主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 你理解反了 现有的房价刨去土地使用费做计税价格，是更合理的，怎么会是“老百姓为土地增值缴税”呢？
房价中的大头是土地使用费，商品房的建安成本在北京也就是每平米3000左右，房价涨的动力之一也是土地使用费，而且土地的增值就是体现在土地使用费上涨。因此，刨除土地使用费再来计税，计税基础低，才是房产税的真正意义所在。
至于土地使用权到期的问题，如果房子还能用也没规划拆迁就到期再续呗，这是另一个问题，跟房产税无关，倒是跟农村的承包权到期有些类似。
- 复 不是一回事
家园 决不可能先扣土地出让金 只会物业税照交，土地出让金照交。
家园 两者是肯定都是要交的 就是房产税的计税价格上，可能要扣除所分摊的土地出让金。
家园 不会，这没法操作 - 复 不会，这没法操作
家园 完全可以操作 土地使用费有多少，折楼面价多少，国土规划局都是有存底的。
而且，只有刨去土地使用费才可以统一不同性质房子的税收问题。比如集资建房，小产权房，房改房，央产房，等等等等，价格都是所包含土地使用费不同，要和商品房统一纳税，只有大家都刨掉土地价格因素。
- 复 完全可以操作
家园 土地使用费、土地一级市场交易价、土地出让金 不是一回事，分户的土地出让金数据，国土规划局都不会有。
一个整块地的地价、出让金等可能有数据存底，但一块地上往往多种用途同时开发（商业、办公、住宅、公共配套等），要把整块地的地价、出让金分配到各种用途的每户身上，很麻烦。
家园 对于房产税来说，只有土地出让金才是重要的 而出让金的底子，国土局都有存档。
如果是多种用途同时开发的，商业用途的部分早已收税了，扣除就是。其他的，包括公共配套，都要摊上。其实这些东西不难算清楚的。
还有一个更简便的征收方案，就是按面积。确定一个免税面积之后，往上是按面积税率累进，但是建筑面积？套内？使用？也会有争议。
而且以北京为例，二环内的房子，和六环外的房子同等标准计税？也会有争议。
总之是不可能有完全公平的办法。只要达到政策设计者的目的就是了。
家园 分户的土地出让金数据，国土规划局没有 除非是房改房自己去办划拨转出让，这个数据有。成都的话，二环路以内按房屋指导价的1.5%补交出让金，二环路外按1%补，即可把土地性质划拨转出让。
对于多种用途开发，把总地价以及出让金如何在商业、住宅上分配，还是个麻烦事，目前有几种方法，测算结果都不一样。
我估计，物业税征收应当是一个先易后难推进：
先对非住宅用途房产征收，这类房产户数相对较少而且有租金或经营收入，业主承受力较强，加上现在征收房产税（对租赁收入按12%征收，自用按价值*税率）的重点也是非住宅用途房产，税务局基础数据较好，难度相对较小；
其次，对非普通住宅征收，非普通住宅的国家标准很明确，成都市执行标准是面积大于144，或者单价高于区域平均价的20%。对于不集约用地的低密度豪宅（容积率小于1），执行较高税率；
最后，对普通住宅征收，可以考虑每人给一个免税面积，可以单独使用，也可以家庭为单位聚合使用。
家园 分户的摊算一下就行，没那么复杂 前段时间北京的地王一出来，大家都能根据出让金算出楼面价。
俺是在两会期间了解到一些信息，现在的方案大致有两个路数，按价格和按面积，都进入测算阶段，要执行起来是很快的。按价格，又有合同购房价和市场价两派，俺觉得合同购房价再扣除土地成本是比较合理的。按面积，又有户面积和人均面积两派。
个人的一个估计，政府可能会从执行简便角度选择按面积征税，就好比车税按座位数一样。已进入测算阶段的方案，普通住宅和非普通住宅都是要征的，执行税率不同而已，非普通住宅肯定要高，200平以上的别墅、联排，每年没几万税过不去。免税底线也有。
当时还和同事探讨过这些方案可能的社会效果，比如按户面积收吧，离婚率必然猛涨（假离婚多），按人均面积收吧，可能会出现一户里面挂N多人的情况。都是为了混免税面积。
家园 雪兄，可能因为我在这个行当里混，想得有点复杂了， 亚历山大的法子也许才是最近的路。
大家都能根据出让金算出楼面价。有了土地出让总价、规划建筑面积、单位地价、容积率一出来，楼面地价就出来了，加上建安成本、配套费用、相关税费等自然可以大致匡算出楼面价格，但是这种匡算数是很粗的，用到税务扣减上要面对千家万户，有点难。
综合性物业的地价在不同用途房产间分摊是土地估价行业的一个研究课题，国内不同的机构对香港、台湾、日本等的技术路线有所借鉴，加上国内土地使用权为有限年期，且不同用途年期不同，结果至今没有一个大家都认同的标准分摊方法。
如果简单采用已交出让金直接抵扣物业税的方法，对仅有一套市中区住宅的平民家庭冲击很大，从目前个人出租住宅房产税（租赁收入12%）实际征收来看，情况很不乐观。
所以，我估计，会由难到易，先非住宅后住宅，先豪宅后普通住宅。个人可能给一个免税面积，减轻单套市中区普通住宅平民家庭的负担。
按户面积收吧，离婚率必然猛涨（假离婚多），按人均面积收吧，可能会出现一户里面挂N多人的情况。都是为了混免税面积。如果鼓励假离婚，那肯定是恶法，必砖之。
给个人均免税面积，问题不大，户籍制度管在那里，而且一人只有一次机会，一家用到一处，买第二套房就要慎重考虑了，反正肉烂在锅里，无所谓。
家园 免税面积是肯定有的 你真想复杂了。比如对于一个纯住宅项目，土地出让金除以总销售面积不就行了，然后把这个数乘以每户的销售面积，不就知道每户要扣掉多少了。这个也只是作为计税的基价，还要乘税率呢。综合项目，比如商住混合就有计较了，但也是有分摊的。
这样做的最大好处就是不同性质的房子大致可以在同一基础上征税了。
当然，按面积计算其实更简便了。。。
家园 纯住宅项目并不多 以俺所在的成都为例，现行规划技术标准，二类城镇居住用地可以自动兼容20%以下的商业，如经规划批准，可以兼容20%以上50%以下的商业。
从成都近几年新建住宅项目来看，90%以上的沿街裙楼都是商业用途，同时，现在的住宅小区，一般都有独立的公用建筑（同一栋楼内的公共建筑面积已摊到每一户了），所以，分摊是个普遍现象。同时，对于商业地产来讲，可能还涉及到不同楼层间的分摊（商用物业的地价是各层均摊还是有楼层差异，这个是有分歧的。）
由于国内物业的土地使用权性质有划拨和出让的差异，如果非要考虑交了出让金的纳税户的权益，俺觉得可能简单的对所有土地使用权性质为出让的住宅给一个减征比例，比如：减征30%。
当然，这中间肯定也有不够公平的地方，比如，在成都，房改房的土地使用权性质均为划拨，如果你想变成出让，补交出让金就成，比例是：二环路内按指导房价的1.5%交，二环路外按指导房价的1%交。这样的话，二环路内100㎡交个4、5千块钱就成了，你就可以和人家现在近百万买的房享受同样待遇。