主题：从需求看房价 -- 油老板

最近看珊珊小姐买房子，忍不住说几句关于房价的看法。也算抛砖。

国内的房价高吗？不高吗？没有绝对的说法，俺的看法是 资本家是没有良心滴，是冷酷无情滴，但是却是理智滴

与其核算资本家的利润率，这个大家已经分析很多了，不如从需求角度探讨一下。

首先是谁要买房？主力是年轻人，大学毕业工作几年，结昏或准备结昏。出于传统习俗，他们的需求是有一定刚性的，也应该是买房的主力。

其次，他们的收入怎样？比如无锡的年轻中产为月入2000，年收2万5。这是2年前的数据。按照这个样板分析，他们的购买力是多少呢？假设夫妻双方月2000，则家庭年入5万，照30年工作算，收入150万，假设收入1/3买房，则可以负担50万的房价。1/2购房，则可以负担75万。在这里按照20年贷款算，以一方的全部收入算，2万5x20,正好50万。利息呢？因为有工资增长的预期，实际上可以抵消利息。所以在无锡市场上，平均房价可以到50万/套。假如面积为100平方，则单价5000。

那么，这个平均价所买的房在哪里呢？比如上海，大约是离内环稍远一些，北京大约靠近4环。

那么城市中心的可以接受的房价呢？

以炒房不太严重的地区为例，比如还是无锡。假设工作几年后夫妻一方收入4000计，年收则5万，20年收入100万。所以中心地区房价100万或10000/平米是可以被接受的。低于这个价格，就是供不应求了。

考虑到人民币通胀的影响，甚至10000/平米以上也是可以被普通人接受滴，主要问题是现金流在头几年是否可以支撑。在几年后通胀的影响下，还款压力将逐渐减弱。

所以，假设上海一对夫妇，双方月入1万，则理论上可以消化100万的房子。中高收入家庭则可以消化150-200万的中心地区住宅。

不过这样的日子是很辛苦的。以无锡夫妻为例，30年收入150万，50万还款，40万抚养子女（1人），剩下的是双方生活开支和储蓄。由于20年还款期间只有1方收入可以支配，只能维持一般消费，算勉强小康吧。

所以通货膨胀对他们是福音吧。（老板要是敢不加薪，哼哼！）

按照这样的计算，要买房的算一下一方20年的稳定收入，然后对比当地房价，就可以做出决定了。简单说每平米少于您月工资2倍就是便宜滴！买吧，以后还是要涨滴。

比较实用的建议是，早昏晚育，买房趁年轻。贷款2个最，最大限度，最长期限。要是有30年的千万别贷25年。

早昏晚育，买房趁年轻。贷款2个最，最大限度，最长期限。要是有30年的千万别贷25年。

28结婚 33 两个孩子。没买房。。。

看来这辈子希望不大了。。呵呵

都有能力超生了，还哭穷

按楼主的算法，夫妻双方都不能生病，长辈也不可以生病，要保持30年内不出任何意外，30年内不能失业。。。

这个难度有点大吧？

一般来说你买房子时候还没有生病。因为现在生病的人基本上买不上房子了。

所以，年轻人中买房子的紧迫性远远大于面对生病时的紧迫性

他在那里假设两夫妻30年都在挣5万一年，30年前你父母挣多少钱一个月，你现在挣多少？就算没通胀，干了30年也会升职吧，难道科员做一辈子？

他还少算了双方父母出头款，现在买房的，30岁以下，父母出头款是大部分，很多人都不过是贷10年以内，根本不算吃力。国际惯例房产是贷30年，中国10年都可以贷下来，那就是说上涨的余地还很大。直到中国房子40年，50年都贷不下来，那才算涨到头了。

隐含条件都被您老说啦,省俺不少工夫.

其实现在月入２０００不算高工资吧

补充老中一点，上海的平均收入达到和美国人均一样是问题不大的。至少涨到香港，台湾的水平是没有疑问的。也就是说人均１００００／月是问题不大的，最多１０到１５年吧.其他地区工资比照当地发展水平与上海的差距

昨天我说要一次性付全款买房子，油老板急忙提醒我，不能如此犯傻，如此急不可待地学雷锋给开发商送钱。

油老板随口送上的两条还款妙计。让我晚上翻来覆去，寤寐思服，不知东方之既白。

实际上，贷款不是个新名词，但不光我、我们公司的很多年轻人也一样，能够一次性交全款，都会选择一次性交款。何解？十鸟在林不如一鸟在手，贷款一日没还清，便一日不放心，一日不觉得房子完全是自己的。再者：还款路漫漫，十年、十五年....谁知道会出什么事？手头没有余钱就象旧日形容的，家无隔夜粮，在如今这个社会，精神压力受不了。虽不至于象那谁写的，要把银币放在床头，每夜摩挲，但总是个安慰。话虽说今日的中国经济欣欣向荣，中国政府都成了大款，我看陈经的文章也很鼓舞，但无奈我对国家有信心，却对自己没信心。再次，谁都知道“你不理财，财不理你”，然而你理了财，财也未必理你，热脸帖人家冷屁股的多着呢。现在股票、基金遍地开花，指数节节高，大盘天天涨，可我自己的那支股现在仍然半死不活。都说满天乌云，必定有几块下雨，可就是没那么多催雨弹，说不定打出去的全是空弹----而我认为，炒股买基金，纯粹是概率问题，所以，绕半天，仍然是储蓄最保险，至少，它不会在帐面上就少了。

说中国人爱储蓄，大部分自然是为子女、为健康、为养老......除此之外，还有象我这样的，为避免损失，为心安理得，为基本的生活保障之外的提升空间。

只要对俺 横推八百大沙发，轩辕重出坐沙发颓废宗师油老板滴沙发有信心就可以啦

有道是人生在世，沙发而治。

凡事必先仰卧沙发，静观天象，发呆沉思，然后方可拍案而起，大喝一声：“上肥肥烤猪!”

所以，先慢慢坐好沙发，仔细听俺说。

1 人是懒惰的动物，没有压力就没有动力。没有负债就没心思上班，就会无聊，就想购物，到处娱乐。。。。。。然后呢？就觉得钱不够花了，生活也空虚了。

2 中国人是勤劳勇敢的民族，一不怕苦，二不怕累，敢想敢干，所以人口13亿。呵呵，这个下次和云横居士探讨。反正，中国人就是牛。为什么牛呢？就是因为人多啊，每人多挣1块钱，全国就是13亿！靠近2亿美元！而且呢，钱这个东西是不会少滴。只会不断流通，不断增加。所以，只要你存在在钱的流通循环中，你花出去的钱又会回到你手里。一句话，只要不打仗，中国人的钱一定是越来越多滴。

3 所以，结论

将来的钱不值钱--和现在比

没有负担的人会懒惰，空虚

上面的话都是俺油老板信口开河，不听也罢。可是下面的话希望是肺腑之言：

姗姗女士，您的钱是您亲手挣来得吗？是您拼命工作的成果吗？父辈的支持占多少呢？可曾想过他们也会老，会生病，也会出现急需用钱的时候吗？假设全部还了贷款，一旦有万一，可有足够应急的钱吗？有比如，即使不用担心老人们，自己的家庭呢？难道没有急需用钱的时候吗？真的没有吗？假设急用，您可以一时三刻借到钱吗？真的可以吗？

如果这笔钱不是父辈的支持，那很可能是生意上挣来的。那么，这么一大笔流动资金对于生意意味着什么呢？

是啊，谁也不知道未来会发生什么，假如：

在楼盘交割前您为了安心一下付清房款，谁有信心房子的质量肯定没有问题呢？几年后也不发生问题呢？万一出事，您能够要得回房款吗？

如果，这笔钱只是您家全部积蓄的1/4或者1/2以下，那么房子买了就买了，没啥大不了的，交割的时候多留个心眼就是了。如果不是这样，就请好好考虑俺最后说的那些话，毕竟，我们真不知道哪天会战争爆发，地震山洪，真要逃的时候，房子应该逃不走吧。

如果产生49年的极端情况，唯一能带走的就是黄金，不动产都是跌得一钱不值。如果不产生那么极端的情况，中国发生经济危机（这不是概率问题，而是时间问题），把钱留在自己手里怎么都好过抛在房子这种变现率很低的财产上。贷款的好处就是利用别人的钱，给自己带来收益，这跟无法承担非借不可是两回事。比如你打算再买两三栋房子，就应该贷款，房子升了固然是自己的，房子掉了咋办？那就留给银行做坏帐呗，中国有钱的无不是靠利用银行发财的，这就是需要学习的对象，能欠钱的才是大爷。在一个家庭里，把借贷集中在一个人身上，要是发生问题，就让那个人一人承担了，不能还贷又不会枪毙，怕什么？

你这样有余钱全部抛在不动产上才是可怕，在经济危机的时候不动产都要大跌价的，你到时候需要救急的钱没有流动资产，房产大割肉出售都不会有人要。不动产投资，一定要尽量利用贷款，因为贷款不代表你一定要还的，可以根据情况看还不还，要是出现了你最担心的情况，你都带着黄金上飞机了，还管他房子欠款？

对工资上涨的预期太高了。

按统计口径来看，支持这一数据的应该是工薪阶层也就是拿固定工资的人的收入数据。目前国企民企基本都没有固定的工资晋升制度，也就很少一部分外企会有。如果靠职位的晋升，那是金字塔式的，能上去的毕竟是少数。成功跳槽并成功加薪的，仍然属于少数情况。

按财富分配来看，GDP是很快，但目前，而且在可以预见的一段将来，能有幸分享这一成果的，显然不是普通的工薪阶层。

从宣传的角度来看，通涨也好、工资上升也好，其目的都很明显，拉动大家消费。买房也好买车也好吃喝也好炒股也好，总之要千方百计的把钱从储蓄帐户上扒出来。至于若干年内是不是能有工资的增长（统计意义上的、不是指个体的情况），没人打保票。万一到时没增长，没关系，也有的是理由糊弄。

一个小例子：首都通信运营商的基层员工，在工薪阶层里，好歹算收入中等偏上了吧。4家，那一家都没有固定的工资晋升制度。即便某年领导开恩，普调工资，按近3、4年的情况，增长幅度也都在2%以内。

不能这么算，中国的房子只是租住政府土地70年而已，而且建筑质量大家都是有名共睹的，这不像欧洲的石头房子13世纪的还能住人，所以呢，没有任何必要一次付清全款。比钱更重要的是你随时可以用钱的能力，千金难买是自由啊