主题：从需求看房价 -- 油老板
家园 关键是开发商在给谁造房子 其实6-70平米2室一厅也不是不能住。80-90平米3室一厅也不是不可能。日本的房子大都就是这样设计的。大城市土地少人口多，还是应该多考虑面积的有效利用。
其实要很大的厅干嘛，不如多一个房间实在。
家园 问题是，这是开发商设计的。 80年代的老房子，确实6-70平米2室一厅。不过现在开发商几乎全盖成80-90平米2室一厅，100多平米3室一厅。而且现在90平米一下的新房源一直很少，尽是100多平米（130－140）。今年中央政府，下文件要求新建楼盘70％必须小于90平米，即针对这一问题。反正对于开发商，不愁卖不出去。老百姓需不需要是不要紧的，掏钱即可。
另外，新建房子都是长方形，一边朝南，一边朝北。客厅往往在正中央。如果用石膏板将客厅的一部分改成一个小卧室（我的房东，n套房子，专门出租，就是这么干的），该卧室基本上会没有对外的窗户，不好租。
家园 市场规律啊 也是没有办法的事。这一波是赶着给有钱人造房子，等到有钱人的油水刮完了，给咱穷人造的时候估计就会有漂亮的小户型了。国家强制有没有用很难说。
家园 可以提前还贷的 不过没有什么鼓励措施的。或许是因为银行并不太担心还贷的问题？
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家园 感谢各位鼓励 拍砖也是鼓励，也一并谢谢。
冻雨老兄建议很好，承受能力确实比需求要好一些。不过写了就不改了。
这个帖是俺试图从消费一方着手探讨一下目前中等收入人群可能接受的上限。
基本的分析模型是，城市中等收入人群，因该可以承受城市的中圈层住宅（如果把城市分为核心商业区，内圈层，中圈层，外圈层，远郊，卫星城市的话）。承受是指住宅单价为相同收入的夫妻，一人工资的2倍以下。偿还贷款期限为20年。
如果这个城市中等收入人群不能住中圈层，说明几个问题。
1 对中等收入人群的实际收入估计过低。比如无锡的房价，很可能以2000/月计算的收入过低了。
2 市场存在严重投机，比如2005年的杭州市场。
3 市场发育不成熟。比如六安市中心房价2300，但是一般月收入可以达到800-1200，这是市中心价格在现有市场行情下被低估，或者是城市发展不充分。
上海的基本考虑是夫妻人均收入4000/月，区位在中环左右，价格为工资2倍即单价8000/平米。对这个模型分析可以发现，上海的中等收入人群的定义是有问题的。最初的定义范围是购买主力是大学毕业工作几年的夫妻。这个范围在上海是不合适的，因为上海的海派（从海外派遣回中国），外籍人士，港澳台人士，自营业者的数量很大，在一般城市这些人应该是城市核心和内圈层住宅的购买者，但是在上海他们也是中圈层的购买者。他们的市场策略是，一种是用内圈层的价格购买中圈层的住宅从而获得更大面积。一种是用内圈层的价格购买中圈层同样面积的住宅，而差价用于投资。由于这些人数量很大，带来了模型的偏差。
对上海的分析来看，投机泡沫是存在的，不过从最近中环附近均价8000多的情况来看投机只是稍稍超过承受极限，没有想象的严重。可能是与最近的政治环境有关。
对于很多买不起房的中下收入者来说，俺只能表示同情。他们买不起房是事实。资本主义是无情和冷酷的，市场首先为最有钱的人造房子，然后是比较有钱的，中等有钱的，后面才是中下收入的。各个国家的中下收入者买方都是问题，这也是市场很难解决的事。不过有牢骚一定要发，要吵，会哭的孩子多吃奶。效果就很难说了。比如上海，月收2000以下当然大有人在，刚毕业的大学生也有，他们现有的收入要买房子，即使房价崩溃也没戏。
另外，家庭收入30年收入的1/3好像是承受极限。比如05年美国家庭收入4.6万/年计算，30年是138万，1/3是46万，则美国平均房价极限因该低于40万，因为在美国每年支付土地税比中国高很多，不能忽略。日本家庭收入平均50万日元/月（NHK2005调查），则30年18000万日元。除东京，大阪外的房价很便宜，适合居住生活。而东京23区的房价就很难承受了，6000万日元不知道是什么样的房子了。郊区6000万的房子算不错，一般在3000-6000万之间。不过考虑到日本的土地税，楼房的话管理费和修理基金都是很大的支出，所以实际购买时很难照30年家庭收入1/3的上限去计算。（东京近郊的参考价是40万日元/平米，这个数据是自己实地考察的结果。大约2万4rmb/平米.相当于上海内环？）
也就是说，欧美的大城市生活的收支性价比很差，而中小城市则相对富裕。
2003年进行的一项几乎涉及5万个城市家庭的样本调查发现，全国城市家庭平均年收入为2.73万元根据这个数据计算27万左右的房子是平均上限，而全国平均房价在2700/平米，按100平米算在27万左右，到达上限。如果三室一厅一方父母同住，并且都有退休工资的话，勉强还可以。不过这个房价包含所谓低密度住宅，所以只能参考。同时这个数据也说明我们的房价已经与世界接轨。最后的希望是涨工资。而欧美涨工资的希望远不如中国。可能房价如此之高的原因之一就是开发商对于购房者收入增长的预期吧。
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家园 油老板该换个标题，从承受能力看房价，这个算法是把其他消费压缩没了 - 复 从需求看房价
家园 房价负担真重 老油的数字分析还是挺清晰的，只是相比之下，美国房价中位数不过20余万美元，仅仅是平均家庭收入的5-6倍，就已经是泡沫了。中国人的房价负担相比之下实在是重，差不多是本地家庭年收入的10倍？而且房子的面积和质量还差得很远 - 美国的房子估计都是四大件齐全带装修，只需要买家具就可以入住的，而中国的房子还得付出一笔装修费，起码再加房价的20%？觉得中国人买房子的意愿太强烈，租房的比例估计比较低吧？加上父母辈帮忙，好歹凑齐了首期什么的。其实有些专家关于租房的意见是对的，好多人当了房奴甚至出现了精神异常，都是压力太大导致的，房价再跌一跌的话，就变成负资产了。每个人的情况不一样，谁也不能保证自己不失业什么的，工资的一半拿来供房，生活质量大受影响。发达国家一般认为住房开支不能超过收入的三分之一，否则就太高了。
中国的经济是不是一定一帆风顺？谁也不能打保票。多赚钱，少花钱，还是保守一点好。
通货膨胀的部分，利息一般都比通货膨胀率要高，连本带利几十年下来，实际上你付出的是两个房子以上的代价买了一套房。如果有本事投资生财，回报率高于银行利息的话，算下来肯定比买房划算。
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家园 这个也是两年前的数据？ 那么，这个平均价所买的房在哪里呢？比如上海，大约是离内环稍远一些好吧，即使两年前也已经远远不止了。
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家园 我已经嗅到麻烦即将来临 1、某市级外贸企业破产，一块18亩的地，若干门面和一栋楼，法院拍卖1200万，流标，就在半年前都是不可能有人敢想象的事情。
2、失业白领因为房贷压力而四处借债从以前的点状分布到目前成线状分布。
我估计新一轮调整和洗牌快开始了。
