主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 难说会是什么效果 炒房客做的是短线，物业税针对的是长期持有者，虽然其中也有大量投资需求，但这两个群体相交程度不大。
要抑制炒房恐怕只有想办法增加他们的融资难度。加税之类一定会被转嫁到最终接盘的买家身上。
家园 对于房奴来讲，征收物业税是导致其负担更轻还是更重。 家园 你要考虑的是，怎么保证房价在合理范围内波动 物业税的设计，如果是房价越高，则交的税越多。物业税的存在，就可以抑制房价的狂长。
如果大家都是正常需求买卖房子的，高价房就不会有人买，需求就上不去。想要炒作的人，也会因为找不到下手会多一些顾虑。
从某个角度来说，房租的变化更能反映对房屋的需求变化。如果说房价的涨幅远远大于房租的涨幅，基本可以肯定房价是被炒作上去的。要是有物业税，房子捂着的时间越长，付出的代价越大，靠囤积来炒房价肯定是不行的。
家园 招还是很多的 比如，两次转让间的时限强制延长到10或15年，宣布政策到政策实施之间给一年左右的调整期。
家园 盖足够多的廉租房或者放开管制 房价高，主要还是因为土地只有唯一的卖方，同时要盖房子，需要盖太多的公章，需要太多的审批。
放开管制，不现实
那么盖足够多的廉租房呢？当年上海可是有两个1000万计划的，5年过去了，盖了多少呢？
没有钱盖廉租房？？真的没有钱吗？？
只是因为盖廉租房无利可图罢了。
重要的还是政府花钱缺少透明度，缺少监督
家园 我算是在这个行当边缘混，也一直关注物业税的问题 就目前这个供需关系来看，征收物业税后房价大幅度下降的可能性不大，对于房奴来讲，按揭最多略有降低，加上新增物业税，房奴日子更难过。
目前是市场形势是有效供应不足，供应曲线会把房价推到小白承受的极限。
房价下降，估计要到2016年以后。
家园 你的假设是物业税没有门槛 对所有人所有物业一视同仁的征收。
问题是为什么要这样呢？完全可以按人均面积收取，设定免税面积。例如设为人均40平米以下免税。那么绝大部分房奴就可以免税，不会增加负担。
对于二级市场上手上囤积大量房子的炒房客来说，必须快速出手才能避免高额税收。当市场上出现大量需要快速出手房子的时候，价格显然会下降。
但是对于那些在开发阶段就投入资本的炒房客来说，他们基本上可以避免物业税的直接影响。
家园 个人认为：供求失衡是主要矛盾 投资投机只是加大了振幅，使问题更复杂。
当市场上出现大量需要快速出手房子的时候，价格显然会下降。短期下降之后呢，在供求关系没逆转之前，抛出的房源很可能被房奴抢掉后，房价重回升势。
解决问题的根本途径还是要靠增加有效供应。
家园 没有那么多房奴 现在的问题是房产投机者在和房奴抢房子, 造成供不应求的假象. 事实上房屋的空置率是很高的, 有统计说北京的空置率达到60%. 而现在北京买不起房子的应该主要是刚到北京或者刚刚工作的这部分人, 绝对数量不会很多.
所以房价问题的关键在于现在房子已经成为了投资的工具, 投机房产风险极低,获利丰厚, 成了每个人都能看懂并实施的资本运作手段. 只要还能从中获利, 房产价格就不会降下来, 直到崩盘的时候.
因此破解房价问题要从打击投机入手, 一方面提高保有成本, 加快房子的周转, 另一方面提高融资成本降低杠杆率. 还有一点就是稳定市场预期, 降低投机冲动. 对应的措施就是征收房产保有税, 严格控制贷款和大力修建公租房.
- 复 没有那么多房奴
家园 中心城区，空置率没那么高！ 新区空置率高的一个重要原因是确实不方便，不少人害怕以后买不起提前出手了，准备等到配套成熟后再搬过去。
大力修建公租房没必要。
我倒觉得小产权房可以换个马甲入市，比如政府补贴集体经济组织建廉租房，房租直接回馈到农村集体经济组织手里，失地农民转型物业服务。
家园 整体空置率还是高 中心城区空置率不高有可能, 但是不可能大家都住中心城区吧.
不管什么原因新房大量空置是事实, 空置的根本原因是持有成本极低. 没有空置的房子也有很大部分在出租, 原因也是出租能够抵消持有成本并有盈利.
所以提高持有成本可以使得这些房子被放出来, 满足房奴需求绰绰有余.
你说的小产权房入市是绝对不可取的, 有百害而无一利. 首先它本身就是不合法的东西, 把它合法化是自打嘴巴; 第二它的开发极度不正规, 出了问题谁负责? 第三其中获得的收益归少数人所有, 而社会成本却由整个社会承担, 不公平. 第四开启了掠夺农民土地的新途径, 你真的认为物业服务能安置所有失地农民? 即使能, 人家农民还未必愿意干呢, 那又当如何?
- 复 整体空置率还是高
家园 等等看吧 农村集体所有建设用地入市是早晚的事。
新农村建设需要的资金只可能从这里出来，中央财政不愿出，地方财政给不起，市场配置缺乏盈利动力。
不让农村集体所有建设用地入市才是对农民不公平，凭啥你政府征用俺的土地就可以10倍、几十倍卖高价？
你说的小产权房入市是绝对不可取的, 有百害而无一利. 首先它本身就是不合法的东西, 把它合法化是自打嘴巴;法律是可以修改的，尤其是不合理的的法律。
第二它的开发极度不正规, 出了问题谁负责?以前国企自建的干打垒也不正规，无非是加强监管而已，建设局、规划局等现成的机构都有，无非是拿不到施工许可许可证、建设工程许可证不能动工而已。
第三其中获得的收益归少数人所有, 而社会成本却由整个社会承担, 不公平.收益归村集体所有，低利用强度的农村建设用地入市，将有效增加供应，降低成本，对大多数房奴都是有利的，当然政府出让土地的价格可能降低，收益下降，这也算是代价之一吧。
第四开启了掠夺农民土地的新途径, 你真的认为物业服务能安置所有失地农民? 即使能, 人家农民还未必愿意干呢, 那又当如何?目前土地管理有一定的弊端，真正应当严格控制的用途转用，即严控农业用地转为非农业用地，对于现成的农村集体建设用地，应当与国有建设用地同权同价。
物业服务当然不能安置所有失地农民，也没有任何一种方法可以安置所有失地农民。但能安置总比让他们天天晒太阳、坐茶馆、打麻将好吧，对于40、50的失地农民，本乡本土有千元左右的工作，我想拒绝的不会太多。更何况，除了物业服务，在人口聚居到一定程度，其他第三产业的机会也就出来了。