主题：从需求看房价 -- 油老板

一，是中国经济和国际经济的相关度并没有枪手们吹嘘的那么大。

二，是对收入增长的传导效应并不有效，这也是更重要的。

经典经济学的理论很难都正好能套用在中国经济上。

拍砖也是鼓励，也一并谢谢。

冻雨老兄建议很好，承受能力确实比需求要好一些。不过写了就不改了。

这个帖是俺试图从消费一方着手探讨一下目前中等收入人群可能接受的上限。

基本的分析模型是，城市中等收入人群，因该可以承受城市的中圈层住宅（如果把城市分为核心商业区，内圈层，中圈层，外圈层，远郊，卫星城市的话）。承受是指住宅单价为相同收入的夫妻，一人工资的2倍以下。偿还贷款期限为20年。

如果这个城市中等收入人群不能住中圈层，说明几个问题。

1 对中等收入人群的实际收入估计过低。比如无锡的房价，很可能以2000/月计算的收入过低了。

2 市场存在严重投机，比如2005年的杭州市场。

3 市场发育不成熟。比如六安市中心房价2300，但是一般月收入可以达到800-1200，这是市中心价格在现有市场行情下被低估，或者是城市发展不充分。

上海的基本考虑是夫妻人均收入4000/月，区位在中环左右，价格为工资2倍即单价8000/平米。对这个模型分析可以发现，上海的中等收入人群的定义是有问题的。最初的定义范围是购买主力是大学毕业工作几年的夫妻。这个范围在上海是不合适的，因为上海的海派（从海外派遣回中国），外籍人士，港澳台人士，自营业者的数量很大，在一般城市这些人应该是城市核心和内圈层住宅的购买者，但是在上海他们也是中圈层的购买者。他们的市场策略是，一种是用内圈层的价格购买中圈层的住宅从而获得更大面积。一种是用内圈层的价格购买中圈层同样面积的住宅，而差价用于投资。由于这些人数量很大，带来了模型的偏差。

对上海的分析来看，投机泡沫是存在的，不过从最近中环附近均价8000多的情况来看投机只是稍稍超过承受极限，没有想象的严重。可能是与最近的政治环境有关。

对于很多买不起房的中下收入者来说，俺只能表示同情。他们买不起房是事实。资本主义是无情和冷酷的，市场首先为最有钱的人造房子，然后是比较有钱的，中等有钱的，后面才是中下收入的。各个国家的中下收入者买方都是问题，这也是市场很难解决的事。不过有牢骚一定要发，要吵，会哭的孩子多吃奶。效果就很难说了。比如上海，月收2000以下当然大有人在，刚毕业的大学生也有，他们现有的收入要买房子，即使房价崩溃也没戏。

另外，家庭收入30年收入的1/3好像是承受极限。比如05年美国家庭收入4.6万/年计算，30年是138万，1/3是46万，则美国平均房价极限因该低于40万，因为在美国每年支付土地税比中国高很多，不能忽略。日本家庭收入平均50万日元/月（NHK2005调查），则30年18000万日元。除东京，大阪外的房价很便宜，适合居住生活。而东京23区的房价就很难承受了，6000万日元不知道是什么样的房子了。郊区6000万的房子算不错，一般在3000-6000万之间。不过考虑到日本的土地税，楼房的话管理费和修理基金都是很大的支出，所以实际购买时很难照30年家庭收入1/3的上限去计算。（东京近郊的参考价是40万日元/平米，这个数据是自己实地考察的结果。大约2万4rmb/平米.相当于上海内环？）

也就是说，欧美的大城市生活的收支性价比很差，而中小城市则相对富裕。

根据这个数据计算27万左右的房子是平均上限，而全国平均房价在2700/平米，按100平米算在27万左右，到达上限。如果三室一厅一方父母同住，并且都有退休工资的话，勉强还可以。不过这个房价包含所谓低密度住宅，所以只能参考。同时这个数据也说明我们的房价已经与世界接轨。最后的希望是涨工资。而欧美涨工资的希望远不如中国。可能房价如此之高的原因之一就是开发商对于购房者收入增长的预期吧。

在美国，日本拿一生收入1/3作为购房上限的人口比例低于中国。没办法的事。日本最近讨论多的是一生不买房的利弊，大约和买房派较量的不相上下，这样一来，消费方的承受上限就下降了。美国可能承受上限更低。

大家都不买，自然就有更多人买的起，不过中国人的优良传统是叫别人都别买，房价降下来让自己买。

量力而行，量入为出是传统美德。理论上限毕竟是理论上限，实在不行，租房子还是过的下去的吧。另外失业白领是单身还是结婚了？

真要是没房子不结婚，那就不结吧。嫁给人还是嫁给房子？常痛不如短痛。换句话说，不在乎你有没有房的女人才值得娶。

市场不给穷人造房子。全世界一样。别说穷人，收入中下都很难买房。

现在20几岁拿4000的，不太懒的，过5-10年后拿一万左右没什么问题。

通胀+通缩这种说法经济学里有个名词，记不太清了。

反正就是货币政策上是通胀，大量的发行货币。但是在消费上是通缩的形式，因为很大部分的收入要支付房子等等，反而积压消费，造成通缩。

前景远不像某牛吹的那样美～～

可惜可惜～

我没有在国内买过房子，所以有此一问

在新西兰，银行鼓励贷款人尽快还清贷款提出了一些举措，其中包括开设Orbit帐户或者容许贷款人每年免费多还一部分本金。

Orbit帐户是这样的，比如说我从银行借了三十万买房子，我把2万放到Orbit帐号上，实际上我每月应该收到两张对账单，一张是28万的贷款帐户，一张是2万的ORBIT帐户，其中Orbit帐户的利息要高于贷款利息。但是我可以把每月的收入都存入Orbit帐户。这个月我挣了5000块奖金,我把5000块都存进Orbit帐户中，现在这个账户就只剩15000块了。换句话说我往Orbit账户里放的每一块钱，利息是很高的（比贷款利息还高）。

用这两种方式还钱，我觉得是很快的。

另外在国外，还可以把自己的房子再租出去一部分，或者完全租出去，让别人替你分担一部分负担。比如说HOMESTAY说白了就是管吃管住。国内我觉得以房养房的空间还是很大的，关键是放下面子，自己辛苦一点。

不过没有什么鼓励措施的。或许是因为银行并不太担心还贷的问题？

像我这样的家庭很一般的

拿不出来首付的怎么办？

～

一直拖着？～

～

两人收入5万 节省一半

10年就才有25万

～（何况能保证稳定收入吗？）

没有首付

谁卖你

何况这10年租房的钱了

～

所以 苦不苦 想想红军2万5

累不累 想想雷锋董存锐

如果这么算的话，国内市场除了吃喝拉撒以外，其他市场全部要让道给房地产了。中国就一个堆满楼，人人搂着砖头睡的地儿了。

中国比较有钱能够随时出海的也不用担心。要担心的就是小富中富，除了国内的投资渠道毫无其他选择，钱随时给通胀掉。

通胀对于穷人来说问题不大，通胀怎么都比通缩好，起码工作有更大保障。对于有办法的富人来说，一早可以投资商品、黄金类，也不怕，说不定更能大赚一笔。最惨的就是中产阶级，以及小康之家，一不小心在大通胀期会从中产阶级掉到穷人阶级。

一般是30％。按照北京的情况，南4环都8千了。100平米（建筑面积）的，80万，30％是24万。而北京一个有2年以上工作经验的程序员月薪一般6000－7000（税前的，拿到手的也就4000－5500），刨去个人消费（住房就得800元以上，还有吃饭等）。一年下来剩不了几个钱，我一个朋友，两年才攒下3万左右。如果不依靠父母亲属，得攒八年才够首付。

另外，现在的商品房普遍是大客厅，大卧室。我一个原来的同事的是两室一厅，84平米的。自己住一间，只能租出去一间。别人替你分担负担不了多少。