主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 一点疑问，房产证可以证明房产主人是谁吧 买了商品房，都要办理房产证的吧，房产证上标明了房屋拥有者，而这个证是政府发的，房产主人是谁，政府是掌握的吧。
家园 当初卖地相当于已经收了70年的土地使用税 本来，就是卖给你70年的使用权，如果是商业用地，土地使用权只有50年。
这时候再收房产税，那么土地使用权到期了呢？
再说，美国地方政府收了房产税，它的支出是透明的，主要用在了教育医疗等上，所以房价越高的地方，收的税就越多，用在学校的就越多，学校就越好，房价就越高。。。。。
家园 不是一回事 房产税是指业主因持有房产而要缴纳的税，类似于车船税。而土地使用费是指房产占用国有土地而要缴纳的70年使用费。两者不是一回事，理论上，业主对房产的所有权是永久的，不是70年。
设想一个极端的情况就可以说明两者的差别：如果你有办法，能将房子挂在一个热气球上，不占用土地，那么可以不缴70年土地使用费，但房产税必须交。
因此，房产税在设计上，首先是会控制持有多处房产的房东或投机者，对二手房市场的影响可能更大。要征收的话，会先除去房价中所分摊的土地使用费。
- 复 不是一回事
家园 美国的房产税是否包括土地 不知道在美国买房子，土地所有权归谁？是归政府还是个人。
如果是归个人，那么他们的房产税自然包含的土地部分。
在中国，如何除去房价中所分摊的土地使用费，估计不容易，首先土地价格的参照标准如何确定？每个房子除了房产证，还有一个土地证，但是又并不是所有房主都办了土地证，另外，又有土地所有权有年限限制，那么是否应该根据土地所有权的所剩年限进行所有权折旧？
家园 我理解是包含土地的 房产证上有一条：原来土地价值是3万，土地增值部分是20万，总共价值是23万，等等。你家得按23万交税。
两个数字是随便举的，但是大致比例差不多吧，土地占房屋总价的15%左右。
家园 美国的房产税当然是包含土地的 在中国，扣去房价中分摊的土地使用费是很容易的事情，查一下国土局的存档就行，所有的土地使用权转让交易都有底。
家园 升值的是土地，不是房屋 房屋本身因为建筑寿命，折旧是要贬值的
房价的上涨本质是土地在升值，但个人没有土地的所有权，购买的只是50或70年的土地使用权。
如果按你说的，用现有房价剔除土地初始的土地交易费用后作为征税基准，那么老百姓要为增值的土地交税，或者说是要老百姓为了增值的土地使用权缴税，可是当初一次性购买70年土地使用权时候，说明了吗？
再者说，随着土地使用权的逐步到期，它的价值是增值还是贬值，也是未必的。。。。。。
据说最早的商品房，土地使用权是30年的，还是等这批房子的土地使用权到期，看如何解决吧
家园 土地使用权是30年的在深圳有已经到期的 曾经见过报道，可以找找。不过我想在吹泡泡的过程中这种问题好解决，量也小。大量的70年到期会如何？不知道。
家园 物权法：自动续期 但还没有细则。
家园 这个分析很好！ 首先问题是这个税是对土地还是房屋征收的？
如果对土地征收，买房人并不拥有土地，谁拥有谁出钱。
如果对房屋征收，那么需要先确定房屋增值了吗？准确地说剥离了土地价值的房屋价值是不是真的增值了？估计剥离了土地那破房子基本上也值不了几文了。
- 复 这个分析很好！
家园 剥离土地的房子是贬值的 但想想车船税的标准就会明白，每年征的车船税是不管你的车是否折旧贬值的。
家园 车船使用税跟车辆价值不挂钩 也就是说这是跟价值增值无关的税种。
可是目前的物业税，明显是要从增值的部分来抽税，就像股票升值时征收的资本利得税一类的东西。但是股票是股东持有的，土地所有权从理论上跟房屋所有人没有关系。现在国家已经有房屋转让时的营业税了，还要再征物业税，相当于对股票市场里面持有股票的人除了征收资本利得税以外，再征收一个股票持有税。
给那些准备收物业税的人出个主意，可以借鉴西方模式，把土地使用权也证券化，一个小区或者大型物业的土地使用权以有效期内的租金贴现后计价折合成证券转让。自住也要交租金，然后以自己拥有的土地使用权份额分红。也就是不存在自住，都是租客，但你可以通过拥有的土地使用权份额分红。然后由大家共同炒卖，一方面可以名正言顺地征收资本利得税，还可以对它的炒卖征收印花税，这远比前面的资本利得税收得多。这样中国就创新出来一个交易品种，土地使用权交易。
家园 为什么总要以美国的物业税模式来理解呢？ 中国的房产税要征收的话，不会从增值部分抽税，收的是持有房产的税。我看到的几个方案，要么是按合同购房价扣除土地成本分摊，要么是按面积。首先要理解中国的房子和地是剥离的，增值部分体现在土地成本上。。。