主题：贝壳公寓爆雷这瓜，没人关注？ -- 潺潺流水

最近关注了一下这个事情。才发现这个所谓长租公寓竟然是全国各地开花的新兴行业。而蛋壳公寓是其中最实力强大的一个。强大到能够在美国上市。

因为没有自有媒体介入报道，网路上关于蛋壳公寓的消息是零散甚至可能错误的。我就能够得到的基本信息归纳如下蛋壳公寓的商业模式：

１.蛋壳公寓与房屋所有人签订合同，取得一定时段的房屋租赁权。通常在５年以上。

２.蛋壳公寓出资装修所租赁的房屋。

３.蛋壳公寓出租所租赁的房屋。

在这个阶段，表面看这是自由市场上的自主经济行为。但是在西方成熟的房租租赁市场看来，隐患已经产生了。

首先，因为蛋壳公寓没有财产权，租赁房屋的最终用户无法保证自己的权益。换句话说，坚决不能从二房东那里租房。二房东欺诈的可能性太大，因为在交易中他没有任何利益投入，可以随时捐款而逃，房客却无法保护自己。

其次，在蛋壳公寓事件里，蛋壳公寓不是普通意义的二房东。他和房东的长期租赁合同，以及对房屋的装修投资，实际上构成了投资合伙人关系。这层关系怎样在合同里明白体现是关键。如果蛋壳公寓未能明示，则是他合同条款的失着。尽管如此，蛋壳公寓的房东因为未收到蛋壳公寓付款就公然赶人，是与法不合，可以通过法院的司法解释处理。

回头看蛋壳公寓的商业模式。网传蛋壳公寓高价租进，低价租出。我对此非常不理解。这样做法公司财务账目怎样平衡。这不是做企业，而是专心想做诈骗了。因此就有下面的跟进的商业步骤。

４.蛋壳公寓用预付房租的方式引诱租客获取房租贷款。

这样蛋壳公寓的商业合伙人微众银行出现了。为什么说微众银行是蛋壳公寓的商业合伙人而不是普通的商业银行？因为商业银行的贷款安全是考虑的首要因素。并非租客要贷款银行就放贷那样直接。首先银行要考虑租客贷款的偿还能力。其次，银行要考虑，所贷款项的支付对象是否有对价。换句话说，贷出去的钱所购买的东西是否值那些钱。

我们都理解房贷。银行在发放房贷时要考虑买房者的还款能力，也要考虑房子本身的价值，即有银行的估价过程。这对银行贷款起到保证。万一买房者出现问题无法还款，房子的价值可以保证银行的贷款没有损失。同样的原则应用于任何长期的贷款。

微众银行的房租贷有两个问题。第一，房租贷的支付对象是租客的租赁权。这是无形资产，几乎无可能估值。这个风险是不可控的。第二。房租贷所支付的租客租赁权的存在，取决于蛋壳公寓对于房东的租金交付。如果为房租贷的安全考虑，房租贷应该直接付与房东而不是蛋壳公寓。微众银行明知贷款风险仍然实施操作。唯一的可能解释是两者之间是商业合作关系。

５.蛋壳公寓用月付方式对待房东，却收取房客年租，因而产生存量现金。蛋壳公寓用这笔现金开发新房源。

我承认蛋壳公寓这个商业计划在纸面上是完美的。根本问题来与每间出租房的运转是否产生现金流。如果不能产生现金，而依靠不断扩张拉入新房东和新房客，那么看来再完美的商业计划也是一个欺诈行为。

据说蛋壳公寓已经暴雷。出现大量租客被驱赶现象。那么这个过程中政府相关监管机构有无缺失？我认为从监管角度，或许政府方面最可能行动的就是对微众银行放款和付款的监管。或者杜绝房租贷这样风险大的贷款。其他的责任在一个自由经济市场上很难说是政府应该承担的。消费者，这里是租房客要清楚明白租房合同的根本是房东。与中介或者二房东签合同只能把自己处于非常危险的境地。

现有局势如何善后。据微众银行声称房租贷可以无息推迟到２０２３年。从商业银行角度看这已经难能可贵。实际上还是要房租客自行承担房租损失。这对于租客相当不公平。

我认为政府可以做到的当务之急，是稳定现有租客的状态。通过法院文告宣布现有租客可继续租住，直到蛋壳公寓所付装修成本能够被全部折旧为止。同时，追究蛋壳公寓管理层的个人责任。尽量从其个人收益中扣除用于支付房东和租客的损失。