主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 俺觉得供求关系的估计很成问题 就以北京来说，我身边的同事有两套、三套房的真不少。我自己也有两套房，都在二环内，一套房改房，一套自己买的商品房。如果没有房产税，我现在既不租也不卖，一套睡午觉，一套睡晚觉，反正不缺那点钱。本来还想搞第三套远一些的，周末或度假去住，现在价位太高不买。
如果有房产税，我可能会考虑出手一套房子（明白我为什么这么关心房产税了吧），拟议中的第三套房子也不想了。
家园 我是这么看的 八十年代，成都市主城区城市人口不过100多万，人均住宅不足8㎡，总的住宅面积应当不到1000万平米，目前，人口已超过300万，人均住宅接近30㎡，从最终来看，城市常住人口可能会接近500万，人均住宅按欧、日标准会接近40㎡.
成都还有近1半的新建住宅被外地人买走，俺在川东老家的兄弟姐妹大多也在成都买了房，这个也不全是投机，因为子女读书后回地级市的可能不大。除四川的二级城市外，新疆、西藏、青海、大庆等地来蓉买房的也不少，但大多是为了养老。
省内二级城市的往省会走，同时县城居民在二级城市买房，打工的农民迁往县城、乡镇的也很多，这个城市化的进程估计要到城市化率达到60%以上，加速度才会出现拐点。
加上公积金、低利率、流动性泛滥等诸多因素，眼下释放出的需求真不小。
从供应来看，长远的观点，供应是没有问题的，但目前有效的供应不足。
成都由解放初的穿城九里三到88年一环路通车（周长18km），94年二环路通车（周长28km），现在是周长51km三环路和80多km的外环高速，城区面积不断扩大，但新区的交通、教育、医疗等配套还跟不上，无法形成有效供应。2000年左右，成都很多人去华阳（离成都市中心不足20KM）买大房子，环境好、价格低，但没多久，不少人又搬回城里的蜗居，为啥呢？停电多、购物难、交通不便（费时or费钱）。
小产权房换个马甲入市，可能会缓解压力。
我倒觉得，年轻人不要急着给开发商送钱，先租一段时间再说，毕竟过了供求平衡点，房价自然会下调。
家园 物业税后，房价大幅下降是不可能，但是我认为会抑制炒作 就象你说的，现在的市场形势是有效供应不足。为什么会不足？以前有不足么？以前似乎没有感觉到啊。现在感觉不足，为什么呢？是不是因为有不少资金囤积了房子，搞个有价无市的来逼空呢？
我的意思是，措施的重点应该是抑制炒作。房奴的承受力固然需要考虑，但不是关键。炒作抑制了，房价自然会有个合理回归，最后是对房奴有利的。
不知道国内的物业税是不是和房价挂钩按比例确定？只有按比例，才合理。
家园 物业税和加息一道 物业税根据人均面积（最好是地面）征收最好
城市、地段有所区别
对多余房产慢慢加码
家园 还是铁手说得对 房产税或者物业税，最大的效果可能是通过增加持有成本，减少空置率，打击炒家囤房。对二手房价格也会有抑制。对卖地经济和新房价格影响不大。
前段时间，趁着地王的消息，北京二手房成交突然增加，可能和有消息的炒家高位出货有关。接盘的房奴，应该再忍一忍就行了。
家园 不能把一切责任都归到炒作、投机上， 炒作、投机无非是在基本供求面上加大波峰波谷而已，温州炒房、炒矿、炒小水电等等有吃肉的、也有挨打的。
有效供应不足主要是相对增加的需求来讲，90年代初成都市主城区城镇人口人均住房只有8㎡，现在，成都市主城区城镇人口人均住房已接近30㎡。小两口结婚，需要单独的成套住房，一般都要二居室吧，这在90年代初，基本上是不可想象的。还有城镇化加速，这些需求都是实实在在的。
有效供应不足主要体现在新区的综合配套严重不足，不收割小白，谁来提供新区建设资金，有效供应又怎么能增加。
家园 你说的是收机场建设费建设机场 而另一个角度是投资黑煤窑挖到哪一天就赚到哪一天。暴利让人都疯了。无论是土地还是房子，价值的预期是建立在地方经济的发展上的，现在提前收割还没有兑现的预期将摧毁原本可能的预期。房产商做的就是不断地强化人们的预期并在当下自己提前收割。就如你所分析的，从总体的预期得到当前边际价格，但是预期是要有一个时间的过程的，当前的价格已经自我否定了自身的价格基础——城镇化加速。
家园 那就可能暴露官员的房产 在美国收房产税的同时，还保证了房产的产权不可侵犯。到你家强拆可以
拿枪去打。
中国有两点不能收房产税：
房产主人不透明，收谁的不收谁的不知道。
很可能占有大量房产的官员或地方强势人物豁免。越有房的越不交税，结果参见前清前明的土地税举人以上豁免体制。
即使收了地产税，政府仍不保证房地产的产权不可侵犯，强拆的时候仍然存在。
