主题：我也来侃高房价（一）高房价的产生：消费，投资和炒作 -- donnie78
高房价已经成了中国必谈话题，尤其以“侃”著称的北京人，出租的哥都能挨个给政治局常委做工作总结加户口调查
，朋友聚会谁不发表几个高房价的高论都不好意思和别人打招呼。兄弟我由于脑慢嘴笨，一般都是多听多想，虽然有自己的一套想法，但侃出来的很少。最近海南房产又被爆炒，心中不禁窃喜（后面慢慢说）。但听说在北京的老妈要去海南看房，赶紧越洋电话动之以情晓之以理，连骗带吓总算制止住了老佛爷的冲动。这里把跟老佛爷几次电话的想法归纳总结一下。在河里无ID潜水+有ID潜水也多时了，也该做些贡献了。河里大牛太多，有些观点肯定已经被表达过了，有些观点肯定有不同意见。交流为主，抛砖引砖，各位请轻拍
。好在新兵营里大牛少，少许安慰。
（一）高房价的产生：消费，投资和炒作
说到高房价，就必然要说高房价的产生，就不得不面对一个现实：绝大多数人认为这房价已经不能接受，可房子依然卖得出去。这里有贫富分化的问题，财富分配问题、腐败问题等等，但这些都不是产生高房价的必然因素。为什么这么说呢？这就先要从商品房的购买需求谈起。商品房的购买需求包括三类：消费、投资和炒作。
第一类消费最好理解，就是买房子用来解决居住问题。就如同买包子是为了吃，买衣服是为了穿，买汽车是为了开，找小姐是为了解决生理需要一样，这没什么可说的。这也是无耻奸商和无良学者们常说的“肛需”。要注意的就是衣食住行这样的必须品会影响到民生和社会稳定。第二类需求就是投资需求。稍微学术点说，所谓投资需求就是希望购买的商品房能够带来正向现金流，并且最终所有的正向现金流和残值的净现值为正。题外话，其实最开始股市就是按照这个目的设计的，但无一例外成了第三类。第三类需求是炒作需求，炒作者买入的唯一目的就是以更高的价格卖出。他不关心现金流，不关心价格位置，只关心价格趋势。低吸高抛，赚取差价。
第二类需求如果没学过财务可能还不太理解。打个简单的比方。如果有个朋友打算开一个餐馆想找我合作，那我首先考虑的问题是：要投多少钱？每天翻几桌流水多少？房租水电人工等支出多少？一年又多少纯利？几年回本？比我把钱放银行买国债更赚钱么？这就是典型的投资性思维。对于商品房来说，如我投资一个门脸店铺，我去看类似门脸的出租租金是多少，然后计算收入支出纯利，最后算出年限和残值贴现，对比存银行发现赚钱于是投入，那么这就是一个投资性购买。
荷兰的郁金香热，中国的君子兰热和普洱茶热，都是典型的炒作性需求。购买者在购入这些商品时的唯一目的和期望就是以更高的价格卖给更傻的傻帽。当所有人都相信这个商品的价格只会涨不会跌的时候，而事实是真的在相当长的一段时间这个商品只涨不跌的时候，不断会有新人新钱涌进来，而新人新钱反过来又使得价格进一步攀升。这样的击鼓传花会持续相当长一段时间，直到再也没有新钱涌进来为止。最后的傻帽拿着几十万一盆的君子兰欲哭无泪。
这三类需求的最大区别在哪里呢？消费类和投资类需求，都是和房屋的直接使用相关的，就是说无论是我买房自住，还是买房出租，最后房屋都在被“使用”，其价值得到了发挥。而炒作类完全是那房屋当做一个载体，其实际意义已经和住房的功能没有任何关系。可以把房子换成郁金香，君子兰，普洱茶，也可以是邮票，古玩字画，明清家具，股票，黄金，赛马，名犬…只要某一类耐用商品（甚至只是一个标志、符号）能够造成只涨不跌的心理趋势，都是可炒作的对象。当然后来市场进步了，涨跌都可以炒作，这是后话。
前面已经提到了：炒作者不关心价格的位置，只关心价格的趋势。只要是价格在涨，不管价格多少一律买入。比如我是一个炒房者，我有一千万资金。如果单价一千我就买一万平，单价一万我就买一千平，单价十万我就买一百平，就算是单价一百万、一千万那我就买10平1平。只要价格在涨，我就买进。反过来只要价格下跌，哪怕100块一平我也不会买。其实这是个是再正常不过的心理。诸位一定听过刚入股市的大爷大妈们说：“这个股票便宜，才1块多，咱多买点。那个股票太贵了，都好几十了，咱买不起”。诸位听的时候一定发笑吧，这是典型的把炒作品当消费品来买。但凡炒过股票的人都知道这是棒槌。但诸位也别笑得太早，反过来也一样。炒房客们看着咱们这些成天叫“房价太高了，我们买不起”的人，不也跟诸位看那些大爷大妈一个心理么？一群棒槌！
说道这里已经很清楚了，呼应开头的论述，贫富分化的问题，财富分配问题、腐败问题等等都不是产生高房价的必然因素，产生高房价的必然因素是房子成为了炒作商品。房子的作用已经完全偏离了它的居住功能成为了一个炒作符号。其结果就是首先挤出了投资性需求（但凡是以回报为目的的理性投资者，商品房是绝对不可能考虑的）然后只剩下消费类需求和炒作类需求在商品房市场上搏杀。显而易见，消费类需求和炒作类需求的竞争完全不在一个层次，也就产生了如今天怒人怨的高房价。任大炮和经济砖家们的言论也不是没有道理，把商品房当炒作品它一点也不贵，因为它根本就没有“贵”这个概念。但是逼着百姓倾全家几代的财力去和炒家竞争，也太TMD无情，太TMD无耻了！真想上去打丫个生活不能自理！
既然这高房价都天怒人怨了，该怎么办呢？土鳖扛铁牛。
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前文书说到房价这玩意就这么被炒起来了。那么炒起来之后怎么办呢？花开两朵，各表一枝。先说TG怎么办，接下来再说说屁民怎么办。说TG怎么办就要先明确TG要干什么， TG的目标是什么。兄弟俺自幼受毒害颇深，一直认为TG是执政为民的，至少我希望他是执政为民的，与美帝的执政为钱不同，这也是本篇的基本出发点之一。
高房价带来的危害可大概以分为两大类，一类是金融风险，一类是民生问题。金融风险不用细说，由于过度杠杆化，违约后的大量坏账引发信用危机，金融危机，经济危机等等，美帝已经给咱们表演了一遍了。所以TG陆续出台了提高首付比例，取消贷款优惠政策等等，这些都是为了防范金融风险。有了美帝这样的标杆，房地产造成的金融风险在中国爆发的可能性微乎其微。如果真爆发了，那TG真的是连一点点的学习能力都没有，离下台不远了（下台也不怕，后文再说）。那为什么中国房价在美国刚刚因为房地产泡沫爆发金融危机后还连续飙升呢？真的是因为TG为了吹高GDP么？有这原因，但为这个GDP而埋下金融危机的隐患，TG怕是没那么傻。
说道这里要岔开一些话题，谈一下美国房地产泡沫和中国房地产“泡沫”的区别。众所周知美国这次的危机是由次贷危机引起的。什么叫次贷危机我就不废话了，简单说就是让没钱买房的人贷款买房，老墨居多。老墨是兄弟我很佩服的民族，在美国，至少是俺要饭的加州，他们是工作最累的、收入最低的、孩子最多的却是生活最快乐的。一到周末假期就看到他们拉帮搭伙的又唱又跳又烧烤，背一个、抱一个、拉一个还怀一个。老墨的生活态度比中国最贪的贪官还要哪怕死后洪水滔天。这帮哥们一听说怎么着？不要首付，一月掏500刀就能住一两千尺的大豪斯。比我租的公寓还便宜，行！住了。他才不去管几年后的利息调高。负责一点儿的房产dealer会告诉他们，但会说到时候房价涨了，你把这房子直接卖了再去新签一个房子，还是零首付一月500继续住，还能赚一笔差价，多爽。不负责的根本就不说，让老墨自己看合同。老墨对书本厚的合同根本没兴趣，只看的到能装下他们一家7，8口的大房子，去他妈的，住了。于是没有支付能力的人购买了房子，然后无力继续供“毛给之”，信用破产连锁反应。所以说这是前文书说的消费类需求的过度膨胀造成的金融泡沫。
美国有没有投资类需求？有，我知道的都是老中。老墨说了，字典里根本没有投资和存钱这俩词儿。老印和老美可能有，但人家比较Pussy，不好打听人家的私事。老中啥事都侃，中午凑一起吃饭除了房子就是孩子。我认识的老中里基本都一套自住，1~N套投资。各地都有。但这是前文书说的投资，不是炒作。前几天一位大姐，刚刚买了一个加州州府萨哈拉门托房子，就是T-800上班的地方。中午吃饭时跟我们算计，一个月房子租出去多少钱，down pay多少钱，每个月供多少，每年交多少税，等老了把这里的房子卖一个M，拿钱去那里养老，blabla。很明显，这是投资者在算计，不是炒作者。他们不是造成次贷危机的罪魁祸首。
美国有没有炒作者呢？很少。美国有各种各样发达的金融工具和衍生产品进行炒作，杠杆率比贷款买房大得多的有的是。杠杆率高、变现快、流动性好、又没有持有税，何必去炒房子呢。所以炒房子远远不是造成金融危机的原因。
再回来说中国的房地产“泡沫”。之所以在前面和这里吧泡沫加引号是因为他和美国是完全不同意义的。前文书就说了，中国的房价暴涨完全是因为炒作，和消费投资都没啥关系。它的产生原因，潜在危险和可能的引爆方式同美国的次贷截然不同。和美国比起来，房地产对中国的金融风险要小得多。不仅仅是因为TG出台了很多保护银行的政策，还因为中国人的性格和老墨差的太多了。和老墨比起来，中国的80、90后的败家小皇帝也都是勤俭持家的好模范。还有，炒房者的目的在于炒，在于赚取差价。就如同炒股票一样，多年前贷款进入股市很容易，股票被爆炒。如今贷款很难直接进入股市了，还是一样的爆炒。炒作和杠杆化，杠杆化和炒作都没有必然因果联系。说一个老佛爷的亲身经历。我妈在去年11月的时候去看北京房山马上要完工的轻轨总站边上的一处房子，这房子半年前5，6千块，现在基本翻倍在一万到一万二左右，还没有好楼层好户型。正当我老妈问价的时候，一位山西煤老板过来问个价格，掰手一算：来10套！这是老妈亲眼所见，电话里跟我说了半天，“这些山西人怎么这样，北京的房子都让他们买了！”这说明什么呢？1.这就是典型的炒作，不管价格只管趋势的建仓，价格翻倍就买5套。2.他们根本就没有利用银行贷款，直接全价购买。近日在海南的炒房也是这样，开发商直接说不做按揭，千万级的海景公寓都是全款。TG堵住了银行贷款，堵住杠杆化，能防住金融危机，但防不住房地产的炒作。反过来，无论你如何炒作，只要不给银行造成不良资产，对金融不会造成重大冲击，金融危机就不大可能发生。所以说TG以金融危机的风险保8，未免小看TG了。
金融危机的威胁小了，就万事大吉了么？当然不是。这也是为什么我开篇要说TG是执政为民的政党。如果是执政为钱的美帝，当然金融危机没了就万事大吉了。老百姓房子被收住帐篷关他屁事。但TG要考虑民生，要时刻不忘改革开放的目的是满足人们日益增长的物质文化需求。也就是说，前面说的两大类问题，美帝可以只管第一个金融风险，而TG就不得不考虑民生问题，否则就不配被称为TG了。资本主义经济学家樊纲之流可以不顾民生说经济是好的，金融是安全的，因为数据是好的。但社会主义经济学家如曹建海这样的就会说经济是差的，因为百姓是受苦的。这也是判断资本主义经济学家和社会主机经济学家的标准。
那么TG这民生问题怎么解决呢？土鳖扛铁牛。
谢谢：作者意外获得【通宝】一枚
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前文书说到TG的金融风险没有想象的那么高。其实我也没有银行贷款的第一手数据，也没法算清楚连银行自己的搞不清楚的房贷不良资产到底有多少。我仅仅从几点最基本的常识出发得出的这个结论。1. 美国房地产泡沫和中国的房地产“泡沫”产生机制不同。2. 银行保护政策加强并且房地产炒作越来越“去杠杆化”。3. 人不能太傻。最后这点很重要。凡是一个有正常思维没傻到一定程度的人，绝不会在隔壁刚烧了房子还在自己家玩火。如果美国没发生过次贷危机，TG可能会犯错。美帝刚刚表演了一遍TG还犯傻的可能性就微乎其微了。这不是说TG的金融很安全，只是说房地产泡沫给TG带来的金融风险，不会有很多人想的那么严重，民生问题带来的影响要严重的多。当然这个结论纯粹是我个人的私货。但如果非要说TG比最弱智的弱智还要弱智，也不可能管着十几亿人这么多年吧。
言归正传说房价，高房价造成的民生问题是显而易见的。郁金香可以炒，普洱茶可以炒，这些不是必需品，没有那么多“肛需”。但若把郁金香换成大米，把普洱茶换成抗生素药，社会一定会炸锅。谁敢炒这些东西，谁就会被老百姓打个生活刚好能自理。房子作为衣食住行之一，本应该是坚决杜绝炒作的。怎奈已经被炒作起来了，说这些都已经是事后诸葛亮的废话。
对付炒作，最简单的方法就是不作为，就是爱怎么炒就怎么炒。反正只要是炒作，那就必有暴跌傻眼的时候。如果炒的真是普洱茶，这个办法就够了。可炒的是房子，这个办法就困难了。过去一段时间基本上TG就是不作为，只要防止住了金融风险，等着看炒家怎么死。可是中国的百姓不干，消费类的刚需得不到释放。当然这个也不能全怪TG，其实屁民也有责任，具体什么责任后面再详细讨论。反正现在就是屁民买不起房子就骂娘，就民怨鼎沸。而且，放任不管的话谁也说不清房价什么时候才是顶，因为炒作价格已经不能用正常的商品功能和购买力来衡量了，就如同几十万一株兰花一样。如果任由房子炒作，其上涨空间会远远超过正常人的想象。随便举个股票市场的例子，贵州茅台2003年9月每股0.98元，2008年1月每股220元，4年半翻了220倍，03年掏10万块08年就是2200万，这种诱惑力谁能抗拒的了？所以如果从炒作角度看北京、上海这些一线城市，根本就不能用什么租金比收入比来衡量，10万一平可能离顶还早着呢。既然坐等顶部遥遥无期，TG就不能不出手了。
怎么出手呢？最简单粗暴的方式就是加速崩盘，这也是老百姓最想看到的。既然这么炒下去早晚要蹦，那就加速你崩好了。TG随便出一些什么政策，在保证银行安全的前提下放几句狠话。只要趋势转炒家会立刻做鸟兽散，房价会像6000点到1600点一样飞流直下。但这样做坏处很多很大。凡炒作就有庄家散户，就会有一些判断不清的小散们跑去接盘。这个没办法说，人性的贪婪无药可救。会有不少小散们被套在半山腰甚至山顶刚刚下坡的地方。而多数炒家属于持续建仓，建仓早成本低，非但不赔反而大赚。需要说清楚，这里的小散指的不是消费类需求得不到释放的刚需，而是见到炒房赚钱耐不住寂寞的潜在小炒家。消费类需求的购买者，无论价位如何，由于他的购买目的与炒家不同，其购买心理大不一样，购买行为也完全不同。等到一波牛熊交替过后，大炒家们会再回来底部建仓。这么看来，加速崩盘不过是加速了一个牛熊周期，这不是制止炒作，而是利用炒作，甚至是刺激炒作，进一步确立的房地产市场的炒作地位，从此跌宕起伏的房价就不能避免的了。所以简单粗暴破坏了市场，受益了炒家，还可能套牢不少小散。小散们人数多且资金风险承受能力很弱，潜在的社会问题也不能小视。
虽然我太不赞成简单粗暴的加速崩盘，但是对某些奸商和砖家们的说法也很是不齿。最SB、最弱智的说法就是房地产带动上下游产业，钢筋、水泥、建材、家具、家电都靠房地产拉动。房地产业崩盘了其他产业受影响，会影响就业、影响GDP，所以房价不能大跌。这是典型的脑残说法，房价大跌和房地产崩盘是完全俩个概念。房地产崩盘是指房地产市场严重萎缩，而房价大跌是指房价腰斩甚至我个人认为要更多。商品房价格和带动相关产业根本就没有直接关系。中心城市3万一平的房子和三线城市3千一平的房子，3万一平的房子会用10倍钢筋水泥？客厅要10个沙发电视？卧室要10个窗帘？厕所要10个马桶？狗屁逻辑！房价跌下来后会释放真正的消费需求，消费者会真的买家电家具、窗帘地板，这才是实实在在的拉动相关产业。一个市面上2004年的毛坯二手房，没装修、没家电、没人住了6年，它带动了什么产业？信高房价带动相关产业，还不如去信春哥能拉动GDP。
当然房价是非降不可的。简单粗暴不是上策那什么方式好呢？土鳖扛铁牛。
建筑成本上，或许3万一平的房子和三千一平的方子没太大差别。
但房价的构成是地价+建筑成本+可能的其他税费+地产商的盈利。
而显见的地价差别，北京长安街边的地，跟三线城市山洼洼里的地，那能是一个价么？
去年各地接二连三拍出的天价地王就是活生生的例子。
我是驳斥以拉动相关产业为由维护高房价。高房价和相关产业没有任何关系，真正拉动相关产业的是销售量而不是价格。
房子尽管耐用，也是消费品。比起其它的投资行为来说，存在着更多的风险，而且买卖手续繁杂，中间抽成过多。
说美国发生了次贷危机，中国就会汲取教训，能够避免，就太理想化了。且不说，有没有对策来避免危机，因为，许多问题即使被提出来，也可能暂时是无解的。危机不过是一种结构上的失调导致的集中爆发而已，这种结构上的失调不解决，不过是扬汤止沸而已。中国和美国，关于高房价问题的原因，如你文中所述，是完全不同的，所以，美国的经验也只有参考价值，没有太多的借鉴意义的。至于银行的商业风险，这个河中的很多人士也给出了很多参考，从宏观面上来说，是仍然存在的，不过是被提的更高而已，你给的例子和分析大多是微观的，无法有效解释近期间的爆发性上涨，其能量如果无法有效的缓解和释放，可能造成的问题恐怕已经超出了可以预测的范围，这个市场可是比股市多出了不知多少倍。
本来的话，可以在去年，有调节的降低房价，释放压力的，现在，只能继续关注了，因为小调节恐怕已经没有效果，而大的调节，其方向性和力度仍然处于无法预测的状态。
一万的地价跟一千的地价上面建起来的房子，用的钢筋水泥差不多的。当然了，那些超级豪宅可能用花岗岩的。
我也说了都是我自己的私货，一家之言，欢迎探讨。从不同侧面分析才能把握问题的全貌嘛。我的论述并没有否定任何别人论述的意思。很多看似不同甚至是矛盾的观点，其实只是事物的一体两（多）面。
对于金融风险，我的观点是类似美国式消费膨胀造连锁反应产生的金融危机在中国不会发生，原因说很多了。金融系统安全当然远远谈不上，但面对房地产业，中国的大问题不是金融风险而是民生问题。当然风险的强弱高低、民生问题严重性、还有两者的权重每个人标准不同。这虽是大问题，但不是本文重点，只稍作解释。
对于08年的下调和随后的爆发性上涨我是这么理解的。在05、06年左右，商品房市场逐渐演变成炒作市场。08年的房价下降可以看做是一个技术性回调，随之而来的是进一步的发力上涨。当然不同人从不同侧面根据不同的信息可以分析出不同结论。有人说是地方政府政策抬的，有人说是4万亿砸的，有人说是国进民退挤出来的钱炒的，还有人说是国际热钱炒的，等等。这些都是原因，都有道理，结果本来就是各种因素综合作用产生的。但我观点（也是本文的重点）是：关键的原因在于房地产市场已经彻底沦为了一个炒作市场。无论什么因素，无外乎是资金面、技术面和基本面的条件而已。而这次爆发性上涨就是资金充足、基本面良好且技术调整充分的一次发力上攻。如果把量价结合做一个K线应该很漂亮。所以，只要房地产市场还是炒作市场，房价就不可能稳定，民生问题就很难解决。这第三篇的核心意思就是房价不是简单粗暴的打下来，大快人心就万事大吉了。实际上不少炒家已经高位出货等着低位建仓呢。就如同你说的，这个市场比股市多出了不知多少倍，放任其炒作其方向性和力度无法预测。
我对银行风险宏观面分析的确很少，由于不是重点（主要是才疏学浅）也不打算展开。但如果你有什么补充或者指教非常愿意倾听，也非常感谢
。
土鳖扛铁牛，跟着我有饭吃
房价还是降不下来的
前面说简单粗暴反而会有刺激炒作的作用，并非上策。这篇来试着分析一下最近TG的政策。同样这些分析是基于第一篇的论述基础，从消费、投资、炒作的角度阐述。只求提供一种分析视角，不想证明什么或者否定什么，挂一漏万在所难免。而且，治大国没有银弹政策，多数都是两（多）害相权取其轻，指望某政策能够立竿见影，还不留隐患是不现实的。当下，TG的政策看起来像是要制止消费类需求和炒作类需求的直接PK。炒家炒你们的，百姓买百姓的，俺个人认为可为中策。
首先是建立独立的保障性市场。建设廉租房、经济适用房和两限房等，就是要建立起一个只有消费类需求的市场，根本不让炒家参与进来。这个问题的难点是如何阻止炒家，如何彻底掐断炒作资金的进入和退出。TG采用了很多手段，设立门槛，公示，限制转让等等，但还是有不少热钱想尽一切办法挤进了进去。另外，现在这类房子门槛高，数量少，远满足不了当前的消费需求，仅仅是杯水车薪。目前TG政策要加紧建设保障性住房，成果如何拭目以待。
随着城市化加快，大量人口涌进城市。再加上改善型需求，住房在消费市场的供需矛盾同样很突出。这种矛盾用市场化的价格分配方式解决，是基本公平，能接受的，当然前提是没有炒作。保障性住房由于其保障性质，难以提供拉开档次、拉开差距，满足不同层次消费需求的住房供应。所以强化市场分配，还不得不依靠商品房市场。再加上暂时保障性住房供应量不高，商品房市场在相当长的一段时间内还要继续但当解决百姓消费需求重任。炒作问题怎么办呢？如果说保障性住房是防止炒作的硬性规定，那么增加炒作成本就是软性手段。TG正视图通过软性手软增加炒作成本，降低商品房炒作的吸引力。二套房贷款政策，物业税等可以理解是为了金融安全和调整财政，同时也可以看做是增加炒作成本的软性手段。类似的有段还可以有交易税，甚至所得税的追缴等。随着软手段的不断推出，热钱会逐步被挤出。
既然炒家是以炒作为目的，炒作的标的可以是任何东西。创造出更吸引炒家的市场，也是把炒家热钱拉出房地产市场的一种手段。就像美国一样，提供其他更具吸引力的炒作市场来吸引这些资金。其实中国的可投资渠道并不多，股票市场大家也明白了那是个圈钱的地方。TG需要制造出新的可投资空间，酝酿中的股指期货算是其中之一，还有海外直投，港股直通等等。开放更具吸引力的炒作市场，增加房地产炒作成本，一边挤、一边吸，一步步把炒作热钱从房地产弄出去。
TG似乎还在玩一个阴招。既然区分消费型和炒作型有难度，那我就用地域给区分开，就是我们大家现在看到的海南旅游岛。以TG之老奸巨猾，在同一个地方摔两次跟头实属罕见。TG肯定看得出海南房地产又在被爆炒，当年的泡沫放倒好汉无数，擦屁股的事情花了好几年时间，这么快就忘了当然不可能。其实海南的房地产去年底就已经很火爆了，TG非但没制止，还在年初弄一个什么开发海南的若干意见火上浇油，就不得不怀疑其动机了。刚开始我看到的时候也是一皱眉头，寻思着TG脑袋是不是被门夹了，后来再一细想觉得不太对。这也是我越洋电话制止我老妈投资冲动的主要原因。这招挺缺德，明摆着弄个瓮让炒家们钻。先把所有的浓血都往一个地方挤，让别的地方缓和下来，回来再治这个疮。
别小看这海南岛，海南可是一个省，面积有3万平方公里。这可是建设旅游岛的规划，不是建设海口、三亚、博鳌旅游城。看最近的新闻，海南一个不临海，不临市，也没啥景色的普通公寓，已经售价2、3万了，这是可北京市区的公寓价格。海南那么大地方，够不少人炒好一阵子了，难怪 TG对海南二次泡沫居然相当长一段时间视而不见，甚至还加一把柴。只是苦了岛上800万人。可以想象将来海南岛上处处是豪宅，高尔夫球场，娱乐中心，再加上赌场、跑马场、红灯区，整个一个资本主义腐朽堕落的典型。前文不是有个伏笔么，TG下台了也不怕，这么豪华的一个岛留作退路正合适。TG真的堕落成资产阶级政党，也还可以学它的前任跑到这个岛上逍遥。各占一个岛，也算公平，哈哈。当然这是笑谈。
建设保障房，提高炒作成本，开放新炒作品种，吹海南旅游岛泡沫，等等这些招式，都有把商品房炒作需求和消费需求给隔离开的作用。没了炒作，房价才能真正的理性回归，炒家们没有建仓的能力和欲望。炒作彻底远离的消费类市场，就不再会有跌宕起伏的价格。能不能达到期望的效果，还要看这些政策的实施状况，还有很多不确定的因素。这肯定是一个过程，中间TG还要做好财政断奶的准备。当然，这篇分析仅仅是我俺某一个角度把TG一系列政策加以分析，也许TG出台这些政策与我分析的目的完全是南辕北辙。总之屁民也就是分析分析，什么结果只能拭目以待。
土鳖扛铁牛。
前面侃了那么多TG，也该来侃侃屁民了。这房价一时半会是降不下来，TG的政策是“防止房价暴涨暴跌”，那么屁民该如何应对呢？其实很简单：不买。嘿嘿，这个看着跟废话一样，但咱不能简单的一拍脑袋一咬牙，愤青一样就只知道高喊“不买了”！咱还要说清楚为什么不买，而且要想明白在什么情况下还可能考虑再买。
买一样东西最基本的原因是什么呢？其实就是看他值不值。所谓值或不值就是说他实际的标价与他的价值的比较是高是低，高就不值、低就值了。这就要想出一个办法来搞清楚：房子到底值多少钱。这是整个问题的关键，一旦能搞清楚房子到底值多少钱，整个问题就迎刃而解了。但一件物品值多少钱，对不同的人是不一样的，这也是为什么有人愿意要花几万块买一个LV的编织袋，而在我看来它一百块都不值。这么说如何判断房子值多少钱看似是一个比较困难的事情了？其实不然，还是让我们从最开始的消费、投资和炒作说起。既然买房子的无外乎消费、投资和炒作，让我们一个个来说。首先让我们来考虑作为一个投资者，怎么来判断房子的价值。前文说了，投资是以未来房租收入作为利润的一个投资选择。一个房子的价值就是未来房租减去支出后纯收入的净现值。
为了方便讨论，这里先稍微展开一下净现值这个概念。净现值是做投资决策的一个基本的方法，其基础在于货币的时间价值。所谓货币时间价值，是指今天的钱比明天的钱更值钱。举个简单的例子，我今天借入一亿元存入银行，一年后得到的是一亿本金加利息。如果一年后的钱和今天的钱价值相同，这利息就是我白赚的了，显然没人这么傻。以银行存款为例，假设银行的年利率是r，当前的现金PV，一年后的价值就是FV=PV*(1+r)。对这个等式做一个变化，可以得到PV=FV/(1+r)，就是未来的现金FV除以(1+r)是他现在的价值PV。假设银行年利率是10%，一年后10元现在的价值（净现值）是10/1.1=9.09元。也就是说，以银行的利息计算，明年的10块钱，今天值9.09元。同理，按银行的复利计算，两年后的10元，今天值PV=FV/((1+r)*(1+r))=10/(1.1*1.1)=8.26元。以此类推越往后的钱净现值越低，就是离现在越远的钱越不值钱。
注意前面算净现值的时候用了一个前提：以银行的利息计算。强调这个前提是因为对于r的选择，不同的人、不同的风险偏好、针对不同的项目可能是不一样的。r称作贴现率，选择银行的利率作为贴现率只是一种选择方式。如果针对一个股市投资者，他的平均年收益为40%，那么他就要用40%作为贴现率来计算净现值。因为给他1万元，一年后他可以得到140元。同样另一个股市投资者，平均收益为10%，那么他就应该用10%做贴现率。不难理解，收益率越高的投资者，未来的钱越不值钱。当然这里面有一个风险的考量，贴现率越高风险越大。一个成熟的公司，贴现率一般会采用公司平均的资产回报率。
利用净现值判断一个投资的步骤是这样，假设有一个三年期投资项目，需要一次性投入资金I（买入厂房设备），一年后产生利润P1，第二年产生利润P2，第三年产生利润P3，最后还有剩余残值V（卖出厂房设备）。如果不考虑货币的时间价值直接用P1+P2+P3+V是否大于I来判断投资是否赚钱，这是一种小白方式。考虑货币的时间价值，对未来的收入折现，算出他们的净现值相加P1/(1+r)+P2/((1+r)*(1+r)) + (P3+V)/( (1+r)*(1+r)*(1+r))，然后用这个值和I比较。有的时候把I也作为当期的负现金流折现，就是当前的净现值为NPV = -I + P1/(1+r)+P2/((1+r)*(1+r)) + (P3+V)/( (1+r)*(1+r)*(1+r))。用NPV是否大于0来判断投资可行性，这样就通常会听到一种说法：净现值大于0，投资可行。
公司如果采用平均资产回报率做贴现率，就是将这投资和公司平均的资产回报比较，换句话说，就是判断把这笔钱投入这个项目，能不能产生比公司平均收益高的收益，如果不能那么这个项目就不可行。很多公司会根据不同的地域和行业调整r值。极端的说，如果投资者是一个很有背景放高利贷的，那么他算选取的r值就会非常的高，只有当某个投资比放高利贷还要赚钱的时候（基本不可能），他才会选择投入。通常情况下，一个投资会针对不同的r进行多次计算，并将无风险利率做为一个参考底线。如果这个投资用无风险利率计算都不能够赚钱，那么是绝对不可行的。一般无风险利率采用投资所在国5年期国债利率，就是说当一个投资比买国债还不如的话，那还投资个屁，直接就去买国债好了。
接下来讲一讲永续年金，所谓永续年金，就是每年都有一个固定的正向现金流，比如每年固定赚1000块钱。永续年金的净现值计算就是将每一年收入的净现值相加，C/(1+r)+C/((1+r)*(1+r)) + C/( (1+r)*(1+r)*(1+r)) +……这是一个极值计算，结果是C/r。也就是每年固定100块收入，按5%的贴现率，净现值是100/0.05=2000。据说现在英国的交易市场还在交易一种凭证，就是永续年金凭证，每年得到1英镑的凭证。现在这个凭证交易价多少不清楚，有兴趣可以自己放狗去搜。假设是2000英镑，就是说现在任何人可以花2000英镑买这样一个凭证，以后永远每年都可以获得1英镑的收入。直到……永远。这个是真的永远，除非英国主权消失。当然这个凭证的价格会随着通胀预期，经济发展水平，每个人的投资偏好不同在市场上波动。对于非永续年金，比如n年年金，也就是连续n年的稳定现金流。可以用永续年金推导，其净现值的公式为C*(1/r – 1/(r*(1+r)^n)))。从现在其，每年赚一万块，连赚20年，投资可行性就可以用这个公式计算，这里就不推导它了。
讲明白了净现值，贴现率，基于净现值的投资可行性分析，以及永续年金，再回过头来看投资者对于房子投资的判断就比较清楚了。一般来讲房租是一个固定收入，买房看成是一次性投资，每年的房租减去支出当做收益，可以套用年金和贴现率的公式计算净现值。显然，房租不可能是永续年金，中国的房产证是70年，一般房子不可能租住70年，30~50年为一个比较合理的时间。对于r的选择，不同的投资者会有不同的偏好，这里就用最底线的5年期国债利率。2009年凭证式一期国债5年期票面利率为4%。假设一个房子的月租金为1000元，其中1个月作为房子的维护费用支出。那么一年下来，一个房子的净利润就是1000*11=1.1万元。4%的贴现率70年年金，净现值为25.7万，50年为23.6万，30年为19万。也就是说，如果一个房子能出租70年，那么它超过25.7万就是不可行的投资，不如去买国债。同理，如果只能出租30年，那超过19万就是不合理的投资。这里的计算式把房子当做一个纯投资品来对待，其计算方式和投资一个饭馆没有区别。如果一个饭馆每年能赚1万块，开10年，那么按4%的贴现率可以同样算出这个饭馆的价值是8.1万。低于这个价格就可以考虑把这个饭馆盘下来，高于这个价格就不予考虑。投资就是投资，没有任何感情色彩。
另外还有一个疑问，就是房租可能上涨。没错，房租是可能上涨，就如同饭馆可能越来越红火。这就是股神巴菲特的投资方式：价值投资。前面讲的年金是假设收益不变的投资方式，可以理解为就是类储蓄。巴菲特的方式是：找到一个在未来现金流大幅上升的投资品种来投资。对于房子来说，就是10年期投资北京CBD，假设当时的房租是800块一个月，现在是1万块一个月。当时的净现值（4%+70年）是20.5万，现在净现值是257万。这个增长完全是基于收益的增长，并非炒作。巴菲特的牛逼之处在于它总是能够找到未来利润暴涨的企业，并在别人没有注意到的时候买下它的股票。前面的类储蓄的投资方式可以叫保值类投资，而这基于收益增长的投资可以叫做增值类投资。但他们都是基于现金流和净现值的，用股票的话说，都是基于基本面的，和炒作不是一个概念，尽管有时候在市场上很难区分。
举个例子，一个房东，在北京有两个房子在向外出租。一个是二环以里，步行5分钟有地铁。黄金地段，但周边变化不大，2002年至今，房租上涨了20%。另一个在南四环，2002年属于荒郊野地，至今房租上涨了2.5倍。二环内的那个房子，就是保值类投资，它的年收益变化不大。南四环的房子就是增值类投资，它的年收益大幅上涨。在2002年的时候，购买南四环是更合理的巴菲特价值投资。反过来，想做价值投资判断时，也可以用上面的公式来推导其合理性。比如一个房子400万通过计算可以得出，当这个房子的房租能够上涨到1万6千一个月的时候，才可以做到净现值为0。假设同等房屋的租金是6000块，就去判断这个房子的周边环境是不是能够支持这样的上涨幅度能大幅度超过1万6。
啰啰嗦嗦说的这么多，其实就是股市市盈率兼顾增长速度的意思。增速慢市盈率低，增速快市盈率高。随便拿一下网上的公开数据就可以判断的出来，保值类当前房价早就大大超出的理性投资者的考虑范围。增值类，房租要上涨几倍甚至十几倍才可能，这不现实。也就是说，对于投资者来说，现在的房子不值他的价格。回到最开始的问题，房子值不值？投资者回答：不值！
土鳖扛铁牛
都去炒海南吧，只要不用银行的钱炒
上一篇讲的比较枯燥，有很多概念可能一时不好消化。简单理解就抓住一个重点：货币具有时间价值。未来的收入不能够简单的相加，而要进行折现。未来永远的收入（永续年金）价值也不是无限，折现后只是一个有限的数目。折现率可以根据不同的风险偏好和投资水平选择，但有一个底线，就是无风险利率。投资者根据这些原则判断现在的房子，它根本不值这么多钱。这一篇在前一篇的基础上，从消费者的观点来谈到房子值不值。回答这个问题很难，就如同回答LV值不值那么多钱一样，有人说值，有人说狗屁。这就需要一个统一的尺度。
经常听到砖家们说刚需，所谓刚需，就是百姓的住房需求。衣食住行不可或缺，每一个人都必然有住房的需求，有不想睡在马路上的需求。但是这个需求的价值，需要有一个衡量的尺度。有的人想当然的把房价作为衡量的尺度，这显然是不合理的。毕竟刚需是住房的需求，并不是拥有房子的需求。在没有买到房子的人群中，也没有几个是真的是睡在大马路上的。租房是每个人在没有房屋所有权的时候必然选择的满足自己住房需求的方式。租房也是除了购买住房以外，另一种主要的住房消费方式。先简单房屋租赁的市场。这是一个自由市场，而且由于大部分人逃避税收，这个市场几乎是一个完全自由竞争的市场。无论是供方还是求方，他们的地位几乎相等。不存在一方垄断和操纵市场的行为，不会有人参与住房租赁市场进行炒作，任何一方想要制造信息不对称来误导市场也是不可能的。所以可以认为房租的价格是经过充分竞争后，完全由市场决定的价格。可以用来衡量住房需求满足程度的货币价值的价格，至少偏差很小且没有更合适的尺度。
房租是一种支出。前面说过货币有时间价值，这不仅仅针对于收入，同样针对支出。一年后收入的100元今天不值100元，同样一年后的支出100元，并不等于今天支出100元。离现在越远的收入越不值钱，同样离现在越远的支出折合今天的现值越低。其实可以把支出理解为一个反向收入，那么净现值的公式同样成立。从永续年金看，即便是一个永远的支出，折现后也不是无限大，仅仅是一个有限的支出而已。这可能是一个和普通人的感觉不一样的推论，一般人认为我永远向外掏钱，肯定是一个无底洞，其实真的不然。支出折现，仅仅把现金流防线转变，却是一个非常重要的观念。
永续年金是正向的现金流，利用同样的公式同样可以计算反方向的现金流。假设每年支付一个固定的支出P，那么它的净现值就是：P/r，r是折现率。假设从今天起，每年支出3万元直到永远，以4%的折现率计算它的净现值是3/4%=75万。这个解析可以理解为以4%的折现率，今天支出75万，相当于从今以后每年支出3万。也可以理解为如果我不选择一次支出75万，而用75万投资一个年收益4%的项目，那么每年可以获利3万用于支付每年的支出。显然，把这个支出看成房租，就能够理解为从今天起每年支出3万元的房租，直到永远，相当于一次性支出了75万。也可以理解为如果我用75万现金投资于收益率4%的任何理财产品，每年可以获得3w的收益用于支付房租。显然把这个公式还可以再优化，用于房租就不能用永续年金，而是用有限年金。假设一个房子租70年，用公式C*(1/r – 1/(r*(1+r)^n)))，得到一年支出3万70年相当于今天支出70万（4%折现）。70年属于极限，50年相当于64.4万，30年相当于51.8万。
经过这样的计算，我们按照完全竞争的租赁市场的价格，按照无风险利率作为折现率，按照使用年限计算的净现值，作为一个房子满足居住需求的价值。我想这是非常合理的一种计算方式，不应该存在太大的疑问。那么我们来看一下当前的市场状况，随便打开新浪房产找一个二手房信息，一套月租金3800元的房子，年租金支出就是45600元。按照4%的贴现率70年贴现为106万，50年为98万，30年为78.8万，而这个房子的售价为320万。就是说选择租房支出的贴现远远低于选择买房，任何不想拥有这个房子所有权的人可以只利用不到三分之一的成本连续进行70年年收益4%的投资，就可以占有这个房子70年的使用权。可是，按照中国当前的法律，所有权就是70年使用权，而且中国这么差的房屋质量，有几个房子能真的让人住上70年呢？
上面的计算完全不是理论，而是非常简单易行的实践（仅需要将买房成本的1/3进行年4%收益的投资）。注意这4%是假设的无风险利率，当然可以选择更低的无风险利率，比如一年期固定存款利率2.52%再算一下。一个租金3800，年租金45600用2.52折现，70年折现149万，50年128万，30年95万。也就是说用根本不用投资，只需要不到一半的钱持续存一年期定期，就可以支付70年房租。有人会说通货膨胀房租要涨，那么我要说通货膨胀利率也会涨。而且不说2.52，就是4%的投资收益已经是非常非常入门级，基本不需要任何理财训练就可以达到的投资收益。
既然有这么简单易行的方式，为什么还会有人愿意用这样的价格交易，仅仅是满足自己的消费类需求呢？这个价位买房，就和买LV的包是一个道理了。这里存在一个溢价，以上面的房子为例，实际售价是320万，4%折现70年时106万，溢价214万。刚需是住房的需求而不是拥有房子的需求，这214万的溢价，完全和住房消费没有关系。这个溢价是针对“这个房子是我的”、“我有了归属感”、“再也不用搬家了”等等感觉。这里我称之为“感情溢价”。简单说，在满足住房的基本消费类需求的价值106万的情况下，购买者支付了214万的感情溢价。
到这里就很清楚了，房子值不值，不看消费类需求的价值，完全看感情溢价。因为消费需求的价值可以清清楚楚的计算出来，而感情溢价完全不可衡量。如果一个人觉得支付200多万的感情溢价是可以接受的，那么这个房子就值，否则就不值。针对某一个的感情溢价当然与某一个人的经济实力、情感偏好等等相关，但针对整个社会来说，愿意支付的感情溢价和整个社会的传统、文化、习惯、社会风气等等是相关的。中国传统的家文化使得中国人真的愿意支付高额的感情溢价。另外，感情溢价还有到目前为止只看到涨、没看到跌的房价做背书。客观冷静的看，任何炒作只有涨没有跌是绝对不可能的，任何一个老百姓也知道房价肯定会跌下来。
仅对我个人，上面那个房子要我支付200多万的感情溢价完全不值，简直就和烧钱取暖没什么区别！
我做了一个简单的excel表，可以用来计算房子的现值和感情溢价，里面有不同的年限和贴现率。以4%贴现率，简单从网上找到一些二手房信息进行计算，感情溢价基本在60%~80%之间，有的甚至到90%。也就是说，购买自住型住房的消费者，他们愿意用2/3甚至90%的钱买一个感觉。对此，我只能说中国人的感觉真是值钱！这也是为什么我在第三篇里面说，高房价固然不对，但百姓们去抱怨“也不能全怪政府，其实屁民也有责任”。在炒作市场中购买满足居住需求的住房，愿意支付那么多的感情溢价，不宰你宰谁呢？