中的应用 -- 七天

我觉得大都市核心地段和郊区，有可能是相辅而成的。

教育和医疗可能是城市的核心竞争力。

只要要价公道有升值潜力的房子，哪怕一时没有买家，也会自己先买下来，然后再慢慢选时机加价往外卖，听人说的，我只有一套房子还是公司团购的，在买房上我没什么经验

房地产持有税得有1个月房租吧

市中心公寓的物业费比较高，原因有三：一是像样点的公寓，健身房、游泳池、桑拿房是标配，维护费用比较高；

二是人工费用高；三是含统一买的强制火险。

除此之外，就是地税和保险(火险只保结构，单元内的保险要自己买)。

我买房的现金流都是副的。一是委托公司管理要一些费用，二是我要求管理公司把房租比市价低10%以保证找到省心的房客。这样的话每套房在开始都是贴钱的。

买房有两个好处：一是可以上杠杆，二是一旦碰到房价突然上涨就能发笔小财。

前段时间我家也想在德国买房投资，我基于两项顾虑不支持。第一德国的评论都说现在房价已经有很大的泡沫，风险不小。第二我个人认为德国买房的杂费太高。我简单列一下。

房产购买税，大部分州是 6.5%

律师费 1%

房产登记费 0.5%

中介费，大部分是 3.57%

这几项的总和就是11.57%，加上评估费用这些不是必须的就更高了。所以要把这杂费赚回来就很不容易了。这里需要说明，中介费往往买二手房的时候才有，买新房子一般没有。

各省从5%到13%不等。经纪费东西部不同，西部第一个10万7%，10万以上3%；东部5%。原来的房价东西差不多，现在的房价，西部就低多了。律师费跟房价无关，过户费各地不同，大都市区高达2%以上。

各国情况不同，不好一概而论。但是无论什么事，只有做才能真正了解，只是想和看是不行的。这里说一下我的历程：

10几年前换房的时候，由于孩子们还小，不便一边买房一边卖房。由于经验不足，买完房、搬完家、收拾好旧房，上市的时候正好是淡季。由于贷款压力大（新房首付是旧房抵押贷出来的），就把它交给管理公司处置。由于不用自己管、加上租金低（可以挑房客），一直平安无事。唯一的是每个月要贴几百块钱，权当零存整取了。

15年失业对我震动很大（七天:说说我经历的一次裁员），当时我就想：40岁失业还能蹦跶，如果50岁失业怎么办？开始认真考虑投资问题。太太则是在花钱问题上拐了个发卡弯：由买买买变成能不买就不买。

这个时候再回头看那套出租房，怎么看怎么顺眼：每月按揭虽然只有几百块进入本金，但是10年下来也有几万；就算每年只增值3~4%，10年也是3、40%，如果首付20%，除去利息也有超过100%的收益。有了这个认识，开始买房。

由于运气比较好，一开始就踩上了点，买完就涨，再买下一个就更有底气（大不了把上个赚到的赔点回去），直到被病毒破坏了节奏。但是去年虽然踏空，然而从资产增值方面，依然是最好的一年。

这次买房，一是因为预期会有通胀；二是因为其他地方的房子涨得太多，房价出现倒挂；三是受鬼子买独家木屋的启发（这个今天没时间细说了）。

主要是华裔，还是欧裔，还是以经济收入阶层来分的呢？

一是委托公司管理要一些费用，二是我要求管理公司把房租比市价低10%以保证找到省心的房客。

这样值得学习！

以我们市内算个账，小两居比较适合出租，大概140万，按现在的政策拿到80万贷款，本金60万，每年支出贷款利息（按5.5%算）大概4.4万，本金损失利息（按3%算）大概1.8万，合计损失6.2万，但是租金，大概只能收的到3万，还是临近学校比较好出租的，这样就要损失3万多每年。房价如果每年涨3%基本都能扯平。

如果是三室的，总价大概200万，贷款100万，每年流出8.5万，收租大概3.6万，亏损4.9万，房价如果每年涨3%基本都能扯平。

大概就是这个水平，关键是每年必须涨3%，这样算账好像还行。本市最近两年没有涨，估计在消耗前期大涨的余波！

德国没有空置税，但是有炒房税。具体是买房自住的话，五年内卖房赢利部分要交税，如果一直出租的话，十年内卖房赢利部分要交税。计算赢利的时候还要考虑折旧费。

俺们的新房要交购置税，和买件衣服的税率相同；二手房不用。

房租除去成本加在个人收入里交所得税；自住房不交税，投资房卖的时候按资产增值交税。跟年头无关。

这涉及到税务规划问题。我刚开始也吃了不少亏，现在已经很清楚怎么做了，这都是在做的过程中学习的。

买房是笨办法。只不过比较稳妥。

最近几年行情比较好，所以显得比较好。

不管新房还是二手房。

买房主要是抗通胀，是个笨办法。多数买房的人的希望都是增值比利息高那么一点点。我感觉有三个优点，一是可以贷款，二是时间长了遇上一次行情就可以发笔小财，三是可以把增值和本金部分做成Line of Credit，相当于一个活期账户，需要的时候可以用很低的利息就可以拿到充沛的资金。

知识和感觉都是从实践中来的。