主题：【零散原创】美国点滴 -- 自以为是

以前读到美国大城市租房子还需要业主委员会的批准，还感到很奇怪。

前面提到美国的私人住房大致可以分成House、condo、coop三类，那么买房选择哪一类就需要考虑了。House拥有最完全的产权和使用权，可以住，可以租，也可以卖。买coop实际买的是股权，住的时候在法律意义上是在租住，因此是最不自由的。前面提到，租（如果可以）和卖的时候coop的董事会要审查。但是这种不方便也提供了一层保护，就是你的邻居大致是和你一类的人。比如董事会可以要求买房者有足够而稳定的工资收入。这样贩毒的，即使有很多钱，也难以成为你的邻居。另外对出租房屋的限制（多数coop不许出租）也有利于保护整个楼房，因为一般来说自住的人比租住的更爱惜房子。而且禁止出租有利于形成更为稳定的住户群体，对安全也较为有利。condo的情况大致介于两者之间。condo和coop还有一个共同的风险，就是如果有某些房主不能按时缴纳维持费，condo和coop的管理可能入不敷出，其他房主可能不得不补上差额。如果大量房主陷入经济困难，比如失业，可能导致condo和coop整个破产，连累能够正常缴纳费用的房主。所以在购买condo和coop时，检查其财务状况和其他房主的情况十分重要。

从价格上看，同样地区，同样的面积，condo比coop贵一倍，但维持费要低不少。这一方面是因为condo毕竟比coop自由，另一方面是因为coop可能本身还借有按揭贷款。House比condo又要贵一倍，除了House更自由外，House还有condo所没有的土地和地下室。

在纽约市，中国人买的House（很多是town house，即联体屋）经常用来出租。一种普遍的情况是房主住楼下，把楼上出租，分摊一部分养房的费用。有些把地下室改建一下，也用来出租，不过这一般是违法的。也有不少纯粹出租挣钱的房子。相对于房东也住在里面的房子，这类纯粹出租的房子一般管理差一些，甚至经常租得很烂。象多伦多2004年发生的小东岳被杀案，凶手固然可恶，但他的父母把自己住的房子租得如此之烂，罪不可赎。

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房子的价格取决于区位和本身的质量。区位包括公立学校的质量、安全、交通、购物、风景等因素。一般公立学校好的地区安全情况也比较好。美国比较有意思的一个地方是犯罪是极其地区性的。比如哥伦比亚大学有大批学生宿舍楼位于125街的西端，按说不安全。但是，只要进了宿舍区本身十分安全，于是宿舍区被戏称为解放区。而且，宿舍区没有围墙。我曾经住过的一个城市，一条街北面是大学的学生宿舍，难免就经常在晚上乒乒乓乓地打枪。再比如纽约的长岛，既有好区，比如宋美龄住的蝗虫谷，也有差区以至于高中门口摆着机场用的安检设备。

这里的交通主要是指公共交通，在纽约地区就基本上是指地铁和通勤火车。除了中国城之外华人比较多的地区，一个是法拉盛，在7号地铁的终点。然后沿着长岛火车一路向东，依次是湾边Bayside, 小颈Little Neck, 大颈Great Neck。另一个8大道，在N号地铁沿线。不过这些地区都是中产阶级的好区，象蝗虫谷一类的地方是不需要公共交通的。在纽约市周边随时抬起头来，都可以看到不只一架飞机。大个的波音和空客之外的小飞机和直升机就是给那些地方的住户预备的。

不同地区的房子价格差别很大。比如我住的地区，旁边的两个地区，一个好些，一个差些。同样的房子（40～80万之间），好区要比我这里贵10万，差区则便宜10万。

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以前simpsons有一集就是为了lisa上学找了个好学区租一间房住。是不是真的有人上门查啊？

当年我在一州立大学参与了招聘新教授的一些活动，发现由于这属于政府性的职务，而且退伍军人有优先权。还好退伍军人里没几个有博士学位的，所以这条也就是个幌子。

如果只是一般性的政府职务，那么退伍军人还是有优势的。

CA Prop 13规定房税每年上涨不得超过2%。

只是要注意手续要齐全。上门查也是可能的，毕竟好学区一个学生一年的费用两万多。

我是两三张卡，每月定时付清，从没发生停卡退卡的事儿。朋友中也没有听说。

“自以为是”兄的文章是中文网上不多的平和贴近生活（北美）的帖子，和很多哗众取宠的媒体文字相比很有营养，请继续写！

在美国大部分人买房需贷款,银行会要求独立Appraiser做一个appraisal report,房屋估值,虽说独立,但每个银行都有自己固定的partner.不言而喻,走过场而已,当然也不能太过分,因为要用附近起码3个月内的其他交易作为参考比对,距离越近越好,房屋面积\年份等等越接近越好,从而得出参考的每SQF的单价,再乘以该房屋面积得出估价,所以估价高低在于估价师取样参考是哪几个前销售记录.

评估报告里也会有重建费用预计,但会扣除折旧,这个价值不重要只做参考,最终银行能否放款看以最近销售加上内部状况加减(比例非常少)等人为调整后的评估价值为准.

但后边的条件就是坑爹广告了。你可以为政府工作10年免除还款，但政府不保证能给你工作的机会。也就是后半段能不能实现，实现的概率是多少不知道，反正先把大饼画给你了。前边也有人说了进入政府工作并不容易。

如果国内有同样的贷款条件，不被吐沫星子淹死才怪呢。

中产阶级四个字，耽误了中国多少事情，但愿就此正本清源

不过说老实话，这个世界上有意无意混淆是非的人太多了，而且这种人声音还特大。

除了买房外，还可以租房子住。房屋租赁市场的供应者主要有两大类。一类是商业性的，一类是个人零散的。在纽约这种大城市里，商业性出租的房子一般是楼房中的单元。这类房东一般有正规完善的管理体系，对租客的审查也很详细，往往要提供很多材料，包括工资单、存款、等等。美加对居住条件的要求是很严格的。比如夫妇可以租一居室（多租没问题），但是如果有孩子，基本上就必须租两居室。租期一般是至少一年，签约时签一大堆的字，包括租约本身和各种附加的条件，比如是否允许养宠物等。美加的大学往往有自己的学生宿舍，管理上与一般的商业性出租房差不多。不过大学一年级的学生可以（必须？）住中国意义上的宿舍。宿舍在校内，管理较严，往往会与同学住在一个屋里（一般情况下几个人合租是一人一间房的），而且可能带有食堂。但二年级以上的学生就得搬走了。

个人零散出租的房屋比较灵活，但一般也会查一下证件、收入等等。有些房东会委托经济人管理出租房。这种情况下审查会严格一些。按纽约这边的习惯，口头达成协议后，先交两个月的租金（第一个月的租金和一个月的押金），以后要走的时候提前跟房东说一下就行。

租房信息在网上和报纸都很多。纽约中国人出租房屋的广告大多登在《世界日报》上，布鲁克林8大道的广告经常登在《星岛日报》上。如果要找商业性的出租房，可以上网查，或者到New York Times上找。看到感兴趣的，就给房东/代理打个电话，问一下具体情况。如果满意，就约个时间看房。不熟悉情况的最好找个当地人帮着看一下。看房的时候，首先要看看周围的环境如何，是否安全，是否干净整洁。当然去之前应该对那个地区的情况有个大致了解。纽约警察局的网站上可以查到各个警区的犯罪率统计。其次要看看房东如何，人好不好，是否成家，是否有孩子，做什么工作，是不是好打交道，是不是会斤斤计较，是否和房东住在一个房子里（比如房东楼下，房客楼上）。一般来说，和房东住在一起，房东会更加注意维护房子，冬天的暖气也会更足；房东有孩子，会比较安全一些，特别是对单身女性而言。第三是看看房子，是否还有别的房客，是什么样的人，房子是否干净整洁，特别注意是否有异味，因为一次性的大扫除可以把房子打扫干净，但很难彻底清除异味。都满意了，就可以谈条件了。多看几次，大致的价格就清楚了，上下差别不大。

当然也可以通过地产中介找出租房。不过一般中介不太愿意干，因为费劲不少，收入不多（一般是一个月的房租）。

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