主题：【原创】从交易的角度看房价 -- darkreign
家园 【原创】从交易的角度看房价 先给大家看一语音整理后的文字，记录的是中商所1997年的天胶R708事件，连接如下：http://www.cnffi.com/zqsd/2009/0723/101030_8.html
我看这次期货多逼空事件，有这么几条比较重要：
1、在产品过剩的情况下发生的多逼空事件
2、多头资金优势、组织优势明显
3、最后多头弃仓的原因是裁判单方面降低多头杠杆、限制多头开仓
前段时间单位组织学习股指期货相关知识，本人自己对这个也比较感兴趣，就多翻了一些期货的老帖子，看到了这篇。那会儿正好赶上房地产新政第一波，拿着国X条和这帖子一对，嘿嘿，简直就是天衣无缝。自打那以后，但凡有人问我房价怎么走，我就把这帖子扔出来：你们自己看着办吧。
下面就一条条对照一下：
1、中国的房子到底是不是过剩，各有各的看法，社会上热炒的“黑灯率”其实就是一种草根采集的第一手数据，具体到怎么对应空置率，以及空置率的定义，那就是专家的文字游戏了，我反正不管。总之，我一直盯着一个四环外万科小区，离家很近，有时候吃完晚饭就去溜达一圈，顺便看看有多少灯亮着，得出的主观入住率，大约50%。我认为50%的房子没人住，算是产品过剩了。那么这个小区历史价格走势如何呢？07年，一期开盘，8900元；之后二期没关注；三期在08年卖18000；四期开盘在09年春节，12000，当时去售楼处，大厅里空荡荡的没人；没过俩月，威武的四万亿出台，我跑去一看，16000了，还剩几套边角料。今年初这个小区最后一期开盘，24000。4月新政出来的时候二手房报价在30000左右，现在报价在28000左右。当然，今年开的最后一期，是90平米左右的小户型，和之前几期150+平米的户型在价格上不太好比。价格在三年间涨了三倍，算是“过剩环境下的多逼空”了吧，走势也和R708很相似。
2、楼市里的多头，是那些有大把资金进行投资投机的人，所谓空头，不过是自认为是“刚需”的小散。房子不能卖空，所以小散一直踩空，多头一路逼空。多头中间喘了半年的气，这期间小散还被被芮大记者吓得半死，净想着怎么勒紧裤腰带每周花100元过冬了，等醒过味儿来，多头的气也喘够了，调集资金，发动媒体，继续逼空。
3、今年4月以来，裁判突然开始“欺负”多头，提高首付和按揭利率就是给多头降杠杆，三套限购、外地人一年缴税证明限购就是限制多头开仓。几条之中，这条杀伤力最大。
我想说的是，在这种情况下，如果规则不该，裁判不换，连续跌停是肯定的。只不过房地产市场比期货股票市场运行周期要长的多，多头现在的主要任务就是想办法趁没跌停的时候平掉盈利的多仓，把利润转移走。事实上也是现在多头拼命在媒体上忽悠，任志强金岩石之流赤膊上阵，无非就是骗“多换”和“空平”进来。有人说多头现在的主要任务是换裁判改规则，我觉得不是，多头不是傻子，这个时候干这事儿成本和收益不成比例，做买卖赚钱是真的，把自己的脑袋押注在换裁判上，正常的投机投资客都不会这么做，这次多头是真的准备收兵了。
关键词(Tags): #房价 投资 投机， 通宝推：时空,家园 打击你！ 空置率没关系的，我2006年只觉得房价与工资相比太高了，但不敢断定房价趋势。去一个朋友2000年前就开始入住的小区看了看，入住率大概50%不到，就是房子根本没装修、没人住。我也断定房价撑不住。
可那里的房价，从170万，到240万，再320万，400万，现在500万都买不到了。
前年秋天开始看的一个楼盘（查我以前贴子），开始大概260万，去年夏天280-320万，秋天涨势缓了，愿意为空调开始制冷了，起作用了呢，可现在400万了！
流动资金太多了，这才是最根本的！
家园 现象分析 总之，我一直盯着一个四环外万科小区，离家很近，有时候吃完晚饭就去溜达一圈，顺便看看有多少灯亮着，得出的主观入住率，大约50%。我认为50%的房子没人住，算是产品过剩了。那么这个小区历史价格走势如何呢？07年，一期开盘，8900元；之后二期没关注；三期在08年卖18000；四期开盘在09年春节，12000，当时去售楼处，大厅里空荡荡的没人；没过俩月，威武的四万亿出台，我跑去一看，16000了，还剩几套边角料。今年初这个小区最后一期开盘，24000。4月新政出来的时候二手房报价在30000左右，现在报价在28000左右。当然，今年开的最后一期，是90平米左右的小户型，和之前几期150+平米的户型在价格上不太好比。价格在三年间涨了三倍，算是“过剩环境下的多逼空”了吧，走势也和R708很相似。
如果07年开盘的楼盘现在就能达到50%入住率，那是相当的高了。一般从开盘到交房至少要2年以上，交房扯皮和装修再用个1年是再正常不过的了。装修好了，再凉半年。而且对改善型住户来说，等房子煤气暖气都通好了（交房第一年基本不可能通暖气）才会搬来住。
如果再过2年，直观判断能达到70%以上的入住率，那么这个小区就可以认为是进入稳定状态了。该住的都住，有人如果想买这个小区，必须得等有人因为调动工作一类必须要卖才有机会买（指位置好，住的舒服的那种）。
家园 关键是利益。 看一看现在的房地产公司，背后都是什么样的人在参股？而掌握权力的人难道和平民百姓最亲？舆论早就放出话来了，房价和物价指数涨幅差不多，就算调控成功。今年物价涨幅多少？4%还是10%？
家园 看在哥们的面子上，先送花再宝推 不过有几点是不一样的
1. 房地产杠杆虽然降低了，但是还是没有做空机制，自然就没有人愿意主动砸盘压低价格了。
2. 期货和房子不太一样，期货是有对手盘就行，也就是有人跟你对赌未来的价格就可以开仓，开仓并不意味着现货市场的供应有啥真正的增减，也就是说有时与现货市场的供需情况脱节也是正常的吧。
3. 期货市场的资金量比楼市要低很多，就算关停并转一些期货品种或者市场也对经济主体影响不大。比如327国债之后到现在也没国债期货品种了。楼市这家伙关系的利益太广了，“房市”是很多人喜闻乐见的东西……
最后，我作为一个租房族，也希望“房市”能有节制一些，别把我们子孙的幸福都被一浪接一浪的“房市”高潮搞没了。
家园 为什么这样喜欢用股市的经验来套地产市场？ 两者风马牛不相及，地产很大程度上受土地制度的束缚，难以大变
家园 一年1000万套保障房，10年就是一亿套 北京四环五环外大片空地，建个500万套保障房不成问题。现在北京有资格买房的，全能解决。
现在这些空置房，找谁接盘？可以肯定，现在北京虽然价格没怎么跌，但要卖房套现也不容易。
只要政府真下决心猛建保障房，房地产问题一定能解决。10年出来一亿套保障房，哪怕是北京，也能让人人有稳定的居住环境。
家园 “保障房”概念本身就让人疑惑，只是为了混淆统计口径 凭空又创造出一个含义模糊的概念，只是为了统计数字可以随意变化，将过去一些特殊专项房可以加入到统计数字中去。
比如拆迁改造回迁房，这本身就是作价到拆迁成本中去的商品房，折扣价是原来的房屋拆迁款，是普通商品房。创造出保障房的概念，是为了有借口混淆统计口径，玩数字游戏，
真正意义的保障房，（原始概念），是指无产权，不销售的公租房。
这个概念，重庆提出计划要建的就是这种真正的保障房。任志强提出的也是这种产权和使用权都不销售，只能出租的公租房。
陈经所说的也肯定是这种公租房。但政府玩弄的数字却不是，而是不知所云的大杂烩。尤其是把拆迁回迁折扣房也都算入。
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安信证券日前发布报告，质疑今明两年的保障房完成情况和计划，称今年的保障房完成情况可能存在统计口径的差异，值得怀疑。而2011年完成保障房及棚户区改造1000万套任务，则相当于要占用地方政府的全部土地收入，而不太具可可行性。
http://business.caing.com/2010-12-17/100208544.html
家园 重庆好样的，越来越待见黄薄二位 应该多建这种20平方/套的studio式公寓，分散建于城市各个角落，不仅农民工或者蓝领可以申请，大学生蚁族也可以申请，只租不售，不能转租。
曾经广州也有过那种全部都是超小户型的商业楼盘。整个楼盘全部是小复式，最小的单层只有15平方左右，下面是一个小客厅和厨厕，上面那层整个就是一房间。楼梯比较陡，老人家上下可能有困难。但是仍然超受欢迎，很快就卖光了。
家园 保障房的概念都说乱了 其实是被各级政府故意说乱的。保障房是指公租房。只出租给低收入者。
而现在说的保障房，是把各种低价商品房都算进去了。包括所谓经适房，这些经适房只是以折扣价出售给权力者的商品房。
专供公务员和教师的低价商品房，给拆迁户的折扣价回迁房。
这些都是普通商品房以折扣价卖给特殊人群，可以囤积和空置。这个帖子里很多人说的保障房，其实不是公租房，而是这种折扣价销售的商品房。
房价高是因为建好的房子可以被囤积和空置。能够囤积空置的房屋都不会降低房价。比如经适房，被有权利的公务员买去，仍然是囤积和空置。
只有公租房才是真正的保障房，即使被转租，仍然起到了增大有效供给的目的。
家园 政委太理想化了 别的不说，北京不可能搞500万套保障房。无他 ，华北的自然条件，比如地下水，环境承载力在那。拥有450万辆车的北京现在天天堵车，再加500万保障房住户，以现在的车价，那北京至少1000万辆车，六环以内的道路就都是彻底的停车场了。
政府下决心肯定能缓解，也许能找到解决方案，但是5000万或者1亿人口的北京，不现实。